Дело № 2-264/9-2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курск 18 октября 2022 года

Кировский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Москалёвой И.Н.,

при секретаре Амелиной А.А.,

с участием представителя истца ООО «Фирма «Перспектива плюс» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Фирма «Перспектива плюс» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании прекращенным права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру,

установил:

ООО «Фирма «Перспектива плюс» обратилось в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании прекращенным права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, указывая, что между ООО «Фирма «Перспектива плюс» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры от 12.02.2020 года, согласно которого ФИО2 приобрел у ООО «Фирма «Перспектива плюс» <адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. По данному договору за ФИО2 было зарегистрировано право собственности - дата регистрации 18.02.2020 года, номер регистрации 46:29:101060:928-46/001/2020-3. Согласно п. 4 договора расчет должен производиться в порядке согласно графика платежей в срок с 12.02.2020 года по 01.02.2026 года, а именно по 60368,62 руб. ежемесячно до 01 числа каждого месяца. Со стороны покупателя с первого дня заключения договора график платежей нарушался, а именно оплаты ФИО2 начал производить только с декабря 2020 года. ООО неоднократно пыталось связаться с покупателем с просьбами соблюдать график платежей, в первые месяцы он давал обещание начать платить, а после начал игнорировать все просьбы, также игнорировал звонки и не отвечал на них. Согласно условий договора (п. 4 – график платежей) на 21.10.2021 года покупатель должен был оплатить денежную сумму в размере 1207372,4 руб., а оплатил согласно платежных документов 430000 руб. в сроки и суммы: 15.12.2020 года – 50000 руб., 28.12.2020 года – 200000 руб., 01.03.2021 года – 130000 руб., 03.03.2021 года – 10000 руб., 18.03.2021 года – 10000 руб., 29.03.2021 года – 10000 руб., 13.04.2021 года – 10000 руб., 23.04.2021 года – 10000 руб. После 23.04.2021 года ФИО2 не было оплачено ни одной суммы. В соответствии с п. 6 договора купли-продажи от 12.02.2020 года, в случае просрочки платежа на срок более 3-х месяцев ООО имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив покупателю уведомление о расторжении договора. При этом денежная сумма, уплаченная покупателем, будет возвращена продавцом в течение 10-ти дней после продажи квартиры, в размере 70% от уплаченной суммы. Во исполнение условий договора 22.06.2021 года ООО «Фирма «Перспектива плюс» направило в адрес ФИО2 письмо и уведомление, в которых сообщило о том, что расторгает с ним договор и просит его освободить <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в срок до 22.07.2021 года. На направленное уведомление и письмо от ФИО2 никаких писем и уведомлений получено не было. На телефонные звонки он продолжал не отвечать, квартиру соответственно не освобождает. ООО с учетом того, что условиями договора предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке, и во исполнение условий договора о порядке расторжения, а именно направления соответствующего уведомления в адрес покупателя, попыталось расторгнуть договор через Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области. Однако был получен отказ, устно при общении с сотрудниками Росреестра было разъяснено, что необходимо обращаться в суд. Считают, что неоплата ответчиком денежных средств по договору купли-продажи квартиры является существенным нарушением договора. Существенный характер нарушения выражен в возникновении у истца значительного ущерба вследствие неоплаты ответчиком полной стоимости квартиры. Договор купли-продажи был заключен с целью получения денежных средств и их использование в дальнейшей жизнедеятельности организации. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 12.02.2020 года, заключенный между ООО «Фирма «Перспектива плюс» и ФИО2, признать прекращенным право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>, признать за ООО «Фирма «Перспектива плюс» право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Представитель истца ООО «Фирма «Перспектива плюс» по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по вышеизложенным основаниям и просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО3, надлежащим образом извещенные о слушании дела, в судебное заседание не явились. Ранее в судебном заседании представитель ответчика просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что 10.01.2020 года Арбитражным судом Курской области принято к производству заявление о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом). 19.05.2020 года определением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-12934/2019 указанное заявление было признано обоснованным, в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов. 25.11.2020 года определением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-12934/2019 в отношении должника введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО4, которым были сделаны соответствующие публикации. 22.12.2021 года определением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-12934/2012 завершена процедура реализации имущества ФИО2, применены в отношении должника ФИО2 положения ст. 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» об освобождении от обязательств, в соответствии с которой после завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе, требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина. 26.08.2021 года Финансовым управляющим ФИО2 ФИО4 в адрес истца было направлено уведомление о признании ФИО2 банкротом и введении процедуры реализации в отношении должника с указанием на необходимость направить свои требования в Арбитражный суд. Данное уведомление согласно почтовому идентификатору 30500062075356 было вручено истцу 28.08.2021 года. На протяжении процедуры банкротства истец не воспользовался своим правом на включение в реестр требования кредиторов должника, несмотря на то, что является профессиональным участником рынка и обязан самостоятельно отслеживать информацию о статусе своих должников. Кроме того, проявляя должную осмотрительность, истец, являясь профессиональным участником рынка в сфере продажи жилой недвижимости физическим лицам, должен был быть осведомлен, что заключает договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа с физическим лицом, в отношении которого иными кредиторами инициирована процедура банкротства. Соответственно, истец должен был осознавать все риски данной сделки и последствия совершения сделки с лицом, обладающим признаками неплатежеспособности. Поэтому истец, действуя добросовестно и без ущерба интересам как должника, так и кредиторов должника, должен был предъявить свои требования о расторжении указанной сделки купли-продажи после введения в отношении должника процедуры банкротства.

Третье лицо арбитражный управляющий ФИО4, надлежащим образом извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился. Ранее в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, аналогичным позиции стороны ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 12.02.2020 года между ООО «Фирма «Перспектива плюс» и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4 указанного договора, расчет между продавцом и покупателем производится из расчета собственных средств в срок до 01.02.2026 года, согласно графика платежей.

Согласно выписки из ЕГРН от 31.03.2022 года, <адрес> с кадастровым номером 46:29:101060:928, 18.02.2020 года зарегистрирована на праве собственности за ФИО2, ипотека в силу закона.

10.01.2020 года Арбитражным судом Курской области принято заявление ФИО5 о признании ФИО2 банкротом, возбуждено производство по делу.

19.05.2020 года определением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-12934/2019 указанное заявление признано обоснованным, в отношении ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов.

25.11.2020 года решением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-12934/2019 ФИО2 признан банкротом, в отношении него введена реализация имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО4

22.12.2021 года определением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-12934/2012 завершена процедура реализации имущества ФИО2, применены в отношении должника ФИО2 положения ст. 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» об освобождении от обязательств.

Из базы учета данных бухгалтерского учета ООО «Фирма «Перспектива плюс» усматривается, что на счет ООО «Фирма «Перспектива плюс» по договору купли-продажи от 12.02.2020 года были перечислены денежные средства: 15.12.2020 года – 50000 руб., 28.12.2020 года – 200000 руб., 01.03.2021 года – 130000 руб., 03.03.2021 года – 10000 руб., 18.03.2021 года – 10000 руб., 29.03.2021 года – 10000 руб., 13.04.2021 года – 10000 руб., 23.04.2021 года – 10000 руб.

В соответствии со ст. 213.11 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов наступают следующие последствия: срок исполнения возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании гражданина банкротом денежных обязательств, обязанности по уплате обязательных платежей для целей участия в деле о банкротстве гражданина считается наступившим; требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Исковые заявления, которые предъявлены не в рамках дела о банкротстве гражданина и не рассмотрены судом до даты введения реструктуризации долгов гражданина, подлежат после этой даты оставлению судом без рассмотрения; прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей; снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина. Аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина могут быть наложены только в процессе по делу о банкротстве гражданина; (абзац введен Федеральным законом от 23.06.2016 № 222-ФЗ); приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям с гражданина, за исключением исполнительных документов по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий к владению указанным имуществом, о признании права собственности на указанное имущество, о взыскании алиментов, а также по требованиям об обращении взыскания на заложенное жилое помещение, если на дату введения этой процедуры кредитор, являющийся залогодержателем, выразил согласие на оставление заложенного жилого помещения за собой в рамках исполнительного производства в соответствии с пунктом 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Основанием для приостановления исполнения исполнительных документов является определение арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве гражданина, о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации долгов гражданина.

Согласно п. 3 ст. 213.28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», после завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина.

В силу п. 5 ст. 213.28 вышеуказанного закона, требования кредиторов по текущим платежам, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о выплате заработной платы и выходного пособия, о возмещении морального вреда, о взыскании алиментов, а также иные требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в том числе требования, не заявленные при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина, сохраняют силу и могут быть предъявлены после окончания производства по делу о банкротстве гражданина в непогашенной их части в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

При этом, необходимо учесть, что обязательство уплатить денежную сумму, предоставленную должнику в качестве коммерческого кредита в виде отсрочки или рассрочки оплаты товаров, работ и услуг (ст. 823 ГК РФ), возникает с момента исполнения кредитором соответствующей обязанности по передаче товаров, выполнению работ или оказании услуг.

10.01.2020 года Арбитражным судом Курской области принято заявление ФИО5 о признании ФИО2 банкротом, возбуждено производство по делу.

12.02.2020 года между ООО «Фирма «Перспектива плюс» и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры был заключен после принятия заявления о признании ФИО2 банкротом, в силу чего платежи по договору купли-продажи являются текущими.

В силу п. 1 ст. 5 Закона о банкротстве, под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

По смыслу данной нормы права, текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве.

Согласно п. 2 ст. 5 Закона о банкротстве, требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

В соответствии со ст. 213.38 того же закона, текущие платежи не списываются.

Из вышеуказанных норм закона следует, что ФИО2 является плательщиком текущих платежей по договору купли-продажи квартиры от 12.02.2020 года, что также подтверждается базой учета данных бухгалтерского учета ООО «Фирма «Перспектива плюс», согласно которой за ФИО2 на счет ООО «Фирма «Перспектива плюс» по договору купли-продажи от 12.02.2020 года были перечислены денежные средства: 15.12.2020 года – 50000 руб., 28.12.2020 года – 200000 руб., 01.03.2021 года – 130000 руб., 03.03.2021 года – 10000 руб., 18.03.2021 года – 10000 руб., 29.03.2021 года – 10000 руб., 13.04.2021 года – 10000 руб., 23.04.2021 года – 10000 руб.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил причитающейся ему по договору купли-продажи денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

При том, из положений п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающих, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 названного Кодекса, не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как следует из п. 6 договора купли-продажи квартиры, в случае просрочки платежа покупателем на срок более 3-х месяцев продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив покупателю уведомление о расторжении договора. При этом, денежная сумма, уплаченная покупателем, возвращается покупателю в течение 10-ти дней после продажи квартиры в размере 70% от уплаченной суммы. Затраты покупателя, связанные с ремонтными работами в квартире, продавцом не возмещаются.

Судом установлено, что по договору купли-продажи квартиры от 12.02.2020 года ООО «Фирма «Перспектива плюс» выполнила свои обязательства, передав <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, ФИО2, на которую последним 18.02.2020 года было зарегистрировано право собственности.

ФИО2 согласно графика платежей по договору купли-продажи квартиры от 12.02.2020 года должен был внести на счет ООО «Фирма «Перспектива плюс» первый взнос до 01.03.2020 года в сумме 60368,62 руб., вместе с тем, первый платеж ФИО2 был произведен только 15.12.2020 года в сумме 50000 руб., последний платеж 23.04.2021 года в сумме 10000 руб., далее платежи не производились.

21.06.2021 года во исполнение условий договора от 12.02.2020 года ООО «Фирма «Перспектива плюс» направило в адрес ФИО2 письмо и уведомление, в которых сообщило о том, что расторгает с ним договор и просит освободить <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в срок до 22.07.2021 года. На направленное уведомление и письмо от ФИО2 никаких писем и уведомлений получено не было.

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения требований истца к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности ФИО2 на нее, признании права собственности за истцом на квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Фирма «Перспектива плюс» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании прекращенным права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 12.02.2020 года, заключенный между ООО «Фирма «Перспектива плюс» и ФИО2.

Признать прекращенным право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>.

Признать за ООО «Фирма «Перспектива плюс» право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Кировский районный суд г. Курска в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 25.10.2022 года.

Судья И.Н. Москалёва