Дело №2-5592/2023

УИД 75RS0001-02-2023-007268-97

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2023 года

Центральный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

при секретаре Алексеевой Ю.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 03.07.2023г., представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности от 29.08.2023г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чите гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Тантал» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства,

установил:

истцы обратились в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на следующее. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №Т-2/274, в соответствии с условиями которого, ответчик обязался построить жилой дом, расположенный по адресу <адрес> и после получения разрешения на ввод эксплуатацию многоквартирного дома передать истцам квартиру. Цена договора составила 5 752 500 руб.. На основании п. 2.3 договора передача квартиры должна была быть осуществлена не позднее 31.10.2021г., однако ответчик передал квартиру истцам 05.12.2022г., то есть с просрочкой. В связи с указанным просит суд взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 1 153 376,25 руб..

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании просила об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, ходатайствовала о применении ст.333 ГК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и оценив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Правоотношения сторон, возникшие в связи с участием в долевом строительстве, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 1 части 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу которого застройщик принял на себя обязательство построить за земельных участках по адресу: <адрес>, кадастровый № и №, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительств в срок, определенный договором, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом в п. 2.3. договора определен срока ввода в эксплуатацию - III квартал 2021 года, срок передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Свои обязательства по договору участия в долевом строительстве истец исполнили в полном объеме, что стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

В нарушение п.2.3 в установленные договором сроки объект долевого строительства не был передан истцам. Данные обстоятельства ответчиком не оспорены.

Объект был передан участнику 05.12.2022г., что подтверждается передаточным актом приема-передачи квартиры.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (п. 2 ст. 6).

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Принимая во внимание, что квартира истцам в согласованный срок передана не была, доказательств наличия обстоятельств, которые в силу закона являются основанием для освобождения от ответственности за нарушение условий договора, ответчиком не представлено, суд находит требование истцов о взыскании неустойки, начисленной на основании п. 2 ст. 6 ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, подлежащим удовлетворению в части.

Согласно предоставленному истцом расчету установлено, что периодом просрочки является период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный период охватывается сроком по Постановлению Правительства РФ от 26.03.2022 года №479, пунктом 1 которого установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 года включительно; проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 года включительно, не начисляются.

Постановлением Правительства РФ от 17.05.2022 N 890 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. N 479, согласно которому п 1(1) изложен в следующей редакции : « В период с 25 февраля 2022 г. до 31 декабря 2022 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г. 1(2).

Особенности, установленные пунктами 1 и 1(1) настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления."

По информации Банка России от 11.02.2022 ставка рефинансирования на 05.12.2022 (день передачи квартиры истцам и соответственно день исполнения обязательств застройщика) составляла 7,5% годовых, соответственно суд полагает возможным в данном случае применить указанную ставку, а также при расчете учесть фактическую цену за приобретенную квартиру в размере 5 707 000 руб., соответственно размер неустойки составит 419 464,50 руб. (5 707 000 ? 1/300 ? 7,5% ? 147 ? 2).

Оснований для освобождения застройщика от ответственности за нарушение сроков исполнения договора не установлено.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закон об участии в долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В п. 4.1.7 договора долевого участия также закреплена обязанность застройщика по направлению дольщику информации об изменении срока передачи объекта долевого строительства.

В п. 10.6 договора установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства, при условии отсутствия уведомления, предусмотренного п. 4.1.7, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Вместе с тем, согласно ч. 1, 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, что указывает на то, что п. 10.6 договора противоречит действующему законодательству, а соответственно, поскольку между сторонами в установленном порядке не было достигнуто дополнительное соглашение в части переноса сроков сдачи объекта строительства в эксплуатацию и передачи заказчику, суд приходит к выводу о взыскании в пользу истца с ответчика неустойки.

В судебном заседании ответчиком было заявлено ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ и уменьшении размера неустойки.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

По смыслу положений указанной статьи наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В обоснование ходатайства ООО СЗ «Тантал» указывает на наличие объективных причин, связанных с вводимыми ограничительными мероприятиями по предотвращению распространения коронавирусной инфекции, а так же с дестабилизацией экономики в стране, вызванных внешнеполитической ситуацией.

Так, с ДД.ММ.ГГГГ на основании Распоряжения Правительства РФ от 16.03.2020 № 635-р «О временном ограничении въезда в Российскую Федерацию иностранных граждан и лиц без гражданства и временном приостановлении оформления и выдачи виз и приглашений» запрещен въезд на территорию Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства, с привлечением которых осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>.

В связи с вынесением указанного распоряжения ООО «Тантал» потребовалось время для поиска и найма работников, в течение которого работы на объекте не осуществлялись.

Кроме того, в Забайкальском крае неоднократно вводился режим полного локдауна, в течение которого работы на объекте не выполнялись и были приостановлены до момента снятия ограничений.

Помимо указанного, постоянно меняющаяся ситуация на рынке (пандемия коронавируса, рост цен на строительные материалы, проблемы с логистикой), а также нестабильный курс рубля привели к фактическому увеличению затрат застройщика по строительству объекта на 60%. Так, согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ первоначально проектно-сметная документация на объект была составлена в ценах II квартала 2015 года с индексом перерасчета в текущие цены - 6,66. Вместе с тем, по состоянию на II квартал 2021 года индекс перерасчета в текущие цены составил 10,85.

Данные обстоятельства суд находит заслуживающими внимания и находящими вне зоны контроля застройщика.

Таким образом, исходя из всех обстоятельств дела, с учетом сроков допущенного нарушения, в пользу истцов подлежит взысканию неустойка в размере 130 000 руб. (по 65 000 руб. в пользу каждого). При этом, суд учитывает, что в настоящем случае будет соблюден баланс интересов сторон, взыскание данной суммы компенсирует истцам нарушение сроков передачи объекта недвижимости в их собственность, а так же не позволит усугубить финансовое положение застройщика.

Поскольку претензия об уплате неустойки заявлена истцами ответчику ДД.ММ.ГГГГ, в период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, штраф за нарушение прав потребителя по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» не подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в бюджет городского округа «Город Чита» госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 3 800 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Тантал» (ОГРН №) в пользу ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) неустойку в размере 130 000 руб. (по 65 000 руб. каждому).

Взыскать с общества ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Тантал» (ОГРН №) в бюджет городского округа «Город Чита» государственную пошлину в размере 3 800 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд через Центральный районный суд г.Читы в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья С.Ю. Епифанцева

Мотивированное решение изготовлено 27.10.2023 года.