Дело №...

УИД 54RS0№...-62

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2024 г. г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе

Председательствующего судьи Никитенко И.В.

при секретаре Браун Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению основного договора купли-продажи, взыскании судебной неустойки, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом представленных уточнений, просила:

- обязать ответчика Б.О.А. заключить с истцом ФИО1 основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры студии №..., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, сельское поселение Мичуринский сельсовет, <адрес>, в подъезде №..., на первом этаже, общей площадью 26,66 кв.м., жилой площадью 11,39 кв.м., площадью без балкона 23,66 кв.м., в соответствии с условиями заключенного ранее предварительного договора купли-продажи квартиры №ЭФП/16/40 от ДД.ММ.ГГГГ, в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему иску;

- взыскать с Б.О.А. в пользу ФИО1 судебную неустойку, за нарушение сроков исполнения ответчиком судебного акта, до момента фактического заключения с истцом основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры студии №..., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, сельское поселение Мичуринский сельсовет, <адрес> размере 2000 рублей за каждый день просрочки;

- взыскать с Б.О.А. в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины;

- признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.А.В., Б.О.А. и ФИО3 недействительным (ничтожным):

- применить последствия недействительности ничтожной сделки:

-аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО3, проведенной на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

- восстановить запись о праве собственности Б.А.В., Б.О.А. в отношении квартиры площадью 23,7 кв.м., расположенной на первом этаже 4 этажного дома по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, сельское поселение Мичуринский сельсовет, <адрес>, кадастровый №....

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №ЭФП/16/40, согласно п.1 которого стороны договариваются о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры в строящемся 4-этажном жилом доме по адресу (строительный): Новосибирская область, Новосибирский район, Мичуринский сельсовет <адрес>.

В силу п. 4 предварительного договора планируемый срок строительства жилого <адрес> (стр.): в период с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ Планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию 4 квартал 2022 г.

Стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор (п. 5 предварительного договора).

Согласно п. 9 предварительного договора цена за квартиру составляет 1333000 рублей и при заключении основного договора купли-продажи изменению не подлежит, в том числе в случае задержки заключения основного договора купли-продажи.

По заключенному предварительному договору истец уплатила ответчику 692290 рублей.

В установленный срок по причинам, не зависящим от истца, основной договор заключен не был.

Отказ от заключения договора ответчик мотивировала низкой ценой квартиры, согласованной сторонами в предварительном договоре, и предложила заключить основной договор купли-продажи из расчета стоимости квартиры - 90 000 рублей за квадратный метр, либо расторгнуть предварительный договор и вернуть истцу, уплаченные за квартиру денежные средства, с индексацией на ставку рефинансирования.

Поскольку стороны в п. 9 предварительного договора указали, что цена имущества является окончательной и изменению не подлежит, требование ответчика о доплате за квартиру еще 1170000 рублей является незаконным, а отказ в заключении основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора необоснованным.

В ходе судебного разбирательства стало известно, что Б.О.А. сразу после подачи иска в суд (24.03.2023г.) оформила спорное имущество в совместную собственность: на себя и супруга, а затем перепродала квартиру ФИО3 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец считает, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой.

В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали в полном объеме, дали соответствующие объяснения.

Ответчики Б.О.А., Б.А.В., ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков Б.О.А. и ФИО3 в судебном заседании полагала, что исковые требования удовлетворению не подлежат по доводам, изложенным в письменных отзывах.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч.2 ст. 405 ГК РФ если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком Б.О.А. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №ЭФП/16/40, согласно п. 1 которого стороны договариваются о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры в строящемся 4-этажном жилом доме по адресу (строительный): Новосибирская область, Новосибирский район, Мичуринский сельсовет <адрес>. Продавец за счет денежных средств покупателя будет обязан своими силами и с привлечением других лиц построить здание и, после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, передать покупателю квартиру, а покупатель принять квартиру и уплатить обусловленную договором цену.

Согласно п. 2 предварительного договора продавец обязан передать покупателю квартиру со следующими характеристиками: однокомнатная квартира студия №... в подъезде №..., расположенная - первом этаже в осях: А:Б, 5:7 общей площадью 26,66 кв.м., жилой площадью 11,39 кв.м., площадью без балкона 23,66 кв.м.

В силу п. 4 предварительного договора планируемый срок строительства жилого <адрес> (стр.): в период с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ Планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию 4 квартал 2022 г.

Стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор (п. 5 предварительного договора).

Согласно п. 9 предварительного договора цена за квартиру составляет 1 333 000 рублей и при включении основного договора купли-продажи изменению не подлежит, в том числе в случае вдержки заключения основного договора купли-продажи.

Пунктом 10 предварительного договора предусмотрено, что расчету между сторонами производится в следующем порядке:

- 693 568,17 рублей оплачиваются в рассрочку:

- 50 000 рублей ежемесячно начиная с июля 2021 г. по июль 2022 г., последний платеж в размере 43 568,17 рублей оплачивается в августе 2022 г.

- оставшаяся сумма в размере 639 431,83 рублей оплачивается за счет средств, на основании ФЗ ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

По заключенному предварительному договору истец уплатила ответчику 488 290 рублей, что подтверждается расписками (т.1 л.д. 16,17) и не оспаривалось представителем ответчика Б.О.А.

В нарушение существенных условий предварительного договора в части порядка и срока оплаты, истец не произвел расчеты за квартиру в полном объеме. В установленный предварительным договором срок денежные средства выплачены не были, в связи с чем Б.О.А. ДД.ММ.ГГГГ направила ФИО1 уведомление об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры № ЭФП/16/40 от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик путем безналичного перевода возвратил ФИО1 денежные средства в размере 488 290 рублей.

Данные обстоятельства нашли подтверждения в судебном заседании помимо объяснений ответчика, объяснениями самого истца, а также письменными материалами дела.

Доводы истца о том, что расчет по предварительному договору произведен полностью, в том числе, оказанными супругом истца ответчику услугами, доказательствами не подтверждены.

Ссылка истца на предоставленную переписку приложении WhatsApp (вотсап) в данном случае таким доказательством не является и не подтверждает факта оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры № ЭФП/16/40 от ДД.ММ.ГГГГ.

Представленные в материалы дела в качестве доказательства оплаты скриншоты переписки мессенджера WhatsApp за период февраль-март 2023 г, вопреки доводам истца, факт полной оплаты по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в установленный срок – август 2022 г., не подтверждают.

Из указанной переписки (т.1 л.д. 21-27) следует, что ответчик Б.О.А. не оспаривает факт оплаты по предварительному договору суммы 488290 руб.

Далее следует указание истца «и плюс ЗП Май 13ДД.ММ.ГГГГ0, Июнь 210 ч 63000 Июль 200 ч 60000 Август 136 ч 40800 Итого 692290» и ответ ответчика Б.О.А. о том, что у нее другие суммы.

Следовательно, не подтверждены доводы истца о том, что Б.О.А. в представленной переписке не оспаривается факт оплаты истцом денежных средств по предварительному договору.

Факт наличия задолженности ответчика перед истцом в размере, необходимом для погашения оплаты по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ истцом не доказан.

Допрошенный судебном заседании свидетель ФИО4 пояснил, что с Б.А.В. познакомились в 2011 году, с 2015 по 2022 г.г. работал у Б.О.А. и Б.А.В. водителем самогруза. Официально трудоустроен не был. Зарплата выплачивалась наличными. Предварительный договор купли-продажи квартиры ФИО1 был заключен при строительстве дома по <адрес> в 2021 году. Квартира-студия находилась на 1 этаже, 25 кв.м. По договоренности с Б. заработная плата ФИО4 должна была идти платежом за квартиру. Зачет оплаты за квартиру фиксировался ведением табеля учета рабочего времени, 300 рублей за час. Табель сверялся с ФИО2 и А.. Также Б.О. поначалу выдавала расписки, а потом ей некогда было.

При этом, каких либо доказательств, позволяющих определить размер заложенности ответчика Б.О.А., а также ее наличие в размере достаточном для оплаты стоимости по предварительному договору, истцом не представлено.

Представленная в материалы дела доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ выданная на имя ФИО4, ИП Б.О.А. а также копии счетов-фактур от августа 2020 г. указанных обстоятельств не подтверждают.

Ссылка истца на то, что ответчиком Б.О.А. ей было предложено приобрести спорную квартиру по стоимости, превышающей оговоренную в предварительном договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием для удовлетворения исковых требований, не свидетельствует о нарушении прав истца, поскольку свои обязательства по указанному предварительному договору истец в установленный срок не исполнила.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства. включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Учитывая сложившийся порядок оформления и подтверждения расчетов за спорную квартиру - за каждый очередной полученный платеж в счет стоимости квартиры, ответчик выдавал собственноручно подписанную расписку в подтверждение получения денежных средств от истца; практики обмена сообщений в мессенджерах, в частности WhatsApp у сторон не имелось и противоречит установленному сторонами порядку оформления расчетов.

Таким образом, скриншоты переписки из мобильного приложения WhatsApp, представленные истцом на бумажном носителе, как указано выше, не имеют правового значения и не могут являться надлежащим доказательством оплаты денежные средства ответчику

Учитывая, что установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, существенное условие договора истцом выполнено не было, суд считает, что в силу п. п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором являются прекращенными.

Доказательств тому, что ответчик уклонялся от принятых на себя обязательств по предварительному договору, истцом в силу ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Какого-либо нарушения прав истца не допущено, следовательно, отсутствуют установленные п. 5 ст. 429 ГК РФ основания для понуждения ответчика к заключению договора в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Относительно доводов истца о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.А.В., Б.О.А. и ФИО3 недействительным (ничтожным) суд приходит к следующему.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу абз. 4 ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Согласно п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности.

В соответствии со ст. 33, 34 СК РФ супруги имеют право общей совместной собственности на всё имущество, нажитое в зарегистрированном браке, т.е. супруги имеют равные права по владению, пользованию и распоряжению совместным имуществом распоряжение совместной собственностью осуществляется по общему согласию супругов независимо от того, кем из участников совершается сделка.

Поскольку спорная квартира принадлежит ответчику Б.О.А. на праве общей совместной собственности с супругомБучук А.В. на основании ст. 34 Семейного кодекса РФ, соответственно, заключение основного договора купли-продажи спорной квартиры, затрагивает имущественные интересы Б.А.В.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам ДД.ММ.ГГГГ между Высоцким (покупатель) и Б.О.А., Б.А.В. (продавцы) был заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 23,7 кв.м., расположенной на первом этаже 4-х этажного дома по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, Мичуринский с/с, <адрес>, кадастровый №....

В соответствии с п. 2.1. договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ цена объекта составляет 2 500 000 рублей. Согласно условиям договора стоимость квартиры оплачивается покупателем за счет его собственных средств, о чем продавец должен был выдать приходно-кассовый чек.

Расчет по договору купли-продажи произведен сторонами полностью после его подписания, что подтверждается квитанцией на сумму 2500000 руб. и чеком на 25000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем доводы истца о безденежности договора, не нашли своего подтверждения.

Кроме того, ФИО3 представлены в материалы дела копии договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ согласно которым ФИО3 проданы ФИО5 два принадлежащих ФИО3 объекта недвижимости, цена договоров составляет 3300000 и 800000 руб., что свидетельствует о наличии у ФИО3 финансовой возможности приобрести спорную квартиру.

В связи с изложенным, у суда отсутствуют основания для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.А.В., Б.О.А. и ФИО3 недействительным (ничтожным). Допустимых и бесспорных доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истец не представил, при том, что ответчиком представлены доказательства реальности исполнения сделки.

Доводы, изложенные в исковом заявлении допустимыми доказательствами не подтверждены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через <адрес> Новосибирской области в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья И.В.Никитенко