КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 сентября 2023 года по делу № 33-4148/2023

Судья Доника О.М. №2-125/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Аносовой Е.Н.,

судей Едигаревой Т.А., Мамаевой Н.А.,

при секретаре Хвостовой М.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Подосиновского районного суда Кировской области от 17 мая 2023 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Пестовой ФИО14 к Поярковой ФИО15 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на предмет залога.

Заслушав доклад судьи Аносовой Е.Н., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на предмет залога, в обоснование требований указывая, что между сторонами заключен договор купли-продажи от 24.10.2019, по условиям которого ответчик приобрела у истца комнату с кадастровым № площадью 22,9 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> за 450000 руб. По условиям договора расчет по договору производится следующим образом: 75000 руб. – в день подписания договора купли-продажи, сумма 375000 руб. – в срок до 1 апреля 2020 г., комната находится в залоге у продавца до полного исполнения обязательств. До настоящего времени обязательство по уплате долга ответчиком не исполнено. В связи с изложенным ФИО1, с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований, просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору купли-продажи в размере 375000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за периоды с 01.04.2020 по 20.10.2022 в сумме 78208,33 руб., с 21.10.2022 по 02.05.2023 в сумме 13927,08 руб., расходы по оплате госпошлины, обратить взыскание на заложенное имущество – комнату с кадастровым № 43:40:000421:368 площадью 22,9 кв.м., находящуюся по адресу: <...>, пом. 32, установив начальную продажную цену – 450000 руб.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении требований.

С данным решением истец не согласен, в представленной в суд апелляционной жалобе ФИО1 указывает на неверное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Суд не исследовал и не дал оценку соглашению о задатке от 12.10.2019, которым определена стоимость комнаты в 750000 руб. В данной сумме учтен задаток 50000 руб., а также суммы, переданные по распискам от 24.10.2019 в размере 250000 руб. и 75000 руб. В договоре купли-продаже цена комнаты определена как остаток не переданной ответчиком по соглашению о задатке денежной суммы – 450000 руб. от суммы 750000 руб. Суд не принял во внимание, что в расписках от 24.10.2019 отсутствует ссылка на договор купли-продажи от 24.10.2019. На сегодняшний день договор купли-продажи ответчиком не исполнен, что подтверждается отсутствием в течение длительного времени каких-либо действий со стороны ответчика по снятию обременения. Просит решение суда отменить как необоснованное, нарушающее права истца – продавца имущества.

Заслушав пояснения ФИО1 и ее представителя по доверенности ФИО3, поддержавших доводы и требования апелляционной жалобы, объяснения ФИО2 и ее представителей адвокатов Боброва А.Н. и Нурбагандова М.Ч., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы ввиду ее несостоятельности, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно позиции апеллянта, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Согласно ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Особенности правового регулирования сделок по купле-продаже недвижимого имущества предусмотрены в § 7 главы 30 Гражданского кодекса российской Федерации.

В силу прямого указания ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 12.10.2019 между сторонами было заключено соглашение о задатке, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи объекта недвижимости - комнаты общей площадью 24,3 кв.м., расположенной на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, помещение №, стоимостью 750 000 руб.

Пунктами 2 и 3 соглашения предусмотрено, что покупатель в счет причитающего платежа передает продавцу задаток в сумме 50 000 руб. и настоящее соглашение является распиской о приеме-передаче денежных средств. Оставшуюся разницу стоимости объекта в сумме 700 000 руб. покупатель обязуется внести в порядке, установленном основным договором (п.6 соглашения).

В соответствии с пунктом 4 стороны обязались заключить основной договор в срок до 01.04.2020 и предусмотрели, что соглашение о задатке вступает в силу с момента подписания и действует до заключения основного договора (п. 8 соглашения).

24.10.2019 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли – продажи комнаты, по условиям которого ответчику продана комната площадью 22,9 кв.м. с кадастровым №, находящаяся по адресу: <дата>

Согласно п. п. 2.1, 3.1 договора купли-продажи стороны определили договорную цену комнаты - 450 000 руб., расчет которой производится в следующем порядке: 75 000 руб. покупатель передает в день подписания договора – 24.10.2019, в связи с чем договор одновременно имеет силу расписки, сумма 375 000 руб. подлежит передаче до 01.04.2020.

Обеспечением исполнения продавцом обязательств по оплате по договору купли-продажи является залог в силу закона вышеуказанной комнаты (пункт 3.1 договора).

Право собственности ФИО2 на указанную комнату и обременение в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано в ЕГРН 09.12.2019 за № №

Заявляя, что обязательства по передаче оставшейся по договору купли-продажи суммы в размере 375000 руб. покупателем не исполнены, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, районный суд, руководствуясь положениями ст. ст. 549, 555, 429, 380 ГК РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности и исходя из того, что заключенное сторонами соглашение о задатке является предварительным договором, а внесенная по нему сумма 50000 руб. - авансовым платежом, принимая во внимание дословное толкование письменных документов, в том числе расписок от 24.10.2019, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения, поскольку материалами дела подтверждена передача денег покупателем не по соглашению о задатке, а по договору купли-продажи недвижимости, расчет по которому полностью произведен.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, так как они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Так, согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст.429 названного кодекса).

Как указано в ч.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как указано выше, обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 заявляла о невыплаченных покупателем по договору купли-продажи денежных средствах в размере 375000 руб., не упоминая при этом о заключенном ранее сторонами соглашении, предусматривающим внесение покупателем задатка.

Из пояснений, данных представителем истца в судебных заседаниях, можно сделать вывод, что основанием обращения в суд явился факт отсутствия в течение длительного времени каких-либо действий со стороны покупателя по снятию обременения с объекта недвижимости и возможность истечения срока исковой давности. Более того, после предоставления ФИО2 в суд соглашения от 12.10.2019 и расписок от 24.10.2019, подтверждающих полный расчет по договору, истец заявила ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы, заявив, что не помнит, передавались или не передавались ей денежные средства, и поставив под сомнение и соглашение, и расписки.

В суде апелляционной инстанции ФИО1 озвучила письменные пояснения, согласно которым стоимость комнаты была определена в 750000 руб., было заключено соглашение, в котором отразили передачу покупателем задатка 50000 руб., до подписания договора купли-продажи покупатель внесла 250000 руб. по расписке, поэтому цена комнаты в договоре купли-продажи указана 450000 руб. как остаток по оплате всех ранее заключенных соглашений и переданных сумм. Кроме того, риелтор ей объяснила, что в договоре лучше указать сумму в 450000 руб., чтобы не платить налог, поскольку она эту комнату покупала дешевле, чем продает, с учетом ремонта. Поскольку договор купли-продажи предусматривал внесение оплаты частями, то взнос в 75000 руб. решили указать в договоре, отразив, что он имеет силу расписки, а оставшиеся 375000 руб. ответчик должна была передать до 01.04.2020. По просьбе ФИО2 она написала отдельную расписку на сумму 75000 руб., поскольку не отрицала получение данной суммы и не ожидала, что покупатель будет использовать ее в качестве доказательства еще одного платежа.

В связи с указанными выше противоречиями, процессуальным поведением стороны истца, а также представленными ею для проведения почерковедческой экспертизы документами, свидетельствующими о проведении ФИО1 многочисленных сделок с недвижимостью (долевое строительство, аренда и купля-продажа жилых и нежилых помещений, сделки с земельными участками) и предполагающими ее правовую грамотность при заключении договоров, судебная коллегия критически относится к данным пояснениям и изложенной позиции.

В свою очередь, возражая против заявленных требований, ответчик ФИО2 поясняла, что стоимость комнаты была определена ФИО1 в размере 450000 руб., которая, несмотря на предварительную договоренность, отказалась от осуществления в комнате ремонта, с учетом которого стоимость комнаты по соглашению от 12.10.2019 была определена в 750000 руб. С указанной суммой она согласилась, въехала в комнату с ребенком, поскольку негде было жить. Перед подачей документов на регистрацию в МФЦ она заявила ФИО1, что у нее есть сумма 75000 руб., которую готова передать перед подписанием договора, именно эта сумма в качестве первого платежа была указана риелтором в договоре купли-продажи. Расписку на указанную сумму от продавца не просила, как и расписку в получении 50000 руб. по соглашению, поскольку в документах было отражено, что они имеют силу расписок. После передачи утром 24.10.2019 продавцу 75000 руб. и документов на регистрацию в МФЦ, во второй половине дня, находясь в спорной комнате, она дважды передавала ФИО1 в присутствии риелтора, готовившей расписки, денежные суммы в размере 75000 руб. и 250000 руб., которые ей принесли, соответственно, сначала ее отец, а затем отец ее ребенка.

Позиция ФИО2 подтверждается оригиналами расписок от 24.10.2019, согласно которым ФИО1 получила от ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи от 24.10.2019 комнаты № 32 по адресу<адрес> суммы 250 000 руб. и 75 000 руб.

Вопреки доводам апеллянта, печатный текст указанных расписок содержит указание на договор купли-продажи спорной комнаты от 24.10.2019.

Данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, опровергает пояснения истца и подтверждает, что денежные средства по распискам были переданы ФИО2 после подписания договора купли-продажи в МФЦ, поскольку из пояснений ответчика и договора купли-продажи следует, что текст договора, как и позже расписки, готовила риелтор, а дату заключения договора написали в МФЦ рукописным текстом при его подписании.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Принимая во внимание указанные выше положения законодательства, тексты представленных сторонами письменных документов, районный суд пришел к выводу, что денежная сумма 75000 руб., условие о передаче которой в день подписания договора купли-продажи - 24.10.2019 предусмотрено договором, является отличной от суммы 75000 руб., полученной покупателем по расписке от 24.10.2019, поскольку в п. 3.1 договора купли-продажи от 24.10.2019 указано о том, что договор имеет силу расписки в получении указанной суммы.

Учитывая, что исполнение обязательства сторон по заключению основного договора было обеспечено задатком в размере 50 000 руб., который получен истцом при подписании соглашения, которое в свою очередь является распиской (п.2, 3 соглашения), по договору купли-продажи от 24.10.2019 продавец получила от покупателя 75000 руб. до его подписания, что также нашло отражение в договоре, имеющем силу расписки, 24.10.2019 по распискам ФИО1 получила от ФИО2 в счет оплаты по договору денежные суммы в размере 250000 руб. и 75000 руб., судебная коллегия полагает законным и обоснованным вывод районного суда, что обязательства по договору купли-продажи ответчиком исполнены, денежные средства, предусмотренные договором купли-продажи, в размере 450 000 руб. были получены истцом в полном объеме.

Позиция апеллянта, что цена предмета договора купли-продажи должна быть принята исходя из соглашения о задатке – 750000 руб., не может быть принята во внимание как основание для отмены решения, поскольку указанное соглашение от 12.10.2019, которое расценено судом первой инстанции как предварительный договор, в соответствии с ч.6 ст. 429 ГК РФ прекращено ввиду заключения основного договора купли-продажи, определившего стоимость объекта недвижимости. Заключение основного договора купли-продажи на иных условиях, чем было согласовано в предварительном договоре, не противоречит требованиям закона и условиям первоначальной сделки.

Довод апеллянта о том, что цена комнаты определена сторонами в договоре купли-продажи как остаток от непереданной по соглашению о задатке денежной суммы - 450 000 руб. от 750000 руб., не соответствует установленным по делу обстоятельствам и противоречит приведенным выше выводам суда.

Не нашло своего подтверждения утверждение истца, что стоимость комнаты была согласована сторонами в размере 750000 руб. с учетом выполненного ею ремонта: переустройства, замены труб, обоев, линолеума.

Из представленного в суд апелляционной инстанции заключения эксперта <данные изъяты>» № № от 25.08.2023 следует, что на дату заключения договора купли-продажи стоимость комнаты № 32 в <...> составляла 325000 руб., на 25.08.2023 при условии отсутствия проведенного после заключения договора купли-продажи новым собственником ремонтных работ составляет 608000 руб.; после заключения договора купли-продажи от 24.10.2019 новым собственником выполнены перепланировка, переоборудование и ремонт спорного жилого помещения, которое фактически стало не комнатой, а квартирой – студией, что привело к увеличению рыночной стоимости до 870000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в п.п. 43 - 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», учитывая, что выявление и собирание доказательств по делу является деятельностью не только лиц, участвующих в деле, но и суда, в обязанность которого входит установление того, какие доказательства могут подтвердить или опровергнуть факты, входящие в предмет доказывания, судебная коллегия в целях принятия законного и обоснованного судебного постановления, учитывая, что суд первой инстанции вынес решение по иску, содержащего требование об обращении взыскании на заложенное имущество, без заключения о рыночной стоимости объекта недвижимости, полагает возможным принять в качестве дополнительного доказательства заключение <данные изъяты> № № от 25.08.2023, а также справку <данные изъяты> о рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.08.2023 и выписку из ЕГРН относительно спорной комнаты.

В опровержение пояснений истца, утверждавшей, что ремонт в комнате выполнен ее силами, из заключения эксперта следует, что на полу уложено ламинированное покрытие, а не линолеум, как утверждала истец, кроме того, на установленных двух оконных блоках из ПВХ-профиля с двухкамерными стеклопакетами дата на профилях указана после даты заключения договора, как и на выполненной инженерной системе холодного и горячего водоснабжения (дата на трубах указана после даты договора).

Допустимых доказательств, что ФИО1 после приобретения комнаты выполнила там указанные выше ремонтные работы, чем увеличила ее стоимость, в материалы дела стороной истца не представлено. Между тем, из выписки из ЕГРН следует, что право собственности на комнату <адрес> зарегистрировано за ФИО1 18.11.2019, т.е. после заключения письменного договора купли-продажи с ФИО2 24.10.2019.

Учитывая выявленные судебной инстанцией противоречия в пояснениях стороны истца и представленных доказательствах, судебная коллегия, принимая во внимание последовательную позицию ответчика и тексты представленных оригиналов письменных доказательств, приходит к выводу, что ФИО2 полностью произведена оплата по договору купли-продажи комнаты от 24.10.2019, оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 о взыскании задолженности по договору и обращения взыскания на заложенное имущество у суда не имелось.

Утверждение апеллянта, что наличие задолженности по договору подтверждается тем, что со стороны ответчика не предпринято никаких действий по снятию обременения, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание как основание для отмены состоявшегося решения, поскольку не опровергают установленные по делу обстоятельства и указанные выше выводы судебной инстанции.

Таким образом, доводы подателя жалобы о несогласии с выводами суда не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда. Несогласие истца с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Доводы истца исследованы судом первой инстанции, оценены и подробно изложены в принятом решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, правила оценки доказательств, установленные ст. 67 ГПК РФ, судом нарушены не были.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Подосиновского районного суда Кировской области от 17 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.09 2023.