Решение по делу № 2-7172/2022 от 13.03.2023 - о признании предварительных договоров купли-продажи жилого и нежилого помещений договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

07RS0001-02-2022-007026-82

Дело № 2-806/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пшуноковой М.Б.,

при секретаре Тиловой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 02.06.2021; представителя ПАО «Сбербанк» ФИО2, представившего доверенность от 08.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительных договоров купли-продажи жилого и нежилого помещений договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома,

установил:

ФИО3 обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительных договоров купли-продажи жилого и нежилого помещений договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома, возложив на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации договоров, мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: КБР <адрес>, б/н, ЖК «Премьера». Квартира в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме имеет следующие характеристики: проектный №, корпус 6, этаж 4-ый, общая проектная площадь 72.43 кв.м., количество жилых комнат - 2, цена за 1 кв. м. - 31.000 (тридцать одна) тыс. руб., стоимость <адрес> 245 330 (два миллиона сорок пять тыс. триста тридцать) руб. Строительство 6-ти секционного 10-ти этажного дома ведется на земельном участке площадью 9 773 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, расположенном по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> б/н., на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 2 245.330 (два миллиона двести сорок пять тысяч триста тридцать) рублей, передается Продавцу при подписания договора. Истец оплатил полную стоимость квартиры в день его подписания договора, что подтверждено распиской выданной, Продавцом.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 110 кв.м., находящегося в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу КБР <адрес>, б/н, имеющего следующие характеристики: проектный №, блок 6, этаж 1-й, общая проектная площадь 237,1 кв.м. Стоимость объекта нежилой недвижимости составляет 4 400.000 рублей, которые уплачены истцом при подписании Договора.

Утверждая, что заключенные договоры соответствуют положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец просит признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес> б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал» Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, находящегося по адресу КБР, <адрес>, б/н с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации.

2. Признать Договор о намерениях купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, находящемуся по адресу КБР, <адрес> б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал» Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, находящегося по адресу КБР, <адрес> б/н с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации.

3. Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации Договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ и Договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который поддержал требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в отзыве на письменные возражения ПАО «Сбербанк России».

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, представив письменное заявление о признании исковых требований, последствия признания иска ему известны.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, ПАО «Сбербанк» просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном возражении на исковое заявление.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договорами, заключенными ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО3, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцу 2-комнатную квартиру с проектным номером 153, в блоке 6, на 4 этаже, общей проектной площадью 72,43 кв.м., в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме, по адресу: КБР, <адрес>, б/н, и нежилое помещение с проектным номером 190, в блоке 6, на 1 этаже, площадью 110 кв.м., расположенное там же.

Также условиями договора определена обязанность истца в полном объеме внести полную сумму стоимости этой <адрес> руб. (пункты 2.1 и 2.2) при подписании договора и нежилого помещения в размере 4400000 руб. в следующем порядке: 3000000 руб. при подписании договора 1400000 руб. – до декабря 2020 года (п. 2.1).

В материалах дела содержатся Акты приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым ФИО3 оплатила стоимость квартиры и нежилого помещения, указанных в договорах.

Таким образом, договоры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не являются предварительными по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что между сторонами заключены договоры, поименованный как «предварительный договор купли-продажи», в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры и нежилого помещения, которые будут построены в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену по договорам. Независимо от наименования заключенных между сторонами договоров, суд принимает во внимание существо сделок и фактически сложившиеся отношения между сторонами.

Оценив условия заключенных между сторонами договоров, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры и нежилого помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял на себя обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенные в договорах квартиру и нежилое помещение, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а предварительные договоры купли-продажи жилого и нежилого помещений в многоквартирном жилом доме, заключенные 9 февраля 2018 года и 5 июня 2020 года между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО3, являются договорами участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017.

Также суд отмечает, что в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения 2-комнатной квартиры с проектным номером 153, в блоке 6, на 4 этаже, общей проектной площадью 72,43 кв.м., в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме, в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации.

Признать Договор о намерениях купли-продажи нежилого помещения с проектным номером 190, в блоке 6, на 1 этаже, площадью 110 кв.м. в многоквартирном жилом доме, находящемуся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации Договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ и Договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Мотивированное решение составлено 13.03.2023.

Председательствующий М.Б. Пшунокова