Дело № 2-602/2025

УИД: 39RS0011-01-2025-000034-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2025 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе

председательствующего судьи Каменских И.В.

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ЗЗВ, в лице законного представителя ФИО3, ФИО4 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 о признании способа управления нереализованным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ЗЗВ. и ФИО4 являются долевыми собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Решением общего собрания собственников многоквартирного <адрес> было принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление.

ФИО2, ФИО4 и ФИО12, в лице законного представителя ФИО3 обратились в суд с иском к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, в котором с учетом уточнения исковых требований просят признать выбранный способ управления – непосредственное управление собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес> нереализованным, а также обязать администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>.

Истцы ФИО2, ФИО4, ФИО12, в лице законного представителя ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО24, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, настаивала на их удовлетворении.

Ответчики ФИО19, ФИО13, ФИО6, ФИО14 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения не признали, просили в удовлетворении иска отказать, поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях и отзыве (т. 1 л.д. 118-119, т. 2 л.д. 23-24). Дополнительно пояснили, что выбранный способ управления – непосредственное управление собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес> является реализованным, поскольку собственниками многоквартирного дома заключены договоры на газоснабжение, водоснабжение, поставку электричества, проверку вентиляционных каналов и дымоходов, санитарная уборка МОП, вывоз ТКО, а также на ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор на аварийно-диспетчерское обслуживание, к тому же собственники принимают участие в жизни дома и производят своевременную оплату, за исключением собственников и жильцов <адрес>.

Ответчики администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании ответчик ФИО10 исковые требования с учетом уточнения не признала, просила в иске отказать.

Заслушав участников процесса, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Долевыми собственниками <адрес> являются ФИО2 (1/3 доли), ФИО4(1/3 доли) и ФИО12 (1/3 доли), что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 113-115).

Также собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома являются: <адрес> - ФИО5, <адрес> - ФИО6, <адрес> - ФИО7, <адрес> - ФИО8, <адрес> – ФИО9, <адрес> - ФИО10, <адрес> - ФИО11, <адрес> - ФИО14 (1/2), ФИО25 (1/2), <адрес> - ФИО15, <адрес> - ФИО17 (1/4), ФИО16 (1/2), ФИО18 (1/4), <адрес> - ФИО20 (1/4), ФИО21 (1/4), ФИО22 (1/4), ФИО19 (1/4), <адрес> - ФИО23, права на <адрес> не зарегистрированы, является муниципальной, что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 83-112).

Решением общего собрания собственников многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был избран Совет многоквартирного дома, в который вошли ФИО13 и ФИО19 (т. 1 л.д. 9-10).

ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания собственников многоквартирного <адрес> было принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление (т. 1 л.д. 6-8).

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, были приняты решения: об утверждении состава общего имущества; о заключении договора ВДГО с АО «Калининградгазификация»; о заключении договора на техническое обслуживание вентиляционных каналов с ООО «Запад-Теплоконтроль»; о заключении договора на аварийное обслуживание внутридомовых систем и санитарное обслуживание мест общего пользования с ООО «УК Прибалтийская» и др. (т. 1 л.д. 73-79).

19.03.2024 г. между ФИО19, уполномоченным лицом действующей от имени собственников (на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ) (заказчик) и ООО «Запад-Теплоконтроль» (исполнитель) был заключен договор на техническое обслуживание дымоходов и вентиляционных каналов, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение работ, периодическое обследование вентканалов (т. 1 л.д. 203).

В рамках указанного договора ООО «Запад-Теплоконтроль» проводилась проверка дымовых и вентиляционных каналов кухни в многоквартирном <адрес>, что подтверждается актами от 18.05.2024 г. и 28.12.2024 г. (т. 1 л.д. 205-207).

Кроме того, 18.04.2024 г. между АО «Калининградгазификация» (исполнитель) и собственниками многоквартирного <адрес> (заказчик) был заключен договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 208-211).

Согласно акту сдачи-приемки выполненных работ от 15.11.2024 г. в рамках данного договора АО «Калининградгазификация» было произведено техническое обслуживание в многоквартирном <адрес> (т. 1 л.д.213).

10.12.2024 г. протоколом внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, были приняты решения: об утверждении договора на санитарное обслуживание придомовой территории и подъезда с ИП ФИО26; утвержден перечень работ по санитарному обслуживанию придомовой территории и подъезда и их периодичность согласно Приложениям № 1 и № 2 к договору на санитарное обслуживание придомовой территории и подъезда; утвержден тариф на санитарное обслуживание придомовой территории и подъезда в размере 6,69 руб. с 1 кв.м. общей площади жилого помещения в месяц и др. По вопросам по принятию решения по аварийному ремонту общедомового имущества и определению порядка сбора денежных средств на содержание, текущий и аварийный ремонт общего имущества голосование не проводилось ввиду доработки решений по данным вопросам (т. 1 л.д. 155-167).

02.05.2024 г. между ФИО19, уполномоченным лицом действующей от имени собственников (заказчик) и ИП ФИО26 был заключен договор на оказание услуг по уборке внутренних нежилых помещений и прилегающей территории (исполнитель) (т. 1 л.д. 216-218). Из представленных в материалы дела квитанций следует, что работы по указанному договору исполнителем проводятся.

Из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № о расторжении договора в одностороннем порядке следует, что 21.03.2024 г. между ООО «УК «Прибалтийская» и уполномоченным лицом ФИО19, действующей от имени собственников на основании решения ОСС МКД по адресу: <адрес>, был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ «На обслуживание внутридомовых систем и санитарного обслуживания мест общего пользования жилого многоквартирного дома».

Из представленных стороной ответчика скриншотов переписки по обращениям ФИО19 в управляющую компанию ООО «Город Мастеров» от декабря 2024 года следует, что управляющая организация <адрес> без заключения договора управления МКД считает нецелесообразным оказывать предложенные виды услуг и заключать договор на услуги по техническому обслуживанию (т. 2 л.д. 25-26).

Таким образом, до настоящего времени, договор на аварийное обслуживание внутридомовых систем и санитарное обслуживания мест общего пользования собственниками жилого многоквартирного дома не заключен.

20.03.2024 г. администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в адрес председателя Совета МКД ФИО19 было направлено уведомление о нарушении правил благоустройства земельного участка по адресу: <адрес>, поскольку придомовая территория находится в ненадлежащем санитарном состоянии, было предложено в срок до 20.04.2024 г. в добровольном порядке привести земельный участок в соответствии с санитарными нормами (убрать мусор, свалку, прошлогодние листья и др.).

21.05.2024 г. администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» сообщила ФИО13 о том, что уведомление о нарушении Правил благоустройства от 20.03.2024 г. закрыто.

Вместе с тем, как следует из сообщения администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в ответ на обращение ФИО2, сотрудником администрации проведен выход на место 25.06.2025 г. Установлено, что дворовая территория благоустроена в рамках муниципальной программы «Благоустройство дворовых территорий многоквартирных домов МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области». Во время осмотра дворовой территории <адрес> выявлено, что на парковке имеются масляные пятна, межплиточные швы, бордюры заросли сорняками. На участках, где предусматриваются зеленая зона, зона отдыха разведены грядки с высадкой овощей, рядом расположены мешки наполненные мусором, ведра, плитка, ванна, наполненная грязной водой, железные решетки. На имя собственника <адрес> вышеуказанного дома выдано уведомление о нарушении Правил благоустройства в части содержания земельного участка.

В опровержение указанных обстоятельств, стороной ответчика в суд представлены фотографии придомовой территории, выполненные 15.07.2025 г., однако, на указанных фотографиях так же видно, что в межплиточных швах и бордюрах имеются сорняки.

Кроме того, согласно фотографиям представленным стороной истца, общедомовое имущество (крыша многоквартирного дома) не содержится собственниками в надлежащем санитарно-техническом состоянии, на крыше находятся сухие ветки, отсутствует очистка желобов (т. 1 л.д. 61).

Доводы стороны ответчика о том, что указанные фотографии были сделаны после зимы, судом отклоняются, поскольку документов, подтверждающих, что в период с 22.12.2023 г. и по настоящее время производилась уборка крыши и очистка желобов в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

В силу части 2 статьи 164 Жилищного кодекса РФ договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Согласно части 2 статьи 157.3 Жилищного кодекса РФ, техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме осуществляются специализированной организацией на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, заключенного с управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - с собственниками помещений в таком доме.

По смыслу приведенных правовых норм, при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме непосредственного управления данным домом содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляется организацией, с которой на основании решения общего собрания собственников помещений, обязательного для всех собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченным лицом заключен соответствующий договор, в соответствии с условиями которого, исполнителю собственниками производится плата за оказанные услуги в согласованном размере.

В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктом 16 названных Правил предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290, в частности относится, выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ, отнесены к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов.

Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416 установлены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, пунктом 9 которых определено, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), или заключается договор об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы с организацией, осуществляющей такую деятельность.

Вместе с тем, в нарушение приведенных выше требований действующего законодательства, собственниками многоквартирного <адрес> начиная с 22.12.2023 г. договоры на содержание и текущий ремонт общего имущества со всеми ресурсоснабжающими организациями до настоящего времени не заключены, доказательств обратному в суд не представлено, в том числе отсутствуют договоры на обслуживание электрооборудования, систем водоснабжения и водоотведения, систем противопожарной защиты, договоры по текущему ремонту конструктивных элементов здания (фасады, крыша, подвалы, лестницы, перила и т.д.), договор по подготовке к сезонной эксплуатации и др. При этом, суд отмечает, что без договоров на техническое обслуживание и ремонт систем и конструкций здания невозможно обеспечить его безопасную и надлежащую эксплуатацию, что является обязанностью собственников.

Таким образом, суд полагает, что способ управления – непосредственное управление собственниками многоквартирного <адрес> не реализован, соответственно исковые требования о признании способа управления - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме нереализованным подлежат удовлетворению.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или, если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года N 75 (далее - Правила), конкурс проводится, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе, если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Учитывая, что способ управления – непосредственное управление собственниками не реализован, суд приходит к выводу, что исковые требования истцов о возложении на администрацию обязанности провести открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, если такие действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Суд полагает необходимым и достаточным для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом – в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ЗЗВ, в лице законного представителя ФИО3, ФИО4 - удовлетворить.

Признать выбранный способ управления – непосредственное управление собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес> нереализованным.

Обязать администрацию муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда провести открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 июля 2025 года.

Судья: подпись И.В. Каменских

Копия верна:

Судья Зеленоградского районного

суда Калининградской области: И.В. Каменских