Судья – Тимченко Ю.М. Дело № 33-32114/2023

(№ 2-82/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 сентября 2023 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пономаревой Л.Е.,

судей Ждановой О.И., Калашникова Ю.В.

при помощнике судьи Лещенко М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17 апреля 2023 года,

заслушав доклад судьи Пономаревой Л.Е. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражений,

УСТАНОВИЛ

А:

Товарищество собственников недвижимости «Малый Ахун» обратилось в суд с иском к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения, применения последствий недействительности сделки.

В котором, с учетом уточненных исковых требований, просило суд истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 имущество - подвальное помещение общей площадью ........ кв.м., с кадастровым номером ........, расположенное по адресу: ............ находящееся в общей долевой собственности собственников всех жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме; признать за собственниками помещений многоквартирного дома право общей долевой собственности на расположенное в подвале дома нежилое помещение ............ общей площадью ........ кв.м., применить последствия недействительности сделки в виде возврата подвального помещения в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО1 на подвальное помещение; снять с кадастрового учета нежилое помещение на основании судебного акта, взыскать с ФИО1 в пользу товарищества собственников недвижимости «Малый Ахун» расходы по оплате государственной пошлины в размере ........ рублей.

Обжалуемым решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17 апреля 2023 года заявленные требования удовлетворены в части.

Суд своим решением

постановил:

признать общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме расположенном по адресу: ............, дом ........, нежилое помещение с кадастровым номером ........, помещение ........, общей площадью ........ кв.м., признав его принадлежащим на праве общей долевой собственности собственников помещений указанного многоквартирного дома.

Истребовать из чуждого незаконного владения ФИО1 нежилое помещение с кадастровым номером ........, общей площадью ........ кв.м., помещение ........, в многоквартирном доме расположенном по адресу: ............, дом ........ являющееся общим имуществом собственников помещений указанного многоквартирного дома.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи нежилого помещения от 16 сентября 2020 года между ...........9 и ФИО1 в виде возврата в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, помещения ........, в многоквартирном доме расположенном по адресу: ............, дом ........, нежилое помещение с кадастровым номером ........, общей площадью ........ кв.м.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об аннулировании государственной регистрации права индивидуальной собственности ФИО1 на выше указанный объект недвижимости, а также для снятия его с государственного кадастрового учета.

Взыскать с ФИО1 в пользу товарищества собственников недвижимости «Малый Ахун» в возмещении понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины денежную сумму в размере ........

Взыскать с ФИО1 в пользу в пользу экспертной организации общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Консалтинг» в возмещении понесенных судебных расходов по оплате услуг за выполнение судебной экспертизы денежную сумму в размере ........ рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов заявитель ссылается на то, что истец не доказал факт выбытия спорного имущества из его владения, ответчик не ограничивал доступ управляющей компании к подвальному помещению и инженерным сетям, ключи от спорного помещения у ТСН «Малый Ахун» имеются. Кроме того, спорное нежилое помещение не является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку уже на стадии проектирования дома это помещение было сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ТСН «Малый Ахун» по доверенности ФИО2 просит ставить решение без изменения, как вынесенное с соблюдением требований закона.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщил. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие стороны, признав причины ее неявки неуважительными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя ТСН «Малый Ахун» по доверенности ФИО3, полагавшего обжалуемое решение законным и обоснованным, судебная коллегия находит необходимым решение суда оставить без изменения, как постановленное в соответствии с нормами действующего законодательства и фактическими обстоятельствами дела.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

По правилам ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущее было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16 апреля 2021 года представителям ТСН «Малый Ахун» стало известно, что ответчик ФИО1 является собственником подвального помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ когда балы получена выписка из ЕГРН (л.д. 183-185 т.1).

07 декабря 2021 года ТСН «Малый Ахун» направило в адрес ответчика ФИО1 досудебную претензию с требованием вернуть добровольно спорное подвальное помещение во владение собственников помещений в многоквартирном доме, осуществить действия по прекращению права собственности спорным подвальным помещением за ответчиком в ЕГРН. Ответчик ФИО1 на претензию не ответила.

Истец указывает, что вплоть до приобретения спорного помещения ответчиком предыдущий собственник помещения, застройщик ...........10 не имело притязаний на спорное помещение, им не использовалось, не оплачивало жилищно-коммунальные услуги. В спорном помещении в соответствии с технической документацией, а также составленным актом от 21 января 2022 года, находятся инженерные сети, обслуживающие весь многоквартирный дом.

С момента ввода дома в эксплуатацию спорное подвальное помещение использовалось всеми собственниками МКД для обслуживания общедомовых сетей и узлов, то есть было техническим и содержало общедомовые инженерные коммуникации.

В свою очередь ответчик ограничил доступ к подвальному помещению и инженерным сетям, которые там находятся.

Также из материалов дела следует, что право собственности ответчика на спорный объект недвижимого имущества возникло на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 16 сентября 2020 года, заключенного между ...........11 и ответчиком ФИО1, о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись ........ (л.д. 183-184 т.1, л.д 30 т.2).

Ответчик считает, что регистрация его права собственности на спорное подвальное помещение не нарушает права истцов, так как в спорное помещение имеется 2 входа и истцы могут быть допущены в спорное помещение в случае необходимости обслуживания общедомовых коммуникаций.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В связи с чем, судом первой инстанции не оставлено без должного внимания, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

Согласно п. 5 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорнорегулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Из материалов дела следует, что согласно акту осмотра спорного помещения от 21 января 2022 года (л.д. 195-196 т.1), установлено наличие либо отсутствие коммунально-инженерных сетей в частях спорного помещения, а также имущество, принадлежащее сторонам:

Помещение ........ - находится общедомовое имущество, а именно климатическое оборудование (чиллер) для обслуживания МКД, электротелекоммуникации, распределительный щит, канализационная труба с ревизией, канализационный трап.

Помещение ........ - находится общедомовое имущество, а именно насосная станция для обслуживания чиллера, 4 трубопровода ледяной воды для фанкойлов, накопительные баки для воды, используемой в чиллере.

Помещение ........ - находится общее домовое имущество, а именно 2 канализационных трубопровода с ревизией, электротелекоммуникации, 3 канализационных трапа, 4 трубопровода ледяной воды для фанкойлов;

Помещение ........ - находятся общедомовое имущество, а именно электротелекоммуникации, 2 канализационных трубопровода с ревизией каждый, 2 трубопровода ГВС, 2 трубопровода ТВС, 2 трубопровода ХВС, 2 трубопровода обратной подачи отопления, трубопровод для циркуляции горячего теплоснабжения - внугридомовые стояки.

Помещение ........ - находится общедомовое имущество, а именно тепловой узел дома литер Б, в котором располагается насосная станция пожаротушения, насосная станция подачи холодной воды, ОДПУ на отопление, ГВС, ХВС. Помещение оборудовано дверью для сохранности имущества.

Помещение ........ - находится общедомовое имущество, а именно электрощитовая комната дома литер Б. Помещение оборудовано дверью для сохранности имущества и безопасности эксплуатации.

Помещение ........ - находится общедомовое имущество, а именно электротелекоммуникации.

Помещения ........ и 24 - находится общедомовое имущество, а именно электротелекоммуникации, 2 канализационных трубопровода с ревизией каждый, 2 трубопровода ГВС, 2 трубопровода ТВС, 2 трубопровода ХВС, 2 трубопровода обратной подачи отопления, трубопровод для циркуляции горячего теплоснабжения - внугридомовые стояки.

Помещение ........ - находится общедомовое имущество, а именно 4 трубопровода ледяной воды для фанкойлов, 2 канализационных трубопровода с ревизией, электротелекоммуникации.

Помещение ........ представляет собой коридор, в котором также проходят электротелекоммуникации, 2 трубопровода обратной подачи отопления.

Как следует из экспертного заключения №841-03-23 от 03 апреля 2023 года, на основании проведения натурного осмотра с учетом представленной технической документации установлено, что исследуемое помещение с в виде помещений ........-........, ........-........, согласно техническому паспорту, подготовленному отделением Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка»-ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи по состоянию на .........., общей площадью 208,7 кв.м., имеет в своем составе помещения (помещение ........ - электрощитовая, площадью 12,1 кв.м., помещение ........ - тех. помещение, площадью 19,3 кв.м., помещение ........ - тепловой пункт, площадью 29,1 кв.м., помещение ........ - тех. Помещение, площадью 13,4 кв.м., помещение ........ - тех. Помещение, площадью 25,0 кв.м., помещение ........ - тех. Помещение, площадью 31,2 кв.м., согласно техническому паспорту), в которых расположены инженерные коммуникации, оборудование, регулирующая и запорная арматура, приборы учета, шкафы управления, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме, а также помещения (помещение ........- подсобное, площадью 7,8 кв.м., помещение ........ - тех. помещение, площадью 18,2 кв.м., помещение ........ - коридор, площадью 3 кв.м., часть помещения ........ - коридор, площадью 18,1 кв.м, помещение ........ - тех. Помещение, площадью 37,7 кв.м., помещение ........ - тех. помещение, площадью 17,5 кв.м., согласно техническому паспорту), которые необходимы для организации доступа к более одному помещению в подвальном этаже многоквартирного жилого дома. Таким образом, в соответствии с приведенными выше перечнем общедомового имущества, исследуемое помещение с кадастровым номером ........, площадью ........ кв.м., расположенное на этаже - подвал №б/н многоквартирного жилого дома, по адресу: Краснодарский край, ............, является общедомовым имуществом, для доступа в которое необходим постоянный беспрепятственный доступ для обслуживания общедомового имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: .............

Данное заключение оценено судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ и обоснованно признано допустимым доказательством. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством. У суда апелляционной инстанции нет оснований сомневаться в компетенции эксперта проводившего данную экспертизу. Информация, использованная экспертом, удовлетворяет требованиям закона. Выводы эксперта не опровергнуты.

Также, в материалы дела представлен ответ из департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 18 октября 2019 года № 21.0114/40479 с приложением копии планов помещений на отм - 6.600 и экспликацией (л.д. 28-32 т.1), где спорные помещения ........ поименованы как технические.

Согласно проектной документации от 2011 года, разработанной ООО «Адлерпроектцентр» архитектурным решением предусмотрен технический (подвальный) этаж, на стр.13 указана площадь технических помещений 482,40 кв.м., объемно-планировочным решением также предусмотрено размещение в подвальном этаже технических помещений, насосной, теплоузла (л.д. 105-161 т.1).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что изначально спорное помещение проектировалось и создавалось как техническое и имущество, находящееся в нем, предполагалось использовать как общедомовое, с целью обслуживания инженерных сетей и установок всего МКД.

Исходя из разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 36 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении иска об истребовании из чужого незаконного владения необходимо установить наличие у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое индивидуально-определенное имущество (подтверждение первичными и иными документами факта приобретения истцом имущества), фактическое нахождение спорного имущества у ответчика, незаконность владения ответчиком этим имуществом (обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию).

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что сделки по отчуждению спорного помещения в указанной части являются ничтожными по правилам ст. 168 ГК РФ и не порождают никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Так, разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что спорное имущество является общим имуществом, а собственники МКД являются со- собственниками спорного помещения в силу закона.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом первой инстанции обоснованно взысканы с ответчика судебные расходы, размер которых определен верно.

Доводы апелляционной жалобы о том, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРН за ответчиком, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в соответствии с положениями ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении, даже при наличии соответствующей записи в ЕГРН.

Также не могут быть приняты во внимание доводы о том,, что ответчик является добросовестным приобретателем спорного имущества. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену или изменение решения при рассмотрении настоящего дела не допущено. При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание за их необоснованностью.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А :

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17 апреля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 октября 2023 года.

Председательствующий: Л.Е. Пономарева

Судьи: О.И. Жданова

Ю.В. Калашников