Решение по делу № 2-270/2023 от 20.02.2023 - о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя.

Дело № 2-270/2023 (2-4263/2022)

УИД 59RS0001-01-2022-004781-38

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 20 февраля 2023 года

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующегоДаниловой Ю.И.,

при секретаре судебного заседания Копниной Д.И.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании за собой преимущественного права покупки ? доли, принадлежащей ответчику, в праве долевой собственности на квартиру общей площадью 43,5 кв.м, по адресу Адрес, кадастровый номер №, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве долевой собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит ? доли в праве долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу Адрес; ? доли на данную квартиру принадлежала ФИО3 Истцу Дата стало известно, что ответчиком была продана принадлежащая ему доля в квартире ФИО11

Истец считает, что ответчик при продаже своей доли намеренно злоупотребил принадлежащими ему гражданскими правами и нарушил право преимущественной покупки. Дата и Дата ответчик направил в адрес истца по месту проживания телеграмму о намерении продать ? доли в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру за 1 000 000 рублей, предложив воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Данные телеграммы ФИО1 получила Дата. В течение месяца – Дата истец направила в адрес ответчика телеграмму о намерении приобрести ? долю в квартире по цене и на условиях, предложенных ответчиком. Однако согласно выписке из ЕГРН от Дата ответчик продал свою долю третьему лицу – ФИО11, что свидетельствует о том, что ответчик не исполнил надлежащим образом требования, предусмотренные статьей 250 ГК РФ, продал свою долю с нарушением преимущественного права истца на приобретение квартиры.

Истец ФИО1 исковые требования по доводам иска и письменных пояснений поддержала.

Представитель истца ФИО2 на удовлетворении требований настаивал. Дополнительно обратил внимание на характер взаимоотношений истца и ответчика, полагал нарушенным порядок извещения лица о продаже доли в квартире, отметил, что телеграммы ФИО6 получила Дата, договор купли-продажи заключен Дата, регистрация перехода права осуществлена Дата, то есть ранее срока, предусмотренного статьей 250 ГК РФ.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, ранее против удовлетворения иска возражал, пояснил, что сразу при вступлении в права наследования предлагал ФИО1 купить долю в квартире, она каких-либо действий не предпринимала, до совершения сделки он направил в адрес ФИО1 две телеграммы, ответа не было, полагает, что требования закона не нарушил.

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, обеспечил явку представителя.

Представитель третьего лица ФИО4 просил исковое заявление оставить без удовлетворения по доводам письменного отзыва, полагал, что ответчиком процедура реализации доли в праве общей собственности соблюдена, истцом каких-либо мер для приобретения имущества не принято.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Статьей 3 ГПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением, установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 209 ГК РФ право на распоряжение имуществом, его отчуждение, принадлежит собственнику имущества.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 данного Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пунктом 91 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имуществаявляется предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).

Из материалов дела следует, что за истцом ФИО1 с Дата зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве ? на квартиру с кадастровым номером № по адресу Адрес, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата (л.д. 63, 81-82, 83-84).

Вторая ? доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество в период с Дата до Дата принадлежала ответчику ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата; Дата зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от Дата ФИО11 (л.д. 64, 83-84, 81-82, 72-73).

В материалы дела представлены телеграмма от Дата и Дата, направленные ответчиком истцу по адресу Адрес текстом «Предлагаю воспользоваться правом преимущественной покупки продаваемой мной ? доли в праве собственности квартиры по адресу Адрес. Цена 1 000 000 (один миллион) рублей. На торг и рассрочку не согласен. ФИО3». Указанные телеграммы согласно распискам ФИО1 получила лично в руки Дата (л.д. 25, 45).

В соответствии с копией телеграммы от Дата по адресу Адрес, ул. 50 лет октября, Адрес ФИО3 направлена телеграмма с текстом «Готова приобрести ? доли в квартире по адресу Пермь, Адрес, за 1 000 000 (один миллион) рублей. Прошу согласовать со мной время и место сделки». Телеграмма прибыла в место вручения Дата, адресатом не получена, возвращена отправителю в связи с истечением сроков хранения Дата (л.д. 26, 46).

По запросу суда нотариусом ФИО7 представлены заверенные копии материалов по совершению нотариального действия об удостоверении договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от Дата (л.д. 112-122). В указанных материалах имеется копия телеграммы от Дата, а также сообщение телеграфиста ФИО5 от Дата, согласно которому телеграмма, поданная ФИО3 по адресу Адрес, ФИО10, 9/4, Адрес ФИО1 не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (л.д. 119 оборот).

Дата между ФИО3 и ФИО11 заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, в соответствии с которым последний купил ? доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу Адрес, за 1 000 000 рублей. Договор удостоверен нотариусом, переход права зарегистрирован Дата.

Денежные средства в размере 1 000 000 рублей ФИО3 получил, что подтвердил в ходе рассмотрения дела.

Истец полагает, что ответчиком при продаже ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру был нарушен порядок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ, поскольку он совершил сделку, проигнорировав то обстоятельство, что телеграммы о продаже доли были получены лишь Дата, на которые своевременно Дата направлен ответ, продать ранее Дата не имел право.

В обоснование доводов о невозможности получения телеграмм, направленных ответчиком, ранее Дата, а также наличия денежных средств для приобретения доли истцом представлены:

- акт об установлении фактического проживания от Дата, удостоверенный управляющей организацией, согласно которому по адресу Адрес не проживает в летний период с Дата по Дата в связи с проживанием в <...>;

- выписка ЕГРН на жилой дом по адресу Адрес, д. Заречная, Адрес, собственником дома является ФИО1;

- справка от Дата №.1-6 о том, что ФИО1 работает в филиале АО НПО «Микроген» в Адрес «Пермское НПО «Биомед» с Дата в должности технолог, в период с Дата по Дата находилась в отпуске;

- справка от Дата о том, что ФИО8, Дата г.р., зарегистрирована по месту пребывания КОГБУСО «Кирово-Чепецкий дом-интернат для престарелых и инвалидов» с Дата и проживает по настоящее время;

- квитанция и кассовый чек об оплате билета РЖД, контрольный купон к электронному проездному документу по маршруту ФИО12 Дата на ФИО1;

- платежное поручение № от Дата, согласно которому ФИО1 на депозит Управления судебного департамента в Адрес внесено 1 000 000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО9 показал, что в летний период по окончании учебного года они всей семьей уезжают в Адрес, где проживают с июня по сентябрь. Супруга работает в городе, после работы приезжает обратно в деревню, от их дома в городе до деревни примерно 20 минут на машине. Указал, что ФИО3 приходится ФИО1 братом, он живет в д. Заречная недалеко от их дома, в целом между ними нормальные отношения, могли позвонить друг другу, летом они узнали, что брат продает свою долю, между собой решили, что выкупят долю, деньги были. Летом встречали ФИО3, в том числе в августе, с ним покупку доли не обсуждали.

Оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупке продаваемой доли ответчиком соблюдены. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом, сторонами данного договора исполнен, право общей долевой собственности на квартиру перешло к ФИО11, переход права зарегистрирован в установленном порядке регистрирующим органом.

ФИО3 надлежащим образом исполнил возложенную на него обязанность по извещению участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю, направленная истцу телеграмма соответствует требованиям законодательства, и содержит в себе все необходимые условия.

То обстоятельство, что истец не получил уведомление о продаже доли в квартире, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ, поскольку ответчиком предприняты все зависящие от него меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества. Законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать свою долю в общем имуществе, не возлагается.

Решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол № 03/16 от 28.03.2016) утверждены Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (далее – Методические рекомендации).

Пунктами 3.1-3.2 Методических рекомендаций предусмотрено, что сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату. Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ). Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Пунктом 65 Правил оказания услуг телеграфной связи, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.05.2022 № 968, установлено, что срок прохождения телеграммы категории «обыкновенная» внутри населенного пункта (поселения) составляет не более 8 часов, между населенными пунктами – не более 12 часов.

При отсутствии адресата или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата. Если адресат не явился за получением телеграммы по извещению в течение 1 дня, оператор связи должен принять меры по повторной доставке телеграммы (пункт 57 Правил).

В случае подачи отправителем телеграммы вида «с уведомлением о вручении» уведомление о вручении телеграммы передается в адрес отправителя только после доставки (вручения) телеграммы адресату. В случает непоступления уведомления о вручении телеграммы в течение 48 часов из пункта подачи должен быть направлен запрос в пункт назначения, после чего из пункта назначения в пункт подачи должно быть сообщено о вручении телеграммы (о причине невручения, неотправки уведомления) для последующего соответствующего сообщения отправителю (пункт 49 Правил).

Таким образом, поскольку телеграмма от 26.07.20222 истцом получена не была, оператор в соответствии с Правилами оказания услуг телеграфной связи Дата сообщил ответчику о невручении телеграммы.

Учитывая, что телеграмма была подана ответчиком Дата в 9:28, она должна была быть доставлена не позднее 21:28 часов Дата, и была доставлена в адрес истца, однако им не получена, в связи с чем течение месячного срока для совершения истцом действий по приобретению долевого имущества, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, следует считать с Дата, а не с даты ее фактического вручения, как полагает истец.

ФИО3 дважды Дата и Дата путем направления телеграммы извещал ФИО1 о продаже своей доли в праве собственности на квартиру, сделку совершил, отсчитывая сроки от последней телеграммы. Факт постоянного проживания по адресу, указанному в извещениях, истец не отрицала.

Ссылки истца на отсутствие в месте проживания по уважительным причинам судом отклоняются. В период с Дата (дата отправки телеграммы) и до дня заключения договора купли-продажи ответчиком с иным лицом ФИО1 в отпуске не находилась, как следует из показаний свидетеля, ездила на работу в Адрес, после работы возвращалась в д. Заречная, до дома в деревне от дома в городе около 20 минут на машине. Таким образом, суд полагает, что, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, истец имел возможность получить извещение от Дата в сроки, предусмотренные Правилами оказания услуг телеграфной связи, более того, обязан был обеспечить получение корреспонденции в месте постоянного жительства. Вопреки доводам истца доказательств того, что телеграмма не была получена по уважительным причинам по не зависящим от него обстоятельствам, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, фактически получив телеграммы Дата и зная о предстоящей продаже ответчиком принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности, истец каких-либо конкретных действий, на приобретение указанной доли не предпринял, ограничившись лишь формальным направлением телеграммы, ее действительное получение ответчиком не отслеживал, в то же время истец имел возможность сообщить ответчику о своем намерении лично путем совершения звонка или в разговоре, поскольку свидетель указал, что они встречали ответчика в августе 2022 года, о своем намерении не сообщали, на заключение договора не пригласили. То есть каких-либо действий по фактическому приобретению доли истец не совершил.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что истец не обеспечил своевременное получение корреспонденции по месту своего жительства, получив уведомление от ответчика, достоверно зная о намерении ФИО3 распорядиться принадлежащим ему имуществом, фактических действий по приобретению спорной доли, совершении сделки в срок до Дата, не предпринял, поведение истца нельзя признать отвечающим принципу добросовестности в силу ст. 10 ГК РФ, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Ссылки стороны истца на то, что уведомление о готовности приобрести долю направлено ответчику тем же способом, что и уведомление о продаже доли, выводов суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска не опровергают. По смыслу закона в целях соблюдения положений статьи 250 ГК РФ ответчик должен лишь известить сособственника о продаже доли, при этом у него должны быть надлежащие доказательства отправки такого извещения, в связи с чем ФИО3 была направлена телеграмма в адрес истца, дополнительных обязанностей на продавца доли закон не возлагает. В тоже время покупатель в течение месяца должен приобрести продаваемую долю, каких-либо действий по приобретению имущества ФИО1, как установлено судом, не совершено. Формальное направление Дата сообщения о готовности приобрести долю, то есть за 4 дня до истечения срока ее приобретения, не может свидетельствовать о добросовестности действий истца. Более того, из содержания абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ следует, что преимущественное право реализовывается исключительно путем заключения договора купли-продажи. Такой договор заключен не был, доказательств уклонения ответчика от заключения договора с истцом, материалы дела не содержат. Сам по себе факт направления уведомления о согласии без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Начиная с Дата преимущественное право истца было прекращено, в связи с чем заключение ответчиком Дата договора купли-продажи с иным лицом – ФИО11 является законным, каких-либо нарушений положений ст. 250 ГК РФ со стороны ответчика судом не установлено.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании преимущественного права покупки ... доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу Адрес, кадастровый номер №, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от Дата – отказать.

На решение в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд черезДзержинский районный суд г. Перми.

Председательствующий: Ю.И. Данилова

Мотивированное решение составлено 03.03.2023.