Дело № 2-15267/2025
50RS0031-01-2025-017495-58
Решение
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«26» ноября 2025 года г.Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Васиной Д.К.
при помощнике судьи Григорьевой Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ТСН "Садовое некоммерческое товарищество ДК Весна", ФИО5, о признании договора купли продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с иском к ТСН «Садовое некоммерческое товарищество «ДК Весна», ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка, площадью 702 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС заключенного между Товариществом собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «ДК Весна» и ФИО5 недействительным и применении последствий недействительности; об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО5 на указанный земельный участок.
Требования мотивированы тем, что истец является членом ТСН «СНТ «ДК Весна» и собственником земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного в границах территории ТСН «СНТ «ДК Весна». 10.12.2024 Одинцовским городским судом Московской области вынесено решение по гражданскому делу №, которым признано недействительным решения общего собрания членов Товарищества собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «ДК Весна», в форме очно-заочного голосования, проведенного в период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оформленного Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ по семи вопросам, включенным в повестку дня общего собрания, в том числе, о продаже земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС по цене, определенной ООО Исследовательский центр «Глав-Эксперт» Отчет №, а именно 7 105 000 руб. В апреле 2025 года истцу стало известно, что на основании вышеуказанного решения общего собрания, ТСН «Садоводческое некоммерческое товарищество «ДК Весна» (Продавец) был заключен Договор купли-продажи указанного земельного участка с ФИО5 (Покупатель). За ФИО5 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок. Указанный земельный участок имеет кадастровую стоимость 10 194 682 руб. Согласно Отчета профессионального оценщика ООО «Роосконсалтгруп» № О-2577 величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 11 626 330 руб. Таким образом, продажа данного земельного участка за 7 105 000 руб. была осуществлена по значительно заниженной цене в ущерб интересам СНТ и его членов, в том числе истца, факт отчуждения земельного участка по заниженной цене свидетельствует о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях для СНТ, что повлекло за собой причинение убытков товариществу в размере более 4 500 000 руб. и неблагоприятные последствия для его членов, включая истца.
В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечил явку своего представителя.
Представитель истца по доверенности и удостоверению ФИО7 в судебном заседании требования искового заявления поддержал по изложенным в нем доводам, просил удовлетворить.
Представитель ответчика ТСН «Садовое некоммерческое товарищество ДК Весна» по доверенности ФИО8 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях.
В судебное заседание ответчик ФИО5 не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен, обеспечил явку своего представителя.
Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала поскольку ФИО5 является добросовестным покупателем.
В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен.
В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Продавцом - Товариществом собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «ДК Весна», в лице Председателя правления Товарищества ФИО4, действующего на основании Устава и Протокола № Общего собрания членов ТСН «СНТ «ДК Весна» от ДД.ММ.ГГГГ и Покупателем – ФИО5 был заключен Договор купли-продажи земельного участка площадью 702 кв.м, с кадастровым номером №, без строений сооружений, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение садоводства, расположенного по адресу: АДРЕС с ФИО5 (Покупатель).
Согласно пункту 1 указанного договора, стороны установили стоимость продаваемого земельного участка в размере 7 105 000 руб., соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и пересмотру не подлежит.
Из пункта 2 указанного договора следует, что Покупатель купил у Продавца вышеуказанное недвижимое имущество за 7 105 000 руб. из которых сумму в размере 4 000 000 руб. Покупатель выплатил Продавцу по Предварительному договору купли-продажи земельного участка с внесением авансового платежа от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается двумя поручениям Банка по 2 000 000 руб., до подписания настоящего Договора в качестве аванса, что подтверждают Стороны подписывая настоящий Договор купли-продажи земельного участка. Оставшуюся сумму в размере 3 105 000 руб. Покупатель обязуется выплатить продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к Покупателю, на счет ТСН «СНТ «ДК Весна».
Согласно пункту 6 указанного договора
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписан передаточный акт.
Доказательства оплаты Покупателем Продавцу цены земельного участка по вышеуказанному договору в общем размере 7 105 000 руб. подтверждается представленным в материалы дела документами и сторонами не оспаривалось.
На основании указанного договора за ФИО5 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Вышеуказанный договор заключен на основании Протокола № Общего собрания членов ТСН «СНТ «ДК Весна» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно результатам голосования по вопросу 7 повестки принято решение о продаже земельного участка площадью: 702 (Семьсот два) кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС по цене, определенной ООО Исследовательский центр «Глав-Эксперт» Отчет № 1287-1/22 Об оценке рыночной стоимости ЗУ с КН №, а именно - 7 105 000 руб.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст.542 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ определено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 71 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Совокупность приведенных норм и положений акта легального толкования в их системном единстве предполагает, что общие условия о недействительности сделок конкретизируются в специальных нормах, посвященных порокам сделки. Выделение соответствующих групп пороков сделок предполагает, что сделка может быть признана недействительной (или в определенных случаях является ничтожной), если она совершена с нарушением требований о форме, с пороком воли или волеизъявления, не правосубъектным лицом или имеет порок содержания. Конкретный дефект должен указываться истцом при обращении в суд с требованием о признании сделки недействительной.
На основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 74 постановления Пленума N 25 разъяснил, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В обоснование своих доводов истец ссылается на то, что решением Одинцовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к Товариществу собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «ДК Весна» о признании недействительным решения общего собрания членов Товарищества собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «ДК Весна», в форме очно-заочного голосования, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования полностью удовлетворены, признаны недействительным решения общего собрания членов Товарищества собственников недвижимости «Садоводческое некоммерческое товарищество «ДК Весна», в форме очно-заочного голосования, проведенного в период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оформленного Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ по семи вопросам, включенным в повестку дня общего собрания:
1. Об утверждении отчета Председателя Правления ТСН "СНТ "ДК ВЕСНА" за 2023 год,
2. Об утверждении отчета ревизионной комиссии ТСН "СНТ "ДК ВЕСНА" за 2023 год,
3. Об утверждении приходно-расходной сметы ТСН "СНТ "ДК ВЕСНА" за 2023 год и принятие решения о ее исполнении,
4. Об утверждении приходно-расходной сметы ТСН "СНТ "ДК ВЕСНА" на 2025 год и принятие решения о ее исполнении,
5. Об определении размера внесения взносов ТСН "СНТ "ДК ВЕСНА" в 2025 году,
6. О доизбрании в состав Правления ТСН «СНТ «ДК Весна» ФИО3,
7. О продаже земельного участка площадью: 702 (Семьсот два) кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС по цене, определенной ООО Исследовательский центр «Глав-Эксперт» Отчет № 1287-1/22 Об оценке рыночной стоимости ЗУ с КН №, а именно 7 105 000 рублей.
Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем, на момент заключения договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ТСН «СНТ «ДК Весна» на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке, сведений о наличии правопритязаний на участок не имелось.
Ответчик ФИО5 приобрел земельный участок по возмездной сделке у лица, право собственности которого было подтверждено наличием записи ЕГРН, следовательно, ответчик ФИО5, не мог и не должен был усомниться в праве продавца ТСН «СНТ «ДК Весна» на отчуждение имущества, не мог и не должен был знать о каких-либо пороках договора купли - продажи, заключенного с ТСН «СНТ «ДК Весна».
В силу абз. 3 ч.6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзацах 3,4 п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. От 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Приобретатели недвижимости – покупатели по договорам купли-продажи земельных участков (ответчики), полагающиеся на данные ЕГРН, признаются добросовестными, пока обратное не будет доказано.
Учитывая изложенное, ответчик ФИО5, в силу закона является добросовестным приобретателем прав на спорное недвижимое имущество. Истцом доказательств недобросовестности ответчиков не представлено.
Кроме того, согласно сведениям ЕГРН, спорный земельный участок 702 кв. метра имеет следующие обременения: установлен сервитут для прохода к уч. с N №; охранная зона газопровода по 3 метра с каждой стороны; строительство на данном участке невозможно.
Суд также учитывает, что согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного Общего собрания членов «СНТ «ДК Весна», повторно одобрена сделка в том же варианте и по той же цене, как и на предыдущем собрании, по отчуждению земельного участка площадью: 702 (Семьсот два) кв.м. с кадастровым номером №, расположенного АДРЕС по цене, определенной Исследовательским центром «Глав-Эксперт» Отчет № 1287-1/22 Об оценке рыночной стоимости ЗУ с КН: №, а именно 7 105 000 руб.
Довод истца о том, что земельный участок был продан по заниженной цене, чем ТСН причинены убытки, суд находит несостоятельным, поскольку доказательств того, что спорный объект мог быть реализован по иной большей стоимости, согласно имеющихся обременений, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ сторона истца не представила.
Кроме того факт причинения ТСН «СНТ «ДК Весна» убытков отрицался в судебном заседании ее представителем.
Довод представителя истца о том, что истец не понимал значения своих действий подписывая протокол общего собрания, а также договор судом отклоняются, поскольку таких доказательств суде не представлено.
Ответчиком ТСН «СНТ «ДК Весна» заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Итоги проведения собрания, на котором в том числе решался вопрос о продаже земельного участка с К№ оформлены Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, который подписан истцом ФИО4 Доказательств обратного истцом суду не представлено. Соответственно с указанной даты подлежит исчислению срок исковой давности.
Исковое заявление о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствия недействительности сделки подано истцом ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока исковой давности, который истек ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, оспариваемый договор купли-продажи подписан ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ., и истец не мог не знать по какой цене продается земельный участок.
В силу ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
При этом заявляя ходатайство о восстановлении срока исковой давности, стороной истца надлежащих доказательств не представлено.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 к ТСН «Садовое некоммерческое товарищество «ДК Весна», ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности, об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО5 на указанный земельный участок, не имеется, в связи с чем отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 к ТСН "Садовое некоммерческое товарищество ДК Весна", ФИО5, о признании договора купли продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья Д.К. Васина
Мотивированное решение изготовлено 10 декабря 2025г.