Дело №2-3432/2025

УИД:23RS0002-01-2024-005968-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«10» июня 2025 года г. Сочи

Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края

в составе: председательствующего Шепилова С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевым М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Адлерский районный суд <адрес> с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице ее представителя по доверенности ФИО9 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельных участков: земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Раздольского сельского Совета; земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора, истица продала земельные участки ответчице по 800 000 рублей за каждый участок. Между сторонами было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ об условиях отсрочки оплаты стоимости недвижимого имущества, согласно которому стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № в договоре купли-продажи в п. 2 указывается в размере 2 400 000 рублей, а фактическая стоимость составляет 10 356 000 рублей. Ответчику предоставлялась отсрочка платежа до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Денежные средства, указанные в договоре купли-продажи до настоящего времени продавцом не получены, в связи с чем, ФИО1 полагает, что договор является безденежным.

На основании изложенного, истица, просила суд, признать договор купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, Раздольского сельского Совета, с кадастровым номером №; по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами № и №, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ недействительным, и применить последствия недействительности сделки. Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО1 на земельные участки, расположенные по адресу: <адрес> с кадастровым номером № и по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами № и №.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО6 настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, предоставив в суд заявление с просьбой гражданское дело рассмотреть в ее отсутствие.

Третье лицо ФИО9 в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО1 в полном объеме.

Суд, выслушав представителя истца, третье лицо, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО9 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В п. 1 ст. 549 ГК РФ, указано, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В п. 1 ст. 555 ГК РФ, указано, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п.1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Предметом договора купли-продажи являются 3 земельных участка: 1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 251 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Раздольского сельского Совета; 2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение садоводства, общей площадью 312 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>; 3). земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение садоводства, общей площадью 300 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Стоимость земельных участков согласно п. 2 договора купли-продажи составляет 800 000 рублей за каждый земельный участок, цена является окончательной и изменению не подлежит.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами также было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны изменили условие о цене предмета сделки и договорились, что стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № в договоре купли-продажи в п. 2 указывается в размере 2 400 000 рублей. Фактическая стоимость указанных земельных участков составляет 10 356 000 рублей.

При этом стороны в рамках действия договора договорились о том, что покупателю предоставляется отсрочка платежа на период 8 месяцев со дня регистрации перехода права собственности на земельные участки, указанные в п.1 договора, в ЕГРН, а покупатель обязан погасить не позднее одного банковского дня после окончания периода отсрочки. Покупателю предоставляется отсрочка платежа до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд приходит к выводу о том, что, если в договоре купли-продажи недвижимости не был изначально оговорен пункт об отсрочке платежа, но стороны после его регистрации заключили дополнительное соглашение, то это соглашение будет считаться действительным и изменять условия первоначального договора, так как, согласно общим нормам ГК РФ о договорах, изменение условий договора, заключенного ранее, возможно путем заключения дополнительного соглашения.

Следовательно, при необходимости изменить оговоренные в договоре условия стороны могут заключать дополнительные соглашения, но при условии соблюдения письменной формы, что является существенным условием, поскольку дополнительное соглашение, как и любой другой договор, должно быть заключено в той же форме, что и основной договор, то есть в письменной форме.

В данном конкретном случае дополнительное соглашение заключено в письменной форме и подписано обеими сторонами, содержит существенные условия, касающиеся изменения первоначального договора, в том числе условие об отсрочке платежа.

Дополнительное соглашение № к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ об условиях отсрочки оплаты стоимости недвижимого имущества, заключенное сторонами после регистрации договора купли-продажи, не противоречит законодательству, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, а поэтому является действительным и изменяет условия первоначального договора; при этом данное соглашение не отменено, не аннулировано, не признано недействительным.

Доводы о том, что истцом пропущен срок исковой давности, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, договор купли-продажи земельных участков был подан сторонами на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ через МФЦ <адрес> в Управление Росреестра по КК, однако государственная регистрация сделки и перехода права собственности была приостановлена исполнительным органом по причине наличия ошибок в договоре купли-продажи.

Исправление недостатков договора купли-продажи было произведено ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует опись от ДД.ММ.ГГГГ, выданная специалистом МФЦ <адрес> о принятии исправленного договора купли-продажи земельных участок.

Из анализа текста договоров, представленных Управлением Росреестра по КК, следует, что в первоначально представленном на регистрацию договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержались ошибки (описки): в отношении земельного участка № с кадастровым номером № – в дате регистрации права собственности на данный земельный участок продавца вместо ДД.ММ.ГГГГ указаноДД.ММ.ГГГГ; в отношении земельного участка № с кадастровым номером № – в площади земельного участка и в дате регистрации права собственности на данный земельный участок продавца вместо ДД.ММ.ГГГГ указано ДД.ММ.ГГГГ. В договоре купли-продажи, датированном ДД.ММ.ГГГГ, указанные противоречия устранены.

Таким образом, у суда не имеется оснований сомневаться в достоверности предоставленных Управлением Росреестра по КК материалов регистрационного дела, как на бумажном носителе, так и в электронном виде, исследованных судом, из которых видно, что регистрация перехода права собственности на спорные земельные участки за покупателем ФИО2 произведена на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Существенным в силу ст. 554 ГК РФ условием договора продажи недвижимости является условие об обязательном указании данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит достоверные сведения об участниках сделки, предмете сделки и существенных условиях сделки, является действительным, переход права собственности от продавца к покупателю произведен и зарегистрирован в установленном законом порядке на основании данного договора.

Согласно ст. 68 ГПК РФ, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

В соответствии с ч.1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Вместе с тем, до исполнения обязательств по договору (в том числе до полной оплаты по договору продажи недвижимости), если он не прекращен по иным основаниям, предусмотренным законом, в него по соглашению сторон могут вноситься изменения. Дополнительные соглашения к договору продажи недвижимости не требуют государственной регистрации.

Согласно ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу действующего законодательства признание сделки недействительной в связи с неоплатой имущества возможно, если это является существенным условием сделки, нарушение которого влечет ее недействительность. В зависимости от конкретных обстоятельств, сделка может быть признана недействительной как ничтожной (то есть недействительной с момента совершения) или оспоримой (то есть недействительной по решению суда). Для признания сделки недействительной необходимо доказать нарушение условий договора, наличие убытков и причинно-следственную связь между нарушением и убыткам.

Ответчиком ФИО7 не представлено доказательств, подтверждающих факт оплаты приобретенных земельных участков в соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему. Предоставленная продавцом покупателю отсрочка платежа истекла ДД.ММ.ГГГГ.

В этой связи, суд, отказывает ответчику в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям, исходя из того, что указанный срок истицей не пропущен, так как обращение с иском в суд последовало ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, истец обратилась в суд с настоящим иском в пределах срока исковой давности.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельных участков с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Раздольского сельского Совета, с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, восстановив в Единой государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 на земельные участки с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и с кадастровыми номерами №, № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Шепилов С.В.