Дело №2-786/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 мая 2025 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Пляцок И.В.,

при секретаре судебного заседания Суздальцевой Ю.А.,

с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» к ФИО4 о взыскании задолженности, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Инвест-ДВ» обратилось в суд к ФИО3 с иском о взыскании задолженности, неустойки, судебных расходов. Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвест-ДВ» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) №, согласно которому ООО «Инвест-ДВ» обязуется в предусмотренный договором срок передать ФИО3 жилое помещение, представляющее собой квартиру свободной планировки площадью 199 кв.м., расположенную на 21-22 этаже под порядковым номером 87, а ФИО3, помимо прочего, обязался оплатить стоимость жилого помещения в порядке и на условиях, определенных договором.

Пунктом 2.2 договора определено, что стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве на дату заключения договора составляет 164 825 руб.

В силу п.2.11 договора размер денежных средств, подлежащих оплате Участником долевого строительства, может быть изменен (уменьшен или увеличен) в зависимости от изменения площади объекта долевого строительства. Данное правило применяется в случае отличия фактической величины площади объекта долевого строительства более чем на 0,5% от проектной величины площади объекта долевого строительства.

В соответствии с п.2.12 договора если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства превысит более чем на 0,5% площадь, оговоренную в п.1.1 настоящего договора, участник долевого строительства обязан в течение 30 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления застройщика оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора.

Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи жилого помещения (квартиры) №, согласно которому ООО «Инвест-ДВ» передало, а ФИО3 принял в фактическое владение в собственность квартиру свободной планировки площадью 203 кв.м., расположенную на 21-22 этаже по <адрес>, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инвест-ДВ» в адрес ФИО3 направлено уведомление о доплате разницы в площади на сумму 659 300 руб. (164 825 руб. *4 кв.м.). Данное уведомление не получено, доплата не осуществлена. Согласно данным Роскадастра ФИО3 зарегистрировал <адрес> собственность с указанной площадью 203 кв.м.

На основании изложенного просит взыскать с ФИО3 задолженность по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 659 300 рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 177 912 руб. 11 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 28 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 21 744 руб.

В процессе рассмотрения дела представитель истца требования уточнил, с учетом определенной кадастровым инженером площади квартиры 201,9 кв.м. просил взыскать с ответчика сумму недоплаты 477 992 руб. 50 коп. (164 825 руб. *2,9 кв.м.); неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и по день фактической оплаты задолженности после прекращения действия Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 56 618, 22 руб.; судебные расходы по оплате услуг представителя 28 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 21 744 руб.

В судебном заседании ответчик ФИО3 требования не признал, указал, что согласно замерам кадастрового инженера КГБУ «Хабкрайкадастр» площадь квартиры составляет 201,3 кв.м. Замеры с участием кадастрового инженера, приглашенного истцом, происходили с его участием, однако разница в замерах образовалась из-за того, что специалист истца производил их до балконного остекления, а специалист ответчика – до ограждающего поручня, что предусмотрено приказом Минстроя от 13.05.2022 №361-пр. Кроме того, объект долевого строительства не соответствует условиям договора, так как в нем отсутствует лестница между этажами. Истцом неверно определен период неустойки и рассчитан ее размер, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № в период начисления неустойки не включается период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а при исчислении процентов применяется ключевая ставка Центробанка 7,5%.

Суд, выслушав пояснения представителя истца ООО «Инвест-ДВ» ФИО1, ответчика ФИО3, изучив материалы дела в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу п.1 ч.4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.ч.1,2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвест-ДВ» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) №, предметом которого явилось то, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, а именно, жилое помещение, представляющее собой квартиру свободной планировки, площадью 199 кв.м., расположенную на 21-22 этаже под порядковым номером 7 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа (далее объект долевого строительства) в объекте «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным административным зданием, расположенный по адресу «<адрес>», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.

Согласно п.2.2 договора стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве на дату заключения договора составляет 164 825 руб.

Согласно п.2.3 договора общая площадь объекта долевого строительства состоит из суммы общей площади всех помещений объекта долевого строительства, включая площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти.

Согласно п.2.4 договора общая цена договора на дату заключения договора составляет 32 800 175 руб.

Из п.2.11 договора следует, что размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства, может быть изменен (уменьшен или увеличен) в зависимости от изменения площади объекта долевого строительства. Данное правило применяется в случае отличия фактической величины площади объекта долевого строительства более чем на 0,5% от проектной величины площади объекта долевого строительства.

Согласно п.2.12 договора если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства превысит более чем на 0,5% площадь, оговоренную в п.1.1 настоящего договора, участник долевого строительства обязан в течение 30 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления застройщика оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора.

Таким образом, условиями договора предусмотрена обязанность участника долевого строительства в случае отличия фактической величины площади объекта долевого строительства более чем на 0,5% от проектной величины площади объекта долевого строительства оплатить разницу в площади объекта по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора.

Согласно акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) № в доме (новостройке) по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 принял квартиру свободной планировки №, расположенную на 21,22 этаже в многоквартирном жилом доме по почтовому адресу <адрес> на основании данных БТИ, присвоен фактический №. По результатам обмера БТИ квартира свободной планировки №, расположенная на 21,22 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, имеет следующие характеристики: площадь помещения с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 203 кв.м., в том числе общая площадь помещения 191,4 кв.м.; площадь балкона с понижающим коэффициентом соответственно 0,3 – 11,6 кв.м.

Согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости за ФИО3 зарегистрировано право собственности ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> (этаж 21,22) площадью 191,4 кв.м.

Ответчик не согласился с указанным размером площади объекта, указанным в акте приема-передачи квартиры, предоставив расчет специалиста КГБУ «Хабкрайкадастр», определившего общую площадь квартиры 201,3 кв.м. Истец также представил расчет кадастрового инженера ФИО6, определившего общую площадь квартиры 201,9 кв.м.

Разницу в расчетах стороны обосновали тем, что обмеры специалист ответчика в части балкона производил до ограждающей конструкции (перил), специалист истца – до балконного остекления.

Согласно п.А.1.6 СП 5-3330.2022 Свод Правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас и антресолей следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением или защитным ограждением перед панорамным остеклением).

В данном случае ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК), это балконное остекление. При этом дополнительное защитное ограждение (ограждающий поручень) перед СПК установлено в целях соблюдения мер безопасности и защиты от повреждений ограждающей конструкции в соответствии с ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» и не образуют с ней единую конструкцию. По смыслу п.3.9 ГОСТ Р 56926-2016 ограждение в виде СПК (балконного остекления) должно отделять и защищать планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служить для его защиты от внешних климатических воздействий. То есть, именно сама СПК является ограждением балкона и устройством, которое защищает от ветра, снега, дождя и пыли, а не дополнительное ограждение в виде перил.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что замерять площадь балкона (лоджии) необходимо именно до балконного остекления, а не до дополнительного ограждения.

При указанных обстоятельствах суд определяет общую площадь принадлежащей ФИО3 <адрес> (этаж 21,22) как 201,9 кв.м., в связи с чем приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца доплаты по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 477 992 руб. 50 коп. (201,9 кв.м. – 199 кв.м. (2,9 кв.м.) * 164 825 руб.), так как превышение размера составляет более чем на 0,5% от проектной величины площади объекта долевого строительства.

При разрешении требований истца о взыскании с ответчика неустойки, суд исходит из следующего.

В силу ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ч.6 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктами 8.1,8.4 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки. Применение таких санкций осуществляется только после представление стороне, нарушившей положения настоящего договора, письменного требования от другой стороны настоящего договора.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом установлено, что в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено уведомление о необходимости произвести доплату по договору долевого участия в строительстве, которое ДД.ММ.ГГГГ возвращено за истечением срока хранения, что в силу положений ст.165.1 ГК РФ является надлежащим извещением.

Истцом заявлен период взыскания неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при расчете применяются различные ставки рефинансирования, и заявлен ко взысканию ее размер 56 618,22 руб.

Между тем, истцом не учтено, что в силу п.2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N326 (ред. от 26.12.2024) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

На указанную дату ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляла 7,5%, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки составляет 31 308 руб.51 коп. (477 992,50*262 дн.*7,5%*1/300).

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО3 в пользу ООО «Инвест-ДВ» неустойки в размере 31 308 руб. 51 коп., поскольку данная сумма соразмерна последствиям нарушения обязательства, является разумной.

Ответчиком ходатайств о снижении указанной суммы по п.1 ст.333 ГК РФ не заявлено, также судом не усматривается оснований для снижения этой суммы.

Оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки по день фактической уплаты задолженности суд не усматривает, поскольку ч.6 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ такого правила не содержит. Кроме того, вышеуказанным Постановлением Правительства предусмотрен мораторий в отношении начисления неустойки до 30.06.2025 г.

В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исходя из положений ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Действующее законодательство не содержит какой-либо ограниченный перечень услуг, которые могут быть оказаны стороне ее представителем за плату и расходы за оплату которых, соответственно подлежат возмещению другой стороной. К таким услугам относится не только непосредственное участие представителя в судебных заседаниях, но и оказание юридических услуг по подготовке искового заявления, составление процессуальных документов, консультирование как письменное, так и устное.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату юридических услуг в размере 28 000 руб., суд приходит к следующему.

Согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Инвест-ДВ» (заказчик) и ФИО1 (исполнитель), заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства оказать юридические услуги о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость услуг составляет 28 000 руб.

Судом установлено, что представитель истца подготовил иск по делу, участвовал в подготовке по делу ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (продолжительность 60 минут), ДД.ММ.ГГГГ (продолжительность 25 минут), ДД.ММ.ГГГГ (продолжительность 15 минут), ДД.ММ.ГГГГ (продолжительность 30 минут).

Учитывая обстоятельства конкретного дела, категорию спора, объем проделанной представителем работы, фактическое время, затраченное им при оказании услуг, количество и объём составленных представителем документов, количество проведенных с его участием судебных заседаний и разумность пределов взыскиваемой суммы, суд не находит основания для уменьшения суммы судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела.

Между тем, требования истца о взыскании неустойки удовлетворены частично, в связи с чем суд приходит к выводу о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 26 684 руб. (28 000*95,3/100).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 15 186 руб. 02 коп. пропорционально удовлетворенной части требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98,194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» к ФИО3 о взыскании задолженности, неустойки, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ код подразделения №, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-ДВ» (ИНН <***>) задолженность в размере 477 992 рубля 50 коп., неустойку в размере 31 308 рублей 51 коп., расходы по оплате услуг представителя 26 684 рубля, расходы на уплату государственной пошлины в размере 15 186 рублей 02 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска путём подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение суда составлено 05 июня 2025 года.

Председательствующий И.В. Пляцок

Копия верна