Дело № 2а-1589/2023
УИД 32RS0003-01-2023-000969-31
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Брянск 22 сентября 2023 года
Брянский районный суд Брянской области в составе
председательствующего судьи Устиновой Е.В.,
при секретаре Черномазовой Ю.А.,
с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к администрации Брянского района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с настоящим иском, указав, что является собственником объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением «жилой дом» готовностью 70%, площадью застройки 101,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Указанный объект незавершенного строительства находится на земельном участке площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №, предоставленном ФИО3 для индивидуального жилищного строительства по договору аренды № от 5 июля 2005 года на срок 10 лет.
По истечении срока действия договора аренды он продолжил пользоваться спорным земельным участком, 14 марта 2023 года обратился в администрацию Брянского района с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка, в чем ему было отказано письмом № 4-902 от 4 апреля 2023 года.
Считая данное решение административного ответчика необоснованным и нарушающим его права, ФИО3 просил суд с учетом уточнения иска в порядке ст. 46 КАС РФ признать незаконным отказ администрации Брянского района, содержащийся в письме № 4-902 от 4 апреля 2023 года, и обязать административного ответчика заключить с ним без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Пояснил, что строительство жилого дома по адресу: <адрес>, затянулось в связи с возникшими у истца материальными трудностями. Тем не менее, ФИО3 продолжал строительство, площадь застройки увеличилась до 127,9 кв.м, произведено устройство мансардного этажа, что привело к увеличению этажности объекта незавершенного строительства до двух этажей. ФИО3 вносил платежи за пользование земельным участком, задолженности не имеет.
Представитель административного ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения административного иска, полагая вынесенное по результатам рассмотрения заявления ФИО3 решение законным и обоснованным.
Административный истец, представитель заинтересованного лица комитета по управлению имуществом Брянского района в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление административного истца ФИО3 о рассмотрении дела без его участия. В соответствии с ч. 6 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно ст. 219 КАС РФ если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом.
Учитывая, что решение администрации Брянского района об отказе в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, датированное 4 апреля 2023 года, получено административным истцом 10 апреля 2023 года, с административным иском об оспаривании указанного решения ФИО3 обратился 10 мая 2023 года, в данном случае срок обращения с административным иском, установленный ч. 1 ст. 219 КАС РФ, административным истцом не пропущен.
Исходя из положений ст. 227 КАС РФ, решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что постановлением администрации Брянского района № 614 от 18 мая 2005 года (в редакции постановления № 979 от 3 мая 2012 года) ФИО3 был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
5 июля 2005 года между ФИО3 и администрацией Брянского района заключен договор № аренды указанного земельного участка на период действия с 18 мая 2005 года по 18 мая 2015 года (в редакции дополнительного соглашения от 7 июня 2012 года).
На данном земельном участке административным истцом возведен объект незавершенного строительства с проектируемым назначением «жилой дом», степенью готовности 70%, площадью застройки 101,5 кв.м. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за ФИО3 в установленном законом порядке, о чем ему выдано свидетельство сер. № от 11 мая 2010 года.
14 марта 2023 года ФИО3 обратился в администрацию Брянского района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов.
Письмом № 4-902 от 4 апреля 2023 года административный ответчик отказал в удовлетворении заявления, сославшись в своем ответе на то, что при заключении договора аренды на новый срок он бы действовал в период с 19 мая 2015 года по 19 мая 2018 года, то есть в настоящее время срок аренды фактически истек, заключение нового договора аренды на истекший срок будет противоречить действующему законодательству.
Не согласившись с указанным решением административного ответчика, ФИО3 обратился с настоящим иском в суд.
Проверяя доводы административного истца о незаконности отказа в заключении договора аренды земельного участка, суд принимает во внимание следующее.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (пп. 8 п. 8 ст. 39.11).
В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Судом установлено и не оспаривалось представителем административного ответчика в судебном заседании, что администрация Брянского района не обращалась в суд с иском об изъятии у ФИО3 объекта незавершенного строительства после прекращения действия договора аренды № № от 5 июля 2005 года.
Таким образом, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке по адресу: <адрес>, объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО3, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у ФИО3 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2015 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (п. 4 ст. 2).
Административный истец ФИО3 при рассмотрении данного дела ссылался на наличие уважительных причин (сложное материальное положение), по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома, возводимого для улучшения его жилищных условий. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома.
При этом по истечении срока действия договора аренды ФИО3 продолжал строительство жилого дома по адресу: <адрес>. Так, согласно заключению кадастрового инженера ООО «Аксиома» от 11 сентября 2023 года с момента регистрации в 2010 году права собственности ФИО3 объект незавершенного строительства претерпел изменения: площадь застройки увеличилась до 127,9 кв.м, произведено устройство мансардного этажа, что привело к увеличению этажности объекта до двух этажей.
Кроме того, несмотря на истечение срока аренды, ФИО3 вносил платежи за пользование земельным участком, задолженности не имеет, что административным ответчиком не оспаривается, подтверждается оборотной ведомостью за период с 1 января 2019 года по 10 мая 2023 года.
При таких обстоятельствах отказ администрации Брянского района в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, содержащийся в письме № от 4 апреля 2023 года, препятствует ФИО3 в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.
Учитывая приведенные требования закона и установленные по делу обстоятельства, суд находит заявленные ФИО3 требования подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 177-180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ФИО3 к администрации Брянского района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка удовлетворить.
Признать незаконным отказ администрации Брянского района, содержащийся в письме № от ДД.ММ.ГГГГ.
Обязать администрацию Брянского района Брянской области заключить с ФИО3 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Устинова
Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2023 года