УИД 52RS0006-02-2025-000817-04

Дело №2-1844/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2025 года

Сормовский районный суд г.Нижний Новгород в составе судьи Вернер Л.В.,

с участием представителя истца ФИО1 и представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

при секретаре Смирновой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО5 и индивидуальному предпринимателю ФИО6 о возложении обязанностей погасить задолженность по ипотеке и представить закладную, взыскании компенсации морального вреда,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском (с учетом заявления об уточнении исковых требований) к ФИО2, ФИО5 и ИП ФИО6 об обязании исполнить обязательства по договору купли-продажи квартиры от 10.10.2024 г. - погасить задолженность по ипотеке (запись о регистрации от 22.08.2022 г. №) в размере 4 607 621,83 руб. и представить закладную в МФЦ для перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, взыскании компенсации морального вреда в размере 500 000 руб., указав, что по договору купли-продажи он приобрел у ФИО2 данную квартиру, при заключении предварительного договора 02.10.2024 г. передал ФИО6 как представителю ФИО2 11 700 000 руб. за указанную квартиру, однако в дальнейшем ФИО2 отказался исполнить свое обязательство о погашении ипотеки, что препятствует ему (истцу) зарегистрировать право собственности на квартиру.

Судом к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц Банк ВТБ (ПАО) и Управление Росреестра по Нижегородской области.

При рассмотрении дела представитель истца ФИО1 поддержала исковые требования.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 с иском не согласилась со ссылкой на отсутствие у ФИО2 возможности погасить ипотеку ввиду того, что полученные от истца ФИО6 денежные средства последняя ему не передала, вследствие чего истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Дело рассматривается без участия сторон и третьих лиц, извещенных о времени и месте его рассмотрения.

Ранее, в судебном заседании 02.04.2025 г., представитель ИП ФИО6 - ФИО7 с иском согласилась и пояснила, что ИП ФИО6 получила у истца денежные средства по договору купли-продажи квартиры, принадлежащей ФИО2, однако потратила их и не имеет возможности передать ФИО2

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленного иска исходя из следующего.

Согласно сведениям из ЕГРН ФИО2 является собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 29.07.2022 г., его право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

В отношении данной квартиры имеется запись об ипотеке в силу закона от 23.08.2022 г. в пользу залогодержателя Банка ВТБ (ПАО). Основанием внесения указанной записи является заключенный ФИО2 с указанным банком договор об ипотеке от 22.08.2022 г. № (срок - 242 месяца с даты фактического предоставления кредита, сумма кредита - 4 745 000 руб.).

Как установлено судом, 02.10.2024 г. знакомая ФИО2 - ФИО6, заявив себя действующей за ФИО2 (продавца) заключила с ФИО4 (покупателем) предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого стороны договора обязались в срок до 11.10.2024 г. заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя указанную квартиру за 11 700 000 руб., также продавец обязуется погасить обязательство по ипотеке перед Банком ВТБ (ПАО) в размере 4 745 000 руб. и предоставить закладную в МФЦ для перехода права собственности на покупателя.

Соответствующей доверенности на заключение данного предварительного договора ФИО6 не имела, действовала в интересах ФИО2 по устной договоренности с ним.

В день заключения предварительного договора, 02.10.2024 г., ФИО6 передала данную квартиру ФИО4 по акту приема-передачи и приняла от последнего денежные средства в размере 11 700 000 руб. в качестве оплаты за квартиру.

В свою очередь, ФИО2 оформил письмо, названное распиской, о том, что он доверяет ФИО6 принять от ФИО4 на хранение до совершения сделки по купле-продажи квартиры денежные средства в указанной сумме и разрешает «после получения полной суммы» передать ключи для проживания.

10.10.2024 г. между представителем ФИО2 (продавца) по нотариально удостоверенной доверенности от 03.10.2024 г. ФИО5 и ФИО4 (покупателем) был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого:

продавец передал в собственность покупателю указанную квартиру и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома;

продавец информирует покупателя, что на момент подписания договора объект имеет ограничение прав и обременение в виде ипотеки от 23.08.2022 г. в пользу залогодержателя Банка ВТБ (ПАО) на основании договора об ипотеке от 22.08.2022 г. № (срок - 242 месяца с даты фактического предоставления кредита, сумма кредита - 4 745 000 руб., текущий остаток -4 607 621,83 руб.) (п.1.4);

стоимость объекта составляет 6 000 000 руб. без неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений объекта составляет 5 700 000 руб.; оплата за объект производится покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора, продавец получил денежные средства от покупателя до подписания настоящего договора в полном объеме (п.п.2.1., 2.2.);

продавец обязуется в течение 3 рабочих дней с момента подписания настоящего договора погасить задолженность по ипотеке согласно п.1.4. настоящего договора (п.2.3).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что обязательство по выплате стоимости квартиры истцом исполнено. При этом закрепленное в пункте 2.3. договора купли-продажи обязательство ФИО2 не исполнил. Доказательств обратного суду не представлено.

Уведомлением от 18.04.2025 г. Управлением Росреестра по Нижегородской области отказано в государственной регистрации прав по сделке со ссылкой на отсутствие согласия залогодержателя Банка ВТБ (ПАО) на отчуждение квартиры.

Согласно пункту 1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 ст.558 данного Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 ст.346 данного Кодекса залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Пунктом 1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 ст.37.1 данного Федерального закона самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом (далее в настоящей статье - залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее - самостоятельная реализация залогодателем имущества).

Сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем имущества, подлежит зачислению на банковский счет, определенный залогодержателем для осуществления расчетов в связи с самостоятельной реализацией залогодателем имущества (пункт 12 данной статьи).

Согласно пункту 1 ст.38 указанного Федерального закона лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Исходя из приведенных норм законов неисполнение ФИО2 обязательства по погашению ипотеки нарушает права истца, который, исполнив свои обязательства по договору купли-продажи квартиры, ввиду отсутствия государственной регистрации данного договора статус собственника квартиры не приобрел.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 ст.310 данного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 ст.425 данного Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Порядок и пределы применения конкретного способа защиты гражданского права зависят как от содержания защищаемого субъективного права, так и от характера его нарушения.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является принуждение к исполнению обязанности в натуре, в связи с чем довод представителя ответчика об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права судом отклоняется.

ФИО2, ссылаясь на неправомерное завладение ФИО6 его денежными средствами как на обстоятельство, препятствующее исполнению им обязательства по погашению ипотеки, не представил суду доказательств принятия им мер по истребованию у ФИО6 данных денежных средств.

При изложенных обстоятельствах требование истца о возложении на ФИО2 обязанности исполнить в полном объеме свои обязательства перед Банком ВТБ (ПАО) по договору об ипотеке № подлежит удовлетворению.

Поскольку в договоре купли-продажи его сторонами был предусмотрен срок для погашения ипотеки - в течение трех рабочих дней, данный срок суд считает достаточным для исполнения ФИО2 возлагаемой обязанности после вступления решения суда в законную силу.

В части требования об обязании ФИО2 предоставить закладную в МФЦ иск удовлетворению не подлежит, поскольку такого обязательства по договору купли-продажи последний на себя не принимал.

В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Указанной нормой ответственность за моральный вред установлена лишь для случаев причинения гражданину такого вреда действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. В иных случаях компенсация морального вреда может иметь место при наличии указания об этом в законе.

В данном случае нарушения неимущественных прав истца по заявленным им основаниям судом не установлено. В то же время законом для спорных правоотношений взыскание данной компенсации не предусмотрено.

Соответственно, в части требования о взыскании данной компенсации иск удовлетворению не подлежит.

Пунктом 1 ст.971 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В иске к ФИО5 и индивидуальному предпринимателю ФИО6, которые стороной по сделке с истцом не являлись, как к ненадлежащим ответчикам, суд отказывает.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) исполнить обязательство по договору купли-продажи от 10 октября 2024 года, заключенному с ФИО4: в течение трех рабочих дней после вступления решения суда в законную силу исполнить в полном объеме свои обязательства перед Банком ВТБ (ПАО) по договору об ипотеке №.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Сормовский районный суд г.Нижний Новгород в течение месяца после его вынесения в окончательной форме.

Судья Вернер Л.В.

Решение в окончательной форме вынесено 2 июня 2025 года.