УИД № 34OS0000-01-2021-000686-12

Дело № 3а-301/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 22 августа 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.

с участием представителя административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «<.......>» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 707 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 2948 112 рублей 23 копейки. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет уплату арендных платежей, при расчете которых применяется кадастровая стоимость, в необоснованно завышенном размере. С утвержденной кадастровой оценкой истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 1782 000рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела административный истец явку представителя не обеспечил. До судебного заседания от представителя истца ФИО2 поступило письменное заявление, в котором она исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 2685 893 рублей, установленной по результатам судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО1 не возражала против удовлетворения исковых требований с учетом их уточнения.

Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) явку своего представителя в суд не обеспечил. В заявлении представитель Комитета ФИО3 просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда, замечаний к экспертному заключению не имеет.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд не обеспечили, заявлений об отложении заседания не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды от 1 июня 2020 года № 8760АЗ ООО «<.......>», заключенного с администрацией городского округа – город Волжский Волгоградской области, ООО «<.......>» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 707 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – земли под зданиями (строениями), сооружениями (т. 1 л.д. 88-91, 128-134).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 26 января 2021 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка № <...> в размере 2948112 рублей 23 копейки определена по состоянию на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 11, 87).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №100/06-2021 от 11 августа 2021 года, составленный оценщиком ООО «<.......>», согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 1782 000 рублей (т. 1 л.д. 135-251).

В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке на основании мотивированных возражений административного ответчика Облкомимущество, определением суда от 28 декабря 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно выводам экспертного заключения № 9171/5-4 от 26 июля 2022 года отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной проверяемой; рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 2685 893 рубля (т. 2 л.д. 76).

Исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

В заключении экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является корректным. Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка – земельные участки под коммерческое непроизводственное использование. Подобранные им аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Изначально экспертом был проанализирован и исследован рынок предлагаемых к продаже земельных участков, расположенных в г. Волжском Волгоградской области, за период с 2019 года по 1 января 2020 года, из которых отобрано 4 сопоставимых объектов-аналогов, которые и использовались при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности, на передаваемые права, торг, на глобальное местоположение (ценовую зону) и логистическое местоположение. Приняты корректировки на развитость и удаленность общественного транспорта, площадь земельного участка, на наличие коммуникаций, построек, замощения. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики как объекта оценки, так и объектов-аналогов. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь представленный административным истцом при обращении в суд отчет, выполненный оценщиком ООО «<.......>», приведенным выше требованиям закона не отвечает, поскольку оценщиком нарушены требования пункта 5, подпунктов «б, в» пункта 22 ФСО № 7 (подобранные аналоги не соответствуют правилам отбора; отказ от использования некоторых объектов в качестве аналогов не обоснован, в связи с чем неправомерно исключены из расчета), которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем такое доказательство в основу решения суда положено быть не может и отклоняется со ссылкой на статью 59 КАС РФ.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную на 262219 рублей 23 копейки (менее, чем в два раза), что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению. Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения истца с настоящим административным иском в суд – 8 декабря 2021 года (т. 1 л.д. 5, 77).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 707 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2685 893 (два миллиона шестьсот восемьдесят пять тысяч восемьсот девяносто три) рубля по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2022 года.