Решение по делу № 2-3163/2022 от 11.10.2023 - о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности, взыскании денежных средств по договору, штрафа, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень 11 октября 2023 года

Тюменский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего судьи Берсеневой Н.В.,

при секретаре Денисовой Ю.Э.,

с участием представителя ответчика ФИО1, представителя третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3163/2022 по иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности, взыскании денежных средств по договору, штрафа, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд иском к ИП ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности, взыскании денежных средств по договору, штрафа, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов. Требования мотивирует тем, что 24.05.2021 она заключила предварительный договор №20/п купли-продажи земельного участка с ответчиком, перечислив 24.05.2021 полную стоимость земельного участка в размере 482 400 рублей. 23 июня 2021 года заключила договор купли-продажи земельного участка №47/14592, предметом которого явилась купля-продажа земельного участка с кадастровым номером №. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 07.07.2021. Оплата по договору произведена в полном объеме. При покупке земельного участка вокруг него не было забора и шлагбаума, доступ был беспроблемный, каких-либо ограничений проезда к земельному участку не имелось, была обычная автодорога из асфальта и щебня, по которой можно было проехать к земельному участку. В мае 2023 года, посетив свой земельный участок, истец увидела забор по периметру ряда земельных участков, КПП и шлагбаум на земельном участке с кадастровым номером №, доступ к ее земельному участку был перекрыт. Выяснив у охранника КПП, что по вопросам шлагбаума и забора необходимо обратиться в ООО «Навигатор-Сервис», истец написала официальное письмо в ООО «Навигатор-Сервис», на что получила ответ, что «пеший проход» к ее земельному участку бесплатный, если ехать на транспортном средстве, то ей необходимо будет нести расходы на проезд. Согласно ответам МО МВД России «Тюменский» и Управления Росреестра доступ к ее земельному участку с кадастровым номером № ограничен шлагбаумом, расположенным на земельном участке с кадастровым номером №, альтернативного пути подъезда к земельному участку не имеется. Земельный участок с кадастровым номером № является частной собственностью. Указывает, что продавцом земельного участка было нарушено условие договора, согласно п.4.1.1 которого продавец обязан передать земельный участок свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц и условие договора, предусмотренное п.4.1.2, согласно которому продавец обязан предоставить информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, если таковые имеются. Отсутствие свободного доступа к земельному участку имеет существенное значение для истца, как для покупателя, такие сведения относятся к информации о товаре, которую продавец должен своевременно предоставлять потребителя. Также ссылается, что ею была направлена претензия о расторжении договора в досудебном порядке, но на претензию ответа не последовало. ООО «Навигатор-Сервис» представлена информация о том, что продавец передал в аренду Обществу земельный участок с кадастровым номером № и предоставил право Обществу собственникам прилегающих участков выставлять плату за пользование обозначенным земельным участком, такую, какую Общество посчитает для себя экономически выгодной. Полагает, что продавец знал о том, что его земельный участок с кадастровым номером № будет передан иному лицу и будет производиться платный доступ к прилегающим земельным участкам, но не сообщил об этом в договоре. Указывает, что на нееЮ как на собственника земельного участка, налагаются дополнительные расходы, связанные с обеспечением доступа проезда к ее земельному участку, если бы она знала о том, что ей предстоят дополнительный расходы, то такой договор бы не заключала. Пользоваться своим земельным участком она не может, целевое использование земельного участка (для индивидуального жилищного строительства) не возможно, так как к нему нет доступа. На основании изложенного просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 23.06.2021 №47/14592; аннулировать запись о государственной регистрации права собственности № от 07.07.2021; взыскать с ИП ФИО4 в ее пользу 482 400 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований в размере 241 200 рублей, неустойку за невозврат уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 23.06.2021 денежных средств в размере 173 664 рубля, неустойку за неосновательное обогащение в размере 87 162,40 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, почтовые расходы в размере 299,74 рублей.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено ООО «Навигатор-Сервис».

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом, в представленном суду письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности от 14.06.2023, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица ФИО2, действующая на основании доверенности от 05.04.2023, в судебном заседании также просила отказать в удовлетворении иска по доводам, подробно изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что 24.05.2021 между ИП ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор №20/п купли-продажи земельного участка, согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

Предметом основного договора является передача продавцом в собственность покупателя земельного участка, имеющего ориентировочно следующие характеристики: площадь 670кв.м., расположен по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по основному договору, будет образован при разделе земельного участка с кадастровым номером №, площадью 218996кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 11.02.2021 сделана запись регистрации № (п.1.2 договора).

Согласно п.1.3 предварительного договора продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора земельный участок не будет обременен сервитутом, залогом, не будет находиться под судебным арестом, либо запретом на регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не будет являться предметом правопритязаний и заявленных в судебном порядке требований третьих лиц, будет свободен от строений и сооружений.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него цену, предусмотренную в основном договоре.

Предварительная стоимость (цена) земельного участка по основному договору составляет 482 400 рублей (п.2.2 предварительного договора.

Как следует из чека по операции Сбербанк онлайн, представленного в материалы дела, 24.05.2021 истец перечислила ответчику 482 400 рублей в счет оплаты стоимости земельного участка.

23.06.2021 между ИП ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №47/14592, согласно п.1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает земельный участок со следующими характеристиками: объект права – земельный участок; категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства; площадь – 670кв.м.; адрес объекта – <адрес>; кадастровый номер – №

Согласно п.1.3 договора продавец подтверждает и гарантирует, что на дату подписания договора купли-продажи земельный участок не обременен сервитутом, залогом, не находится под судебным арестом, либо запретом на регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не является предметом правопритязаний и заявленных в судебном порядке требований третьих лиц, свободен от строений и сооружений.

Как следует из п.1.4 договора покупатель знаком с состоянием земельного участка. Настоящим покупатель подтверждает, что состояние земельного участка признается им удовлетворительным, и покупатель не имеет претензий к продавцу по его состоянию.

Стоимость земельного участка составляет 482 400 рублей (п.2.1 договора). Расчет произведен сторонами полностью до подписания настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств в рублях на расчетный счет продавца (п.2.2 договора).

В соответствии с п.4.1.1 договора продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц; предоставить информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п.4.1.2.); предоставить покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности покупателя на земельном участке (п.4.1.3.).

23.06.2021 сторонами также подписан передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка.

Указанный выше договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.07.2021.

23.06.2021 между ООО «Навигатор-Сервис» (исполнитель) и ФИО3 (пользователь) заключен договор №20/3 о предоставлении права пользования инфраструктурой и организации ее эксплуатации. Указанный договор заключен сторонами исходя из следующих начал и предпосылок: пользователь приобрел земельный участок общей площадью 670кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок находится на территории земельных участков, находящихся в зоне, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, которые будут связаны между собой объектами инфраструктуры и функциональной концепцией, образовавшихся в результате деления земельных участков кадастровые номера №, расположенных в Тюменском районе Тюменской области, в совокупности составляющих единый комплекс земельных участков для индивидуализации обозначаемый «коттеджный поселок «Заповедник». На территории поселка располагаются земельные участки вспомогательного использования, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, предназначенным для индивидуального жилищного строительства (в том числе к участку пользователя), размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков (к которым в дальнейшем пользователь планирует осуществить подключение), в том числе для размещения элементов благоустройства и другого имущества (детская площадка, парковки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, пропускной пункт, уличное освещение и т.п.). В совокупности указанные земельные участки и расположенные на них объекты благоустройства составляют инфраструктуру поселка. Настоящий договор предоставляет пользователю право пользования объектами инфраструктуры поселка в соответствии с их целевым назначением. При заключении договора стороны исходят их того, что в целях реализации права пользователя на пользование объектами инфраструктуры поселка он наравне с другими собственниками земельных участков должен оплачивать расходы по эксплуатации инфраструктуры поселка, которые стороны определил в Приложении №1 к настоящему договору. Исполнитель в целях исполнения обязательств по договору вступает во взаимоотношения с третьими лицами и заключает соответствующие договоры, в том числе аренды инфраструктуры поселка, направленные на обеспечение потребности пользователя в использовании объектов инфраструктуры поселка.

В соответствии с п.1.1 договора о предоставлении права пользования инфраструктурой и организации ее эксплуатации от 23.06.2021 исполнитель предоставляет услуги (работы), оговоренные настоящим договором, а пользователь оплачивает услуги (затраты) исполнителя.

Перечень, стоимость и состав услуг/работ согласованы сторонами в Приложении №1 к настоящему договору. Исполнитель вправе за отдельную плату оказывать пользователю дополнительные услуги и выполнять иные работы, не вошедшие в перечень указанных услуг/работ (п.1.3).

С момента возникновения права собственности пользователя на земельный участок: пользователь вправе производить на нем строительные и/или ремонтные работы, благоустройство, подключиться к инженерным сетям, пользоваться инфраструктурой поселка (п.2.1.1), у пользователя возникают обязательства по уплате услуг исполнителя, соблюдению правил проживания в поселке (Приложение №2 к настоящему договору) (п.2.1.2 договора).

Согласно п.3.3.1 договора пользователь принимает на себя, в том числе обязательство в надлежащие сроки и в полном объеме осуществлять оплату за оказанные (выполненные) исполнителем услуги (работы) по договору, а также за дополнительные услуги (работы) в соответствии с условиями по настоящему договору.

16.11.2021 договор между ФИО3 и ООО «Навигатор-Сервис» был расторгнут по соглашению сторон на основании заявления истца от 16.11.2021, из которого следует, что у истца отсутствует необходимость использования ею земельных участков вспомогательного назначения в связи с приобретением земельного участка исключительно для целей инвестирования.

31.05.2022 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «Навигатор-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить в срочное возмездное пользование арендатору, а арендатор обязуется принять и своевременно возвратить по истечении срока настоящего договора имущество, перечисленное в Приложении №1 к настоящему договору, в том числе и земельный участок под автомобильные дороги с кадастровым номером №.

Целевое назначение арендуемого имущества – обслуживание в рамках реализации улуг управляющей (сервисной) компании по организации эксплуатации имущества (п.1.3 договора).

В обоснование исковых требований истцом также представлен ответ Управления Росреестра по Тюменской области от 09.06.2023, из которого следует, что согласно сведениям ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами №, № имеют виды разрешенного использования – земельные участки (территории) общего пользования, земельный участок с кадастровым номером № – предоставление коммунальных услуг. Указанные земельные участки принадлежат на праве собственности физическому лицу. Использование земельных участков с кадастровыми номерами № под размещение КПП и шлагбаумов не противоречит видам разрешенного использования указанных земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Шлагбаумы и иные подобные устройства, регулирующие въезд и (или) выезд транспортных средств на территорию, отнесены к элементам благоустройства. Признаки нарушения требований земельного законодательства, надзор за которыми в соответствии с п.5 Положения об Управлении (утв.приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.04.2023 №П/0117) осуществляет Управление, а также основания для проведения контрольных (надзорных) мероприятий на земельных участках с кадастровыми номерами № в пределах компетенции Управления отсутствуют. В соответствии с межевым планом от 13.05.2021, подготовленным кадастровым инженером ФИО5 в связи с образованием 208 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, представленным для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, доступ к земельному участку обеспечен посредством образуемого земельного участка :ЗУ208, которому при постановке на государственный кадастровый учет присвоен кадастровый №.

Из ответа МО МВД России «Тюменский» от 08.06.2023, подготовленного на обращение ФИО3, усматривается, что сотрудниками отделения дорожного надзора проведено обследование земельного участка улично-дорожной сети с кадастровым номером №, по результатам которого установлено, что доступ к земельному участку с кадастровым номером № ограничен путем установки шлагбаума, кроме альтернативных путем подъезда к земельному участку не установлено. По полученной информации, размещенной в свободном доступе сети интернет ресурса «Публичная кадастровая карта», земельный участок с кадастровым номером №, котоырй сформирован и поставлен на кадастровый учет и находится в собственности, а также проезды, расположенные на территории вышеуказанного участка, не внесены в перечень автомобильных дорог Тюменского района и оборудован техническими элементами, ограничивающими свободный въезд на вышеуказанный участок. Учитывая изложенное, указанная в обращении частная автомобильная дорога – необщего пользования.

Согласно ответу ООО «Навигатор-Сервис» от 03.05.2023 на обращение ФИО3

29.04.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка, в связи с тем, что ФИО3 столкнулась с проблемой проезда к своему земельному участку, так как на пути к нему установлен забор и КПП, из-за чего она не имеет доступа к своему земельному участку.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исковые требования ФИО3 мотивирует тем, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ответчиком ей не была предоставлена информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, если таковые имеются.

Согласно требованиям ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В ходе рассмотрения дела по существу достоверно установлено, что какие-либо права третьих лиц в отношении спорного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи отсутствовали.

В день заключения договора купли-продажи земельного участка истец и третье лицо заключили договор №20/3 о предоставлении права пользования инфраструктурой и организации ее эксплуатации, а, следовательно, истец, при заключении договора купли-продажи и регистрации в дальнейшем права собственности на земельный участок достоверно знала о том, что земельный участок расположен в коттеджном поселке «Заповедник», на нее в силу договора, возлагается обязанность несения расходов по содержанию инфраструктуры поселка.

Анализ вышеуказанных обстоятельств в их совокупности позволяет суду сделать вывод о том, что заявленные исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.3, 10, 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности, взыскании денежных средств по договору, штрафа, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тюменский районный суд Тюменской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированный текст решения изготовлен 26.10.2023.

Председательствующий: (подпись) Н.В. Берсенева