Судья Чолий Л.Л. УИД 39RS0006-01-2023-000164-75

дело №2-227/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-3665/2023

31 августа 2023 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Шевченко С.В.

судей Алексенко Л.В., Филатовой Н.В.

при секретарях Гришечко Ю.С., Петух А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 на решение Балтийского городского суда Калининградской области от 3 апреля 2023 года по иску администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и пени и о расторжении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителя ФИО1 ФИО2, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области ФИО3, считавшей решение суда законным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

Администрация муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области обратилась в суд с требованием к ФИО1 о взыскании с ответчика задолженности за два ДД.ММ.ГГГГ года по арендной плате в размере 23750,62 рублей пени в размере 41858,26 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также поставив вопрос о расторжении договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с КН № в связи с существенным нарушением условий договора.

В обоснование иска ссылается на то, что на основании постановления администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» от ДД.ММ.ГГГГ № с ответчиком был заключен договор аренды № земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> (<адрес>) от жилого <адрес>, разрешенное использование – под строительство производственной базы.

Срок действия договора был установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность ответчика уплачивать арендную плату в течение всего срока аренды земельного участка ежегодно в срок до ДД.ММ.ГГГГ, если иное не указано в расчете аренды.

Согласно расчету аренды, ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ году должен был вносить арендную плату по договору поквартально, однако на момент обращения истца с иском в суд задолженность ответчиком не была погашена.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о погашении образовавшейся задолженности и расторжении договора № в случае непогашения долга, однако данное требование было оставлено ответчиком без ответа, в связи с чем истец полагает, что имеются основания для расторжения договора.

В ходе рассмотрения дела истец требования уточнил в связи с внесением ответчиком денежных средств, отказался от иска в этой части, настаивал только на расторжении договора.

Определением Балтийского городского суда Калининградской области от 3 апреля 2023 года принят отказ от иска в этой части.

Решением Балтийского городского суда Калининградской области от 3 апреля 2023 года иск удовлетворен.

Суд постановил расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с КН № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>) от жилого <адрес>, разрешенное использование – под строительство производственной базы, заключенного между администрацией муниципального образования городского поседения «Город Балтийск» и ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ).

Также суд взыскал с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2132,85 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда и вынести новое решение отказав в удовлетворении исковых требований, считая его незаконным и необоснованным.

Податель жалобы указывает, что на момент окончания срока действия договора аренды земельного участка, на участке имелся объект незавершенного строительства готовностью <данные изъяты>%. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращался в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды и продления разрешения на строительство, но администрацией было отказано. В настоящее время в суде есть спор о понуждении к предоставлению земельного участка в аренду однократно для завершения строительства.

В суд апелляционной инстанции явились представители истца и ответчика.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причин неявки не сообщил, об отложении дела не ходатайствовал. В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Такому требованию решение не отвечает, поскольку судом при рассмотрении дела судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы материального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» № от ДД.ММ.ГГГГ, с ответчиком ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>) от жилого дома № <адрес>, разрешенное использование – под строительство производственной базы, в границах кадастрового паспорта земельного участка.

Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.1. договора аренды в течение всего срока аренды земельного участка арендатор обязуется уплачивать арендную плату за предоставленный земельный участок. Арендная плата вносится ежегодно в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, если иное не указано в расчете арендной платы, при этом арендатор обязан ежегодно до ДД.ММ.ГГГГ являться в администрацию муниципального образования для получения расчета.

В силу пункта 3.2 расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 4.4.7 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Судом установлено и это подтверждено представленным расчетом, что ФИО1 обязан был вносить арендную плату в размере 11875,31 рублей поквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за кварталом, а за четвертый квартал не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд, установив, что к моменту предъявления иска ФИО1 имел задолженность по уплате арендных платежей за ДД.ММ.ГГГГ, которая была погашена в ходе рассмотрения дела, руководствуясь ст.610 ГК РФ пришел к выводу о том, что договор аренды, заключенный на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.г., продлен на неопределенный срок и неисполнение обязательств по уплате арендных платежей в силу ст.ст.619, 450 ГК РФ влечет его расторжение.

Такая позиция суда ошибочна.

Выводы суда апелляционной инстанции обоснованы следующим.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из положений подпунктов 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, так же в случаях, предусмотренных пунктом 5 вышеуказанной статьи собственникам объектов незавершенного строительства однократно для завершения их строительства.

Согласно подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с установленным в нем сроком аренды – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Вопреки ошибочной позиции суда, по истечении указанного срока не требуется расторжение договора, он прекращает свое действие по окончании указанного в нем срока договора, на который он заключен.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом законом регламентирована процедура поведения сторон договора при отказе от договора, путем предупреждения об этом за определенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды следует, что передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.

Напротив, гражданское и земельное законодательство признают ограничение срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которое не может быть преодолено действиями сторон договора.

Не учтено судом и то, что после ДД.ММ.ГГГГ заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только с соблюдением установленной процедуры (проведение торгов).

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договоры аренды земельного участка на новый срок, соглашения о его продлении без проведения торгов, являются ничтожными за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий реализации такого права, определенных в пункте 4 указанной статьи.

При этом по смыслу разъяснений, приведенных в пункте 1 указанного постановления, в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 г., внесены изменения в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса РФ главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В рассматриваемом случае срок аренды земельного участка был сторонами определен сроком действия договора – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Сам договор аренды заключен после вступления в силу указанных выше изменений в земельное законодательство (ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, истечение срока договора аренды спорного участка не ставится в зависимость от волеизъявления сторон по договору, выраженного в письменной форме и направленного за определенный срок в виде уведомления об отказе от договора.

Об этом свидетельствуют и условия договора аренды – согласно п.2.2 договора срок аренды установлен конкретной датой, договор действует до окончания срока его действия, указанного в п.2.1 договора, или досрочного его расторжения.

Таким образом, срок действия договора окончен, он прекратил свое действие и оснований для расторжения договора, который уже не действует и его действие прекращено, в том числе, по мотиву невнесения арендных платежей, не основано на законе.

Расторжение договора, который уже прекращен (окончил свое действие) в силу закона невозможно.

Позиция суда о том, что арендные отношения считаются продленным автоматически, пока сторона арендодателя не откажется от такого договора путем направления соответствующего уведомления, ошибочна, она не основана на законе.

К данному договору аренды не применимы положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, как к договору, заключенному в отношении участка государственной или муниципальной собственности, с обязательным соблюдением установленной процедуры (проведение торгов).

Тот факт, что арендатором на участке начато строительство объекта недвижимого имущества, что не завершено в период действия договора, не может служить основанием для продления договора на неопределенный срок.

Применительно к возникшей ситуации, с учетом требований действующего земельного законодательства ФИО1 не лишен возможности поставить вопрос о предоставлении ему земельного участка однократно для завершения строительства, что им реализовано и в настоящее время в производстве Балтийского городского суда имеется соответствующий административный спор по иску ФИО1

С учетом изложенного решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового об отказе в иске.

Правовые основания для удовлетворения требований администрации отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Балтийского городского суда Калининградской области от 3 апреля 2023 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении иска администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Мотивированное определение изготовлено 1 сентября 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: