УИД 65RS0001-01-2022-008334-93

Дело № 2-732/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2023 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе: председательствующего судьи Плесковой В.А., при секретаре Снежко А.В.,

с участием представителя ФИО – ФИО, действующего на основании доверенности, представителя Департамента землепользования города Южно-Сахалинска ФИО, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО, ФИО, действующих в своих интересах и в <данные изъяты> ФИО, ФИО к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска, Управлению Росреестра по Сахалинской области, администрации города Южно-Сахалинска о признании незаконными действия, восстановлении права аренды, признании права аренды на земельный участок, возложении обязанности поставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства, регистрации права собственности на объект, признании права собственности на объект незавершенного строительства, восстановлении записи о регистрации права аренды, восстановлении сроков обращения в суд,

установил:

15 августа 2022 года ФИО, ФИО, действующие в своих интересах и в <данные изъяты> ФИО, ФИО обратились в суд с иском к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска, Управлению Росреестра по Сахалинской области, администрации города Южно-Сахалинска

о признании незаконными действия Департамента землепользования города Южно-Сахалинска по немотивированному отказу в продлении срока аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №

восстановлении права аренды на указанный земельный участок на условиях первоначально заключенного договора от 07 декабря 2011 года №,

признании незаконными действия Управления Росреестра по Сахалинской области по отказу в постановке на кадастровый учет объекта незавершённого строительства – фундамент индивидуального жилого дома от 20 апреля 2022 года №,

возложении обязанности на Управление Росреестра по Сахалинской области поставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства – фундамент индивидуального жилого дома от 20 апреля 2022 года № и зарегистрировать право собственности на него,

признании права собственности на объект незавершенного строительства – фундамент жилого дома по <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №

возложении обязанности на Управление Росреестра по Сахалинской области восстановить запись о регистрации права аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №

восстановлении срока для подачи искового заявления.

В обоснование иска указано, что по договору купли-продажи с условием об уступке права аренды от 03 августа 2021 года истец приобрел объект незавершенного строительства – фундамент жилого дома, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000015:312, по <адрес> целью строительства индивидуального жилого дома в порядке реализации права получения социальной выплаты по программе «Предоставление социальных выплат отдельным категория граждан для обеспечения жильем» подпрограммы «Стимулирование жилищного строительства» государственной программы Сахалинской области «Молодая семья».

18 октября 2021 года зарегистрировано обременение в виде аренды.

Поскольку одним из условий получения социальной выплаты является отсутствие обременения участка, истец был вынужден в декабре 2021 года самостоятельно демонтировать фундамент и снять его с кадастрового учета.

После чего заключил договор на строительство жилого дома от 01 февраля 2022 года с использованием заемных средств и материнского капитала в интересах семьи.

После возведения фундамента истец подал заявление на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства – фундамент, на что получил уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации по основаниям отсутствия сведений о зарегистрированных правах на земельный участок.

Между тем, истцом представлена в регистрирующий орган выписка о праве аренды земельного участка за ним. С формальным прекращением права аренды истец не согласен.

В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались заказной почтовой корреспонденцией по месту жительства, которая вернулась в суд не врученная по истечению срока хранения. В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ извещения считаются доставленными, а лица – извещенными.

Представитель ФИО – ФИО, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал.

Представитель Департамента землепользования города Южно-Сахалинска ФИО, действующий на основании доверенности, с иском не согласился, представлен письменный отзыв на иск, в котором указано о неоднократной передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № возведен и поставлен на государственный кадастровый учет 27 августа 2019 года, то есть спустя 7 лет после заключения договора и за пределами изначально установленного срока его действия (06 декабря 2018 года), кроме того, по состоянию на август 2021 года объект имел степень готовности <данные изъяты>, в связи с чем, Департаментом принято решение об отказе от Договора на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на немотивированный односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Департамент реализовал свое право на односторонний отказ путем уведомления от 25 октября 2021 года об отказе от договора, которое по истечении срока хранения возвращено Почтой России в адрес Департамента 03 декабря 2021 года. Поскольку условия и порядок уведомления ФИО об отказе от договора со стороны арендодателя соблюдены, с момента возврата почтовой корреспонденции 03 декабря 2021 года по истечению трех месяцев арендные отношения считаются прекращенными (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Поскольку договор аренды прекратил свое действие 03 марта 2022 года следует, что на момент обращения с заявлением о регистрации прав на фундамент у заявителя имелись правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером №, между тем, уведомлением от 09 марта 2022 года уполномоченный орган на основании отсутствия в ЕГРН зарегистрированных прав на земельный участок, предоставленный по договору, приостановил государственную регистрацию права. Таким образом, из изложенных в иске обстоятельств следует, что объект незавершенного строительства возведен в период действия договора аренды в соответствии с разрешением, допускающим такое строительство, то есть на законных основаниях.

Представители администрации города Южно-Сахалинска, Управления Росреестра по Сахалинской области, МКУ «Жилищная политика» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду по правилам п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

При этом каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что по договору аренды от 07 декабря 2011 года № Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области предоставило в аренду ФИО за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенный по <адрес>, с целевым использованием земельного участка – строительство индивидуального жилого дома.

Согласно пункту 3 Договора срок договора составляет с 07 декабря 2011 года по 06 декабря 2013 года.

По соглашению от 20 июля 2012 года права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка переданы ФИО

Дополнительным соглашением от 07 ноября 2013 года к договору аренды земельного участка от 07 декабря 2011 года №, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ФИО, дата окончания договора установлена 06 декабря 2018 года.

Соглашением от 03 апреля 2019 года к указанному договору аренды Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области передало Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска права и обязанности по договору аренды от 07 декабря 2011 года №, с 03 июля 2018 года фамилия арендатора изменена с ФИО на ФИО

По договору купли-продажи объекта незавершенного строительства с условием об уступке права аренды от 03 августа 2021 года, ФИО продала ФИО объект незавершённого индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> степенью готовности <данные изъяты> и уступила право аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором находится объект незавершенного строительства.

12 августа 2021 года за ФИО зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

08 октября 2021 года за ФИО зарегистрировано право аренды на указанный земельный участок с кадастровым номером № сроком действия с 03 августа 2021 года на неопределенный срок.

25 октября 2021 года Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска в адрес ФИО направлено уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 07 декабря 2011 года №. В котором указано, что в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 25 Договора аренды земельного участка от 07 декабря 2011 года № в случае если договор возобновлен на неопределенный срок, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 30 календарных дней.

В связи с чем, ФИО в уведомлении указано на необходимость не позднее чем через 30 календарных дней с момента получения уведомления, освободить земельный участок и передать его Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи.

Указанное уведомление направлено почтовой связью ФИО <адрес>, который им был указан при заключении договора купли-продажи и уступки права аренды.

Конверт вернулся отправителю не врученный адресату по истечению срока хранения.

Согласно пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234 и п. 1 ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует его возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о расторжении договора.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации корреспонденцией является риском самого гражданина, и он несет все неблагоприятные последствия такого бездействия.

В силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 63, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Таким образом, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. В данном случае риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Дата возврата уведомления арендодателя об отказе от договора – 29 ноября 2021 года является датой, когда арендатор уклонился от получения уведомления, поскольку до указанной даты арендатор имел реальную возможность получения поступившей ему корреспонденции, однако от совершения соответствующих действий уклонился.

Таким образом, руководствуясь вышеприведенным абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, пунктом 25 договора аренды земельного участка от 07 декабря 2011 года №, по истечении 30 календарных дней со дня уведомления ФИО (29 ноября 2021 года) об отказе арендодателя от договора, договор является расторгнутым 30 декабря 2021 года на законных основаниях.

До даты расторжения договора аренды с заявлением о продлении срока действия договора ФИО к арендодателю не обращался.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Кроме того, 15 декабря 2021 года ФИО обратился в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлением о государственной регистрации снятия с учета, прекращения права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № с приложением акта о сносе объекта незавершенного строительства от 12 декабря 2021 года. Объект недвижимости снят с кадастрового учета 23 декабря 2021 года.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В материалы дела истцами представлен договор подряда от 01 февраля 2022 года №, заключенный с одной стороны между ФИО, ФИО, и с другой стороны ИП ФИО, предметом которого является строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Акт приемки выполненных работ по строительству фундамента от 15 февраля 2022 года и технический план объекта незавершенного строительства от 21 февраля 2022 года.

Таким образом объект незавершенного строительства был возведен истцами в феврале 2022 года, в то время, как договор аренды земельного участка с ФИО уже был расторгнут, и на дату обращения ФИО в Управление Росреестра по Сахалинской области - на 25 февраля 2022 года с заявлением о регистрации прав на объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке с кадастровым номером № у истцов отсутствовали права на земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, следовательно, законных оснований для регистрации прав на указанный объект не имелось.

Руководствуясь вышеизложенными нормами законодательства, учитывая установленные по делу обстоятельства, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Поскольку исковые требования рассматривались в порядке Гражданского процессуального кодекса РФ, а не в порядке Кодекса административного судопроизводства РФ, как заявлено в иске, постольку оснований для восстановления срока исковой давности не имеется, в силу отсутствия его пропуска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 -199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО (№), ФИО (№), действующих в своих интересах и в <данные изъяты> ФИО, ФИО к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (№), Управлению Росреестра по Сахалинской области (№), администрации города Южно-Сахалинска (№) о признании незаконными действия, восстановлении права аренды, признании права аренды на земельный участок, возложении обязанности поставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства, регистрации права собственности на объект, признании права собственности на объект незавершенного строительства, восстановлении записи о регистрации права аренды, восстановлении сроков обращения в суд, отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья В.А. Плескова

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.