№а-6896/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 декабря 2022 года г. Уфа
Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Шакировой Г.Р., при секретаре Юмадиловой С.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, государственному регистратору ФИО2 о признании решения незаконным,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с приведенным административным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ФИО3 обратились в Росреестр за регистрацией права собственности по договору купли-продажи от 23.12.2021г. ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> Уведомлением от 12.01.2022г. приостановлена регистрация права, 12.04.2022г. отказано в регистрации права в связи с наличием обременения. Несмотря на имеющееся обременение, стороны сделки договорились, что покупатель оплачивает сумму оставшейся задолженности путем внесения в кассу банка, а банк обязуется совершить действия по погашению записи в ЕГРП об обременении.
Административный истец просит признать незаконным решение от 12.04.2022г. об отказе в государственной регистрации права истца на ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, обязать устранить нарушения путем регистрации права.
Определениями суда к участию в деле привлечен в качестве административного соответчика государственный регистратор ФИО2
В суде представитель административного истца ФИО4 требования поддержала, указав, что Росреестр о приостановлении регистрации заявителей не уведомил, сами заявители лично не являлись в Росреестр.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> ФИО5 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что на момент подачи заявления было зарегистрировано обременение в пользу АО Россельхозбанк. В заявлениях о регистрации заявители указали способ получения уведомлений – лично в органе регистрации. Заявители лично не обратились, обязанности направить уведомления почтой у Росреестра не возникло. Ипотека была погашена лишь 19.08.2022г. после обращения банка.
Представитель заинтересованного лица ФИО3 ФИО6 иск поддержал, указав, что стороны сделали все от них зависящее. Доказательства погашения обременения должен был представить банк. После сдачи документов в течение 8 месяцев в Росреестр не обращались ввиду юридической неграмотности.
Госрегистратор ФИО2 в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель АО Россельхозбанк в отзыве на иск указал, что кредитная задолженность перед банком закрыта 24.12.2021г., в настоящее время объект не находится под обременением, что подтверждается выпиской ЕГРП.
Административный истец, иные административные ответчики, заинтересованные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав в судебном заседании материалы дела, оценив в совокупности все доказательства, имеющие юридическую силу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) должностного лица, государственного служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются положениями этого федерального закона.
Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон N 218-ФЗ, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (часть 1 статьи 2 Федерального закона N 218-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
Пункт 5 статьи 8.1 ГК РФ устанавливает, что уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 данной статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.
К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся среди прочего проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (часть 3 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ).
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между истцом (покупатель) и ФИО3 (продавец) 23.12.2021г. заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> Договором предусмотрено наличие обременения в пользу АО Россельхозбанк.
30.12.2021г. ФИО1 и ФИО3 обратились в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости, приложив договор купли-продажи, акт приема-передачи, квитанции. В графе «способ получения документов» указано: лично, в органе регистрации права.
На момент подачи заявления обременение не снято, что не оспаривается сторонами.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ регистрация права приостановлена, основанием указано наличие обременения (ипотеки) в пользу АО Россельхозбанк. Рекомендовано погасить обременение.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ отказано в регистрации прав.
Обременение снято 19.08.2022г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 14 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);
7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;
9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.
Согласно пункту 3 статьи 15 указанного закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:
1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;
2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;
3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;
4) правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо возникшего в силу федерального закона;
5) нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от ДД.ММ.ГГГГ N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;
6) иного лица в установленных настоящим Федеральным законом случаях.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).
В силу ч.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В соответствии с ч.1 ст.37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно ч.4 ст.53 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.
В обоснование своих возражений ответчик указывает на то, что согласие залогодержателя – АО Россельхозабанк - на сделку не поступало, обременение снято лишь 19.08.2022г. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Поскольку сведения об обременении в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке, обременение к моменту подачи заявления и впоследствии по дату отказа в регистрации права не снято, у государственного регистратора отсутствовали основания регистрации перехода права на заложенное имущество без согласия залогодержателя. Иное противоречило бы действующему законодательству.
Довод о ненаправлении истцу уведомлений о приостановлении и отказе в регистрации права основан на неправильном толковании норм действующего законодательства, отклоняется.
Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 25.03.2016г. № уведомления выдаются заявителям одним из способов, указанных в заявлении: лично при обращении в орган регистрации или МФЦ либо почтовым отправлением по адресу, указанному в заявлении. Поскольку в заявлении истца (и ФИО3) способом получения документов являлось личное присутствие в органе Росреестра, у ответчика не было оснований направлять уведомления почтой. Адрес электронной почты также не был указан в заявлении.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца, соответствии действий ответчика, действовавшего в пределах предоставленных полномочий, нормам права. В удовлетворении иска надлежит отказать.
Кроме того, истцом пропущен срок обращения в суд, что является самостоятельным основанием отказа в удовлетворении иска, поскольку оспариваемый отказ датирован 12.04.2022г., а с иском истец обратилась 21.10.2022г. согласно почтовому штемпелю на конверте. Как указано выше, уведомления истец должна была получить лично в органе регистрации права, однако в течение 9 месяцев этого не делала, что привело к пропуску срока.
Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд
решил:
В удовлетворении требований ФИО1 к Управлению Росреестра по <адрес>, государственному регистратору ФИО2 о признании незаконным решения от 12.04.2022г. об отказе в государственной регистрации права истца на ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, обязании устранить нарушения путем регистрации права отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения через Октябрьский районный суд <адрес> Республики Башкортостан.
Судья Шакирова Г.Р.