Дело №2-3845/2023
52RS0007-01-2023-002412-34
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 24 июля 2023 года
Советский районный суд г.Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Малаховой О.В.,
при помощнике ФИО1,
с участием истца ФИО2,
представителей истца ФИО3, ФИО4, ФИО5,
ответчиков ФИО6, ФИО7,
представителя ответчиков ФИО8,
третьего лица ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО6, ФИО10, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя в праве общей долевой собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, указав в обоснование заявленных требований следующее.
На основании решения Советского районного суда г. Нижнего Новгорода №... от (дата) о разделе совместно нажитого имущества за период брака между ФИО2 и ФИО11 за ФИО2 и ФИО11 признано право собственности по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу (адрес), состоящую из 3-х комнат, общей площадью 102,8 кв.м. Указанное решение оставлено без изменения апелляционным определением Нижегородского областного суда от (дата).
На основании договора дарения от (дата), заключенного между ФИО11 и ФИО7, право собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру перешло ФИО7.
(дата) ФИО2 стало известно о заключении договора купли-продажи от (дата) между ФИО7 и ФИО6, а также ФИО10 о переходе права собственности на 1/2 доли в квартире, расположенной по адресу (адрес), удостоверенного нотариусом ФИО9 и зарегистрированным в реестре №...
ФИО2 считает, что договор купли-продажи заключен с нарушениями требований закона по следующим основаниям.
Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право остальных участников долевой собственности по покупке продаваемой доли по цене, за которую она продается. Нотариусом ФИО12 в адрес истца направлялось заявление, в котором ФИО7 сообщает о своем желании продать 1/2 доли в квартире. ФИО2 направлено согласие на приобретение доли телеграммой от (дата). Однако телеграмму ФИО7 не получила.
Тем самым ФИО7 злоупотребила своим правом и нарушила преимущественное право на покупку доли в квартире, установленное законодательством.
При заключении договора купли-продажи с нотариальным удостоверением нотариус обязан убедиться в уведомлении должным образом всех участников долевой собственности о намерении продать долю (п. 2 ст. 250 ГК РФ), а также установить отсутствие либо согласие остальных собственников на покупку доли. Нотариус ФИО9, удостоверяя сделку купли-продажи, не предпринял действий по установлению сведений об оповещении ФИО2 должным образом о продаже доли в совместной долевой собственности, а также наличия отказа либо согласия со стороны ФИО2 на приобретение указанной выше доли.
Условия, которые предлагались истцу ФИО7 в заявлении о продаже доли, не соответствуют условиям заключения договора купли-продажи с ФИО6 и ФИО10, а именно: истцу предлагалось выплатить всю сумму сразу при подписании документов у нотариуса, а в договоре купли-продажи с ФИО6 содержится рассрочка платежа.
Таким образом, нарушено равенство условий заключения договора купли-продажи, установленное п.2 ст. 250 ГК РФ.
В договоре купли-продажи от (дата) ФИО7 явно и недвусмысленно заверяет покупателя о том, что в квартире, долю в которой приобретает покупатель, самовольных перепланировок и/или переустройств не производилось. Однако на основании заключения эксперта, при осмотре которого присутствовала ФИО7 именно в комнате, принадлежащей ей по порядку пользования, обнаружена самовольная перепланировка. Исследованием установлено, что организованное при проведении работ по перепланировке общее помещение, из помещений жилой комнаты 9 и лоджии 10, не соответствует требованиям СП 50.13330.2012 п. 5.1, теплоизоляция наружных ограждающих конструкций лоджии произведена не надлежащим образом, что угрожает жизни и здоровью граждан, поскольку несоблюдение данного требования противоречит Федеральному закону "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ. Нотариус, не удостоверившись в правдивости заверений ФИО7, внес в договор недостоверные сведения.
На основании изложенного просила перевести на истца права и обязанности покупателей 1/2 доли ФИО6 и ФИО10 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес).
Истец ФИО2, ее представители ФИО5, Афонии Г.М., ФИО3 доводы и требования искового заявления поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, пояснили, что готовы были приобрести долю ФИО7 с указанием в договоре на произведенную перепланировку.
Ответчики ФИО7, ФИО6, представитель ответчиков ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признали, считали, что заключением договора купли-продажи доли в квартире с Л-ными права истца не нарушены, так как ранее известили истца о продаже доли.
Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явилась, извещалась о месте и времени слушания дела в установленном законом порядке.
Третье лицо нотариус ФИО9 полагал проведенную сделку законной и не нарушающей права истца.
Закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии со ст.2 ГПК РФ, задачей гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, в целях реализации которой на суд возлагается обязанность согласно гл.10 ГПК РФ известить лиц, участвующих в деле, в том числе судебной повесткой, телефонограммой, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Данная обязанность судом выполнена.
В соответствии со ст.167 ч.1 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.
С учетом указанных обстоятельств, в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст.35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.
Принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав мнения сторон, третьего лица, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив собранные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209, 288, 246, 250 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Как было установлено в настоящем судебном заседании, истцу на основании решения Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от (дата), вступившего в законную силу (дата), принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес).
Кроме того, на основании вышеуказанного решения за ФИО13 признано право собственности на 1/2 доли на квартиру, расположенную по адресу: (адрес).
По договору дарения от (дата) ФИО13 подарил ? доли в спорной квартире ФИО7
Согласно выписке из ЕГРН от (дата) спорная квартира на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2 - 1/2 доля в праве, ФИО6 – 1/6 доли в праве и ФИО10 - 2/6 доли в праве.
Основанием возникновения права собственности на 1/2 долю в праве у ФИО6 и ФИО10 является договор продажи доли квартиры от (дата), заключенный между ФИО7 и ФИО6, ФИО10.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Из материалов дела следует, что (дата) нотариусом ФИО12 в адрес ФИО2 направлено заявление ФИО7 о продаже ? доли в праве собственности на (адрес) за 3 200 000 рублей. Данное заявление с сопроводительным письмом нотариуса было направлено в адрес истца почтовым отправлением с уведомлением о вручении через АО "Почта России". Свидетельством от (дата) нотариус ФИО12 подтвердила получение ФИО2 данного заявления.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО7 соблюдены положения п. 2 ст. 250 ГК РФ, регулирующего порядок извещения продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, что в том числе не оспаривается истцом по делу.
(дата) между ответчиками ФИО7, ФИО6, ФИО10, заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Данный договор в соответствии с ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" удостоверен нотариусом ФИО9
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Материалами дела подтверждено, что регистрация права собственности на спорную долю за ФИО6 и ФИО10 произведена (дата).
В обоснование своей позиции истец ссылается на то, что она известила ФИО7 о желании приобрести долю в праве собственности на квартиру телеграммой от (дата).
В судебном заседании ФИО7 не отрицала данного обстоятельства.
Согласно тексту телеграммы ФИО2 последняя извещает о своем согласии приобрести долю в квартире по заявленной стоимости согласно заявлению нотариуса от (дата) и полученному (дата) при условии приведения квартиры по (адрес) первоначальное состояние либо узаконивании произведенной перепланировки.
Согласно п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
На основании п. 1 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Из системного толкования ст. 250, 435 ГК следует, что обязанность продавца известить иных участников долевой собственности о продаже принадлежащей ему доли представляет собой обязанность направить оферту с предложением приобрести его долю по той же цене и на тех же условиях, что и при продаже иным покупателям.
При этом реализация права преимущественной покупки будет предполагать акцепт направленной оферты, который в соответствии с положениями ст. 438 ГК РФ должен быть полным и безоговорочным.
Согласно ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Аналогичное толкование дано и в п. 5.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от (дата) N 03/16), на которые ссылалась и сторона истца.
Согласно данному пункту ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.
Таким образом, истец в своем ответе с условиями покупки объекта недвижимости на предложенных ответчиком условиях не согласилась, указав о готовности приобрести 1/2 долю в праве собственности на квартиру при условии приведения ее в первоначальное состояние либо узаконивании произведенной перепланировки, чем, по сути, реализовала свое право на отказ от преимущественной покупки доли в праве общей собственности на предложенных условиях.
С момента получения такого отказа, требования ст. 250 ГК РФ считаются исполненными, и ФИО7 вправе была продать свою долю любому лицу на тех же условиях.
В судебном заседании ответчик ФИО7 пояснила, что об имеющейся в квартире перепланировке она известила ФИО6, который согласился приобрести долю в спорной квартире в ее настоящем состоянии. Ответчик ФИО6 данного факта не оспаривал и подтвердил, что об имеющейся перепланировке и он и его дочь знают.
Суд полагает, что наличие перепланировки в квартире при указании в договоре от (дата) на ее отсутствие не делает заключенный договор купли-продажи недействительным либо незаключенным и на преимущественное право второго сособственника на приобретение доли в имуществе не влияет.
Также суд считает несостоятельными доводы истца и ее представителей на заключение договора купли-продажи от (дата) на иных чем предлагалось ей условиях.
Исходя из положений ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями, при несоблюдении которых договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, являются условия о предмете и цене. Данные условия как в оферте ФИО7 от (дата), так и в договоре купли-продажи от (дата) аналогичны: ? доли в праве собственности на (адрес) по цене 3 200 000 рублей.
Порядок осуществления расчетов между покупателем и продавцом, депонирование денежных средств на счете нотариуса не относятся к существенным условиям договора купли-продажи и не влияют на волеизъявления продавца продать, а покупателя приобрести определенное недвижимое имущество (долю в праве) по определенной цене.
Таким образом, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, о том, что ответчиком ФИО7, были предприняты все необходимые меры по исполнению надлежащим образом возложенной на нее обязанности по уведомлению истца как сособственника о продаже доли в праве собственности на спорную квартиру, а истцом, в свою очередь, не было реализовано ее преимущественное право покупки продаваемой доли, доказательств обратного истцом не представлено и судом не установлено.
На основании изложенного, учитывая, что предусмотренный ст. 250 ГК РФ порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в рассматриваемом споре ответчиком соблюден, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Определениями суда от (дата) и от (дата) удовлетворены ходатайства истца ФИО2 о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а также в виде запрета совершать ремонтные работы.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований ФИО2 суд полагает необходимым принятые обеспечительные меры отменить.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО6, ФИО10, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя в праве общей долевой собственности, оставить без удовлетворения.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определениями суда от (дата) в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенной по адресу: 603024, (адрес), кадастровый №...; от (дата) в виде запрета совершать ремонтные работы, за исключением неотложного устранения аварий, в местах общего пользования (кухня, прихожая, коридор, санузел) (адрес).
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г. Нижнего Новгорода.
Судья О.В.Малахова