УИД 27RS0(№)-41

Дело (№)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2022 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре (адрес) в составе председательствующего судьи Ильченко А.С.,

при секретаре судебного заседания Леонове А.В.,

с участием представителей истца – ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенности от (дата), представителя ответчиков – ФИО3, действующего на основании доверенностей от (дата), (дата),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Серебро Е.Е., ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к Серебро Е.Е., ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, указывая на то, что является собственником 7/11 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030101:47 общей площадью 6522 кв.м., расположенный по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес). Серебро Е.Е. является собственником 4/11 долей в праве долевой собственности на данный земельный участок. На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 27:22:0030101:138 общей площадью 3372,9 кв.м., состоящее из четырех нежилых помещений с кадастровым номером 27:22:0030101:5496 (пом. 1001), 27:22:0030101:5497 (пом. 1002), 27:22:0030101:5498 (пом. 1003), 27:22:0030101:5499 (пом. 1004). При этом нежилые помещения 1001, 1003, 1004 принадлежат с (дата) истцу на праве собственности, нежилое помещение 1002 до (дата) принадлежало на праве собственности ответчику Серебро Е.Е. На основании договора купли-продажи от (дата) данное нежилое помещение продано ответчиком Серебро Е.Е. ответчику ФИО5 Истец полагает, что при продаже данного нежилого помещения было нарушено принадлежащее ей преимущественное право его покупки, так как земельный участок, на котором расположено нежилое здание, находится в общей долевой собственности истца и ответчика Серебро Е.Е., а так же в общей долевой собственности находится и общее имущество нежилого здания. О намерении продать свою долю в земельном участке и нежилое помещение ответчик Серебро Е.Е. истца не уведомляла, тем самым нарушила закрепленное в ст. 250 ГК РФ принадлежащее истцу преимущественное право покупки. Обращаясь в суд, истец просила перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от (дата) нежилого помещения с кадастровым номером 27:22:0030101:5497, заключенному между Серебро Е.Е. и ФИО5

Истец ФИО4 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялся в установленном законом порядке, направил для участия в деле своих представителей.

В судебном заседании представители истца – ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенности от (дата), поддержали исковые требования, дополнительно пояснили, что наличие у истца преимущественного права на приобретение принадлежавшего Серебро Е.Е. нежилого помещения обусловлено тем, что земельный участок, на котором расположено нежилое здание, в котором размещено спорное нежилое помещение, находится в долевой собственности истца и ответчика Серебро Е.Е. Кроме этого, собственнику помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания, в том числе, сети холодного, горячего водоснабжения, отопления, канализации и водоотведения, электрические сети, и указанная доля к нему автоматически переходит при купле-продаже помещения. Спорное нежилое помещение включает в себя два этажа и подвал, в котором расположен доступ к коммуникационным сетям всего здания. Таким образом, в соответствии со ст. 287.5 ГК РФ данный подвал является вспомогательным помещением, так как предназначен для обслуживающие более одного помещения в здании, а следовательно, относятся к общему имуществу. Фактически Серебро Е.Е. было отчуждено имущество, которое является общим имуществом всех собственников помещений указанного здания. В настоящее время новый собственник помещения ФИО5 огранила доступ истца к общим коммуникационным сетям, в связи с чем, принадлежащие истцу помещения остались неотапливаемыми. В этой связи заявленные требования направлены на приобретение истцом всего здания в ее единоличную собственность с целью исключения возникновения конфликтных ситуаций в будущем.

Ответчики Серебро Е.Е. и ФИО5 в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялись в установленном законом порядке, направили для участия в деле своего представителя.

В судебном заседании представитель ответчиков – ФИО3, действующий на основании доверенностей от (дата), (дата), возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что у ФИО4 отсутствует преимущественное право на покупку спорного нежилого помещения, поскольку указанное имущество в долевой собственности ответчика Серебро Е.Е. и истца ФИО4 не находилось. Серебро Е.Е. как собственник имеет право свободного выбора по распоряжению принадлежащим ей имуществом. При этом, земельный участок, на котором расположено данное нежилое помещение, следует судьбе указанного недвижимого имущества, доступ к инженерным сетям здания истцу не ограничивался, с претензия по указанному поводу к ответчикам никто не обращался.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по (адрес) в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся истца и ответчиков, которые надлежащим образом уведомлялись о месте и времени его рассмотрения.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу:

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

В ходе судебного разбирательства по материалам дела установлено, что ФИО4 является собственником 7/11 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030101:47, расположенным по адресу (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), а так же нежилых помещений с кадастровыми номерами 27:22:0030101:5496 (пом. 1001), 27:22:0030101:5498 (пом. 1003), 27:22:0030101:5499 (пом. 1004), расположенных в здании на указанном земельном участке.

Собственником оставшейся 4/11 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030101:47, расположенного по адресу (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), а так же нежилого помещения с кадастровым номером 27:22:0030101:5497 (пом. 1002), расположенного в здании на данном земельном участке, являлась Серебро Е.Е.

Серебро Е.Е. приобрела право собственности на указанное нежилое помещение на основании договора дарения от (дата), заключенного с ФИО6, и договора купли-продажи от (дата), заключенного с ФИО7, на земельный участок – на основании договора дарения от (дата), заключенному с ФИО6

Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями, содержащимися в едином государственном реестре недвижимости.

Далее установлено, что (дата) между Серебро Е.Е. и ФИО5 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 27:22:0030101:5497 (пом. 1002), расположенного по адресу (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), а так же 4/11 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030101:47, расположенным по адресу (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес).

Истец ФИО4 полагает, что при отчуждении вышеуказанного нежилого помещения ФИО8 нарушила ее преимущественное право на его приобретение, так как не известила о своем намерении его продать, в связи с чем, истец обратилась в суд с настоящим иском о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от (дата), заключенному между Серебро Е.Е. и ФИО5

В обоснование доводов о наличии преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения истец и ее представители ссылаются на нахождение в общей долевой собственности земельного участка, на котором расположено нежилое здание, частью которого является спорное помещение, а так же общего имущества данного здания, в частичности инженерных и коммуникационных сетей, а так же помещения в котором они расположены.

В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1).

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Как указано в п.п. 1,2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Как усматривается из материалов дела, а именно технического паспорта здания и выписок из ЕГРН в отношении рассматриваемых объектов, здание, имеющее инвентарный (№), по адресу: (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес) разделено на четыре самостоятельных объекта недвижимости: нежилое помещение (№) площадью 552,9 кв.м. с кадастровым номером 27:22:0030101:5496, нежилое помещение (№) площадью 1512,3 кв.м. с кадастровым номером 27:22:0030101:5497, нежилое помещение (№) площадью 626,6 кв.м. с кадастровым номером 27:22:0030101:5498, нежилое помещение (№) площадью 327,6 кв.м. с кадастровым номером 27:22:0030101:5499.

Из содержания совершенной между ответчиками Серебро Е.Е. и ФИО5 сделки и технического описания объекта сделки, усматривается, что предметом отчуждения (приобретения) являлось нежилое помещение.

При этом, под помещением, как объектом гражданских прав, понимается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (ч. 1 ст. 141.4 ГК РФ).

По смыслу части 7 статьи 1 Федерального закона от (дата) № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно пунктам 1,6 части 4 статьи 8 указанного Федерального закона в кадастр недвижимости, в том числе, вносятся сведения об объекте недвижимости - вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид).

Таким образом, предусмотрена возможность формирования в качестве объекта кадастрового учета помещения, которое, в свою очередь, является частью здания.

В соответствии с пунктом 19 части 4 статьи 8 указанного Федерального закона в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении или такое помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение.

Применительно к содержанию названных норм, а также положениям статьи 41 Федерального закона от (дата) № 218-ФЗ право собственности на помещение, как объект прав, возникает с момента государственной регистрации. При этом, собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). При внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Таким образом, нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав.

Учитывая, что ответчиком Серебро Е.Е. был продан самостоятельный объект недвижимого имущества – нежилое помещение, используемое как самостоятельный объект и учтенное в качестве такового в едином государственном реестре недвижимости с присвоением кадастрового номера, которое в общей долевой собственности истца ФИО4 и ответчика Серебро Е.Е. не находилось, то и право преимущественной покупки указанного имущества у истца не имелось.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорное помещение использовалась в качестве общего имущества, в ходе судебного разбирательства не установлено, истцом таковых так же не представлено.

При этом доводы представителей истца о том, что часть принадлежащего Серебро Е.Е. помещения фактически является вспомогательным помещением, предназначенным для обслуживания всего здания, а, следовательно, на него распространяется режим общей собственности, суд находит необоснованными, поскольку сведения об этом в соответствии с положениями п. 19 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от (дата) № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в Единый государственный реестр недвижимости не внесены.

При этом само по себе нахождение в подвале, который является часть спорного помещения, общих инженерных сетей и коммуникаций, не свидетельствует о распространении на спорное нежилое помещение режима общей собственности и не является основанием для признания за истцом преимущественного права на приобретения данного помещения.

Обстоятельств того, что кто-либо из ответчиков каким-то образом препятствует истцу в использовании общего имущества здания, в ходе судебного разбирательства не установлено, доказательств этому не представлено. Кроме того, в случае ограничения доступа к общему имуществу и не возможности его использования ввиду нахождения в помещении, находящемся в собственности ответчика, истец не лишена права обратиться в суд с соответствующими требованиям об устранении нарушений ее прав на использование общего имущества, в порядке ст. 304 Гражданского кодека РФ.

Ссылку представителей истца на нахождение в общей долевой собственности земельного участка, на котором расположено здание, частью которого является спорное нежилое помещение, как на основание возникновения у ФИО4 преимущественного права на приобретение данного помещения, суд так же находит несостоятельной.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из вышеуказанных положений действующего законодательства земельный участок, в том числе и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимости в силу прямого указания закона. В связи с этим, при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок. При этом, как следует из смысла ст. 250 Гражданского кодекса РФ на случаи, когда долю в праве общей собственности на земельный участок продает собственник части расположенного на этом участке здания или сооружения либо помещения в нем, правило о преимущественном праве покупки не распространяется.

На основании изложенного, учитывая то, что истец ФИО4, не обладает правом преимущественной покупки нежилого помещения (№) с кадастровым номером 27:22:0030101:5497, расположенного по адресу (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), оснований для удовлетворения заявленных исковых требований и переводе на нее прав и обязанностей по договору купли-продажи данного помещения и земельного участка, заключенному (дата) между ответчиками Серебро Е.Е. и ФИО5, не имеется.

Определением судьи от (дата) приняты меры по обеспечению настоящего иска в виде запрета Серебро Е.Е. и ФИО5 производить распорядительные действия в отношении 4/11 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030101:47 общей площадью 6522 кв.м., расположенный по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), а так же в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 27:22:0030101:5497 общей площадью 1512,3 кв.м., расположенного по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), соответственно, направленные на прекращении права собственности на данное имущество либо его обременение. Кроме этого, в целях обеспечения иска установлен запрет Комсомольскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) производить регистрационные действия в отношении указанных объектов недвижимости.

В силу п. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

По смыслу статьи 144 ГПК РФ, отмена обеспечительных мер должна производиться судом лишь в том случае, если условия, послужившие основанием для наложения ареста, отпали.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного нежилого помещения, необходимость в ранее принятых в отношении указанного объекта обеспечительных мерах в настоящее время отпала, а их сохранение лишает ответчика как собственника данного объекта возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО4 к Серебро Е.Е., ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи – оставить без удовлетворения

Отменить обеспечительные меры по определению Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата), принятые по настоящему гражданскому делу в виде запрета Серебро Е.Е. и ФИО5 производить распорядительные действия в отношении 4/11 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030101:47 общей площадью 6522 кв.м., расположенный по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), а так же в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 27:22:0030101:5497 общей площадью 1512,3 кв.м., расположенного по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), соответственно, направленные на прекращении права собственности на данное имущество либо его обременение, а так же в виде запрета Комсомольскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) производить регистрационные действия в отношении указанных объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в (адрес)вой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на Амуре в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Ильченко