№2-1508/2025
03RS0032-01-2025-001726-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 ноября 2025 года с. Мишкино
Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе
председательствующего судьи Хисматуллиной Р.Ф.,
при секретаре Ахметгалеевой А.Р.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО7 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрации муниципального района Мишкинский район Республики Башкортостан о понуждении к заключению дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрации муниципального района Мишкинский район Республики Башкортостан о понуждении к заключению дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка, в обоснование иска указано на то, что истец является арендатором земельного участка, с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, с<адрес>, <адрес>, площадью 2809 +\- 19кв.м., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства по заключенному договору аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора №зем от ДД.ММ.ГГГГ установлен по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора). Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока действия договора аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. За время действия договора аренды, истец добросовестно соблюдал свои договорные обязательства, использовал участок исключительно по его назначению без нарушения земельного законодательства, оплачивает все платежи и арендную плату. Истец продолжает беспрепятственно пользоваться земельным участком, возделывать его, обрабатывать, продолжает постройку жилого дома. В настоящее время по полученному разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке возводится жилой дом. Согласно выписке из ЕГРН на участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:39:040502:74, площадь застройки 105,1 кв.м., проектируемое назначение жилое. Кроме того, истец осуществил технологическое соединение к электрическим сетям. Ввиду высокой стоимости строительных материалов и услуг по постройке дома и недостаточного (низкого) дохода арендатора, истец не смог завершить постройку жилого дома и ввести его в эксплуатацию. Для дальнейшего завершения строительства и пользования участком ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с письменным заявлением перезаключить договор аренды на новый срок или составить дополнительное соглашение с продлением аренды сроком на 3 года. Письменным ответом ответчика Отдела по Мишкинскому району Минземимущества РБ №№ от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в предоставлении в аренду земельного участка. Земельный участок образован, размежеван, поставлен на учет, обособлен, идентифицирован, отграничен на местности; в обороте не ограничен и не подлежит изъятию из оборота; третьим лица не передан, находится во владении истца, на участке продолжаются работы по постройке жилого дома, объект незавершенного строительства зарегистрирован и поставлен на учет. Ответчики не обращались к истцу с требованием об освобождении участка, в суд соответствующее заявление об изъятии участка со стороны ответчиков подано не было, условия для предоставления участка в аренду без торгов по смыслу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ были соблюдены. Таким образом, законным способом продления срока аренды будет являться заключение между сторонами дополнительного соглашения с условием о продлении договора аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года, что не противоречит положениям договора, нормам ГК РФ и ЗК РФ.
На основании вышеизложенного истец ФИО1 просил суд обязать ответчиков Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Администрацию муниципального района Мишкинский район Республики Башкортостан заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ на следующих условиях: стороны решили продлить действие договора аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в нем, просил суд их удовлетворить.
В судебное заседание представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили в суд возражение, в котором просили суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.
В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.
При данных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, извещенных о времени и месте судебного заседания.
В судебное заседание представитель ответчика Администрации муниципального района Мишкинский район Республики Башкортостан не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
При данных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Однако, несмотря на вышеизложенное, суд принимает во внимание, что на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.
Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
В частности, в силу ч. 2 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.
Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2809 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, предоставлен в аренду истцу ФИО1 на основании договора аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Дополнительным соглашением о продлении срока действия договора аренды земельного участка №зем от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды продлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Для строительства жилого дома на вышеуказанном земельном участке ФИО1 было выдано разрешение на строительство жилого дома, что подтверждается уведомлением №№ от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 18 %.
Из ответа межмуниципального отдела по Бирскому и Мишкинскому районам Управления Росреестра по Республике Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ следует, что надзорные мероприятия на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> <адрес>, не проводились, нарушений земельного законодательства РФ выявлено не было.
Согласно ответу Отдела по Мишкинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к ФИО1 за изъятием земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, не обращалось.
Таким образом, судом установлено и ответчиками не оспаривается, что на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности 18 %.
ФИО1 отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, ввиду того, что ранее с ним заключался договор аренды земельного участка согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ и ст. 39.8, 39.2 Земельного кодекса РФ сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов, что следует из ответа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице начальника отдела по Мишкинскому району № № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке п.п. 10 п. 5 и п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, п.21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (п.п.8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).
Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу ч. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса РФ).
Из содержания п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КАД21-17-К5.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в июне 2025 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
По окончании срока аренды, более трех месяцев, истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства и, следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 ФИО8 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрации муниципального района Мишкинский район Республики Башкортостан о понуждении к заключению дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка, удовлетворить.
Возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанность заключить с ФИО1 ФИО9 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2809 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан.
Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2025 года.
Председательствующий судья подпись Р.Ф. Хисматуллин
Копия верна. Судья: Р.Ф. Хисматуллин
Подлинник решения находится в деле № 2-1508/2025
Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан