РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2025 года адрес

Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Лекомцевой Ю.Б., при секретаре фио, с участием представителя истца по доверенности фио, представителя ответчика по доверенности фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-218/2025 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Метрополия» о признании условий договора недействительными, взыскание снижения стоимости объекта, стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, уточнив свои требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «Метрополия» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки переданного объекта долевого строительства в размере сумма, признании недействительным п. 1.2 договора участия в долевом строительстве №МТР2-Б(К)-4/17/4/113-ДДУ/172028/23 от 20.09.2023г., заключенного между сторонами, взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере сумма, неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 01.07.2025г. по день фактического исполнения обязательства в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходов на исследование в размере сумма, нотариальных расходов за оформление нотариальной доверенности в размере сумма, почтовых расходов в общем размере сумма

В обоснование иска указано, что 20.09.2023г. истец заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве №МТР2-Б(К)-4/17/4/113-ДДУ/172028/23. По условиям данного договора ООО «Метрополия» приняло на себя обязательство построить объект недвижимости - многофункциональный жилой комплекс по адресу: адрес, расположенный на принадлежащем застройщику на праве аренды земельном участке с кадастровым номером 77:04:0001018:12652, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса Б этого объекта передать ФИО1 объект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2 договора.

Свои обязательства по оплате цены договора истец исполнил в полном объеме и своевременно.

20.05.2024г. застройщик передал истцу жилое помещение по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес, кв. 1702Г по акту приема-передачи.

В процессе эксплуатации истцом выявлены недостатки качества объекта долевого строительства, а также несоответствие его проектной площади фактической. Согласно п. 1.2 договора сторонами допускается отклонение общей площади объекта от проектной (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5%. Между тем, данный пункт договора нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителей. Включение данного пункта в текст договора было навязано застройщиком.

Истец направил ответчику досудебную претензию о выплате стоимости устранения строительных недостатков, которая осталась без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя фио, который уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика фио с иском не согласился, представил суду письменные возражения, в которых просил отказать в удовлетворении требований истца о признании недействительным п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере сумма, указав, что оспариваемым пунктом установлены существенные условия договора, в связи с чем признание его недействительным будет означать незаключенность договора в целом; несоответствие площади переданного объекта составляет менее 2% и укладывается в предусмотренную договором погрешность. Во взыскании неустойки и штрафа также просил отказать, поскольку требование о выплате стоимости устранения недостатков квартиры было предъявлено истцом в период действия постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024г. №326. Ввиду отсутствия доказательств причинения истцу морального вреда просил отказать в удовлетворении требования о взыскании с ответчика данной компенсации. Размер судебных расходов на оплату досудебного исследования просил снизить пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 вышеуказанной нормы закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 6 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.09.2023г. стороны заключили договор участия в долевом строительстве №МТР2-Б(К)-4/17/4/113-ДДУ/172028/23, согласно условиям которого застройщик обязуется построить объект недвижимости - многофункциональный жилой комплекс по адресу: адрес, расположенный на принадлежащем застройщику на праве аренды земельном участке с кадастровым номером 77:04:0001018:12652, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса Б этого объекта передать истцу объект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2 договора.

Истец обязательства по оплате цены договора исполнил в полном объеме и своевременно, что ответчиком не оспаривается.

20.05.2024г. застройщик по акту приема-передачи передал истцу жилое помещение по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес, кв. 1702Г.

В процессе эксплуатации истцом выявлены недостатки качества объекта долевого строительства.

23.07.2024г. истец направил ответчику досудебную претензию о выплате стоимости устранения строительных недостатков, которая осталась без удовлетворения.

Определением суда от 06.11.2024г. по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам из ООО «ПетроЭксперт».

Из заключения экспертов ООО «ПетроЭксперт» №24М/349-2-4736/24-СТЭ от 16.12.2024г. следует, что в квартире по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес, кв. 1702Г имеются строительные дефекты, которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых при производстве строительно-монтажных и отделочных работ.

Стоимость работ и материалов необходимых для устранения недостатков в соответствии с СП, СНиП, ГОСТ, составляет сумма (л.д.80-81).

Суд считает, что представленное в материалы дела экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюден стандарт оценки, экспертиза проведена компетентными лицами, имеющими достаточный стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения экспертов, а также отсутствия противоречий в выводах экспертов, оснований для признания представленного заключения необоснованным у суда не имеется.

Надлежащих доказательств, опровергающих выводы экспертов, материалы дела не содержат. Ответчик выводы судебной экспертизы также не оспаривает.

Учитывая уточненные требования истца, с ответчика в пользу истца подлежит возмещению стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере сумма

Истцом заявлено требование о признании недействительным п. 1.2 договора долевого участия в строительстве, поскольку его условия, по мнению истца, нарушают его права как потребителя.

адрес 1.2 договора участия в долевом строительстве №МТР2-Б(К)-4/17/4/113-ДДУ/172028/23 от 20.09.2023г. стороны согласовали основные характеристики объекта долевого строительства, приведенные в соответствующей таблице, в том числе его общую проектную площадь – 58 кв.м.

Помимо этого, названным пунктом предусмотрено, что основные характеристики объекта, содержащиеся в приведенной в настоящем пункте договора таблице, являются проектными.

Окончательные характеристики объекта, в том числе его фактический номер, будут определены после завершения строительства корпуса здания по результатам обмеров объекта лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, и могут не совпадать с проектными характеристиками объекта, указанными в таблице.

адрес (проектная), указанная в таблице, - площадь объекта по проекту в соответствии с ч. 5 ст. 15 адрес кодекса Российской Федерации без учета обмеров, произведенных лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета.

адрес (фактическая) - фактическая площадь объекта в соответствии с ч. 5 ст. 15 адрес кодекса Российской Федерации, подлежит определению после окончания строительства корпуса здания по результатам обмеров объекта лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета.

адрес (проектная), указанная в таблице, определена застройщиком на основании проектной документации и состоит из суммы проектной общей площади объекта и площади лоджии, веранды, балкона, террасы (при их наличии) с понижающими коэффициентами, установленными на дату заключения договора уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства: для лоджий- 0,5; для балконов - 0,3; для террас - 0,3; для веранд -1,0.

адрес (фактическая), состоящая из суммы фактической общей площади объекта и площади лоджии, веранды, балкона, террасы (при их наличии) с понижающими коэффициентами, установленными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства, подлежит определению после окончания строительства корпуса здания по результатам обмеров объекта лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета.

адрес объекта и общая приведенная площадь объекта используются для определения окончательной цены договора в случае, предусмотренном п. 4.4. договора, и для проведения сторонами взаиморасчетов на основании п. 4.4.1. договора.

Участник уведомлен и согласен с тем, что общая приведенная площадь объекта на момент передачи объекта участнику может отличаться от проектной общей приведенной площади объекта в большую или в меньшую сторону.

Сторонами допускается отклонение общей приведенной площади объекта от проектной общей приведенной площади объекта (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5%.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

С учетом приведенного правового регулирования суд приходит к выводу, что оспариваемое истцом условие п. 1.2 договора в части возможного изменения площади объекта долевого строительства, вопреки доводам искового заявления, не нарушает императивные нормы законодательства, в связи с чем требования истца в данной части удовлетворению не подлежат. Помимо этого суд отмечает, что условия, согласованные сторонами в п. 1.2 договора долевого участия, содержащие определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, являются существенными, поскольку обозначены в качестве таковых в законе (п.1 ст. 432 ГК РФ, п. 1 ч.4 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии с п. 4.4. договора участия в долевом строительстве № МТР2-Б(К)-4/17/4/113-ДДУ/172028/23 стороны пришли к соглашению, что цена договора изменяется в случае, если общая приведенная площадь объекта, установленная (определенная) после окончания строительства здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше проектной общей приведенной площади объекта более чем на 2 %.

Как установлено судом, фактическая площадь квартиры, переданной истцу, составила 57, 20 кв.м, в то время как предусмотренная договором проектная площадь составляла 58 кв.адрес данная погрешность составила менее 2% общей проектной площади, цена договора изменению в сторону уменьшения не подлежит.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения требования ФИО1 о взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере сумма не имеется.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков за период с 01.07.2025г. по день фактического исполнения обязательства в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, а также штрафа в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Согласно ч. 9 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции от 08.08.2024г. с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 08.09.2024г.) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно ч. 8 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Вместе с тем в силу п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024г. №326 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 № 1916) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

Применительно к приведенному правовому регулированию оснований для взыскания в пользу истца штрафа не имеется. Требование истца о взыскании неустойки за период с 01.07.2025г. по день фактического исполнения обязательства в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день также удовлетворению не подлежит, поскольку истец не лишен возможности заявить указанную неустойку в случае неисполнения обязательств ответчиком после указанной даты.

Разрешая исковые требования в части компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом конкретных обстоятельств дела, наличия вины застройщика в нарушении требований к качеству объекта долевого строительства, установленного по результатам судебной экспертизы, степени страданий истца, отсутствия тяжких необратимых последствий, а также требований разумности и справедливости суд считает правомерным определить сумму компенсации морального вреда в размере сумма

Оснований для взыскания компенсации морального вреда в размере, указанном истцом, суд не находит.

Согласно ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с пунктом 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Так как основное требование о взыскании расходов на устранение недостатков удовлетворено, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца необходимые расходы по рассмотрению настоящего дела, понесенные истцом, на проведение исследования в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, а также расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, поскольку указанная доверенность выдана на совершение юридических действий, связанных с взысканием расходов по устранению строительных недостатков объекта долевого строительства и защиты прав участника долевого строительства по указанному выше договору.

В порядке ст. 103 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере сумма

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Метрополия» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оплату услуг специалиста в размере сумма, расходы на составление нотариальной доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

В удовлетворении остальных требований иска - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Метрополия» в бюджет адрес государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07 февраля 2025 года.

Судья: Ю.Б. Лекомцева