УИД №61RS0057-01-2022-001528-86

№2-1093/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ростовская область

р.п.Усть-Донецкий 13 декабря 2022 года

Усть-Донецкий районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Хачатуряна В.Г.,

при секретаре Ермаковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Мелиховское - Агро» к ФИО1 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании денежных средств и признании отсутствующим права собственности на земельный участок, 3-е лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра по Ростовской области»,

и встречному исковому заявлению ФИО2 к ООО «Мелиховское - Агро» о признании договора аренды недействительным в части и взыскании морального вреда, 3-е лицо ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мелиховское - Агро» обратилось в суд с иском, с учётом уточнений, к ФИО1 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании денежных средств и признании отсутствующим права собственности на земельный участок, обосновывая свои доводы тем, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 82 800 кв.м. Согласно п.3.1 арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами. 27.07.2022 года от ФИО2 в адрес истца поступили уведомления о прекращении договора аренды земельного участка, в связи с истечением срока договора аренды с 11.03.2023 года. Однако, в адрес ООО «Мелиховское - Агро» не поступало уведомление от прежнего собственника о намерении продать земельный участок или предложение выкупить его, воспользовавшись преимущественным правом покупки, предусмотренным договором. Продажа земельных участков произведена в нарушении условий договора без предварительного уведомления арендатора. На основании изложенного истец просит суд признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 82 800 кв.м.; перевести права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 82 800 кв.м. заключенным с ФИО1 на ООО «Мелиховское - Агро» с компенсацией истцом затрат ФИО2 на его приобретение в сумме равнозначной стоимости земельных участков, указанной в уведомлении Администрации Раздорского сельского поселения Усть-Донецкого района Ростовской области.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском, с учётом уточнений, к ООО «Мелиховское - Агро» о признании договора аренды недействительным в части и взыскании морального вреда, обосновывая свои доводы тем, что п.2.5 договора аренды противоречит Федеральному закону от 24.07.2022 года №101-Фз «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», о преимущественном праве покупки арендатором сельскохозяйственной земли, а не органом Субъекта РФ. На основании изложенного истец просит суд признать: п.2.5 договора аренды недействительным, п.3.1 договора аренды недействительным; признать договор аренды б/н от 28.11.2007 года действительным; взыскать компенсацию морального вреда; взыскании судебных расходов в размере 600 руб. 00 коп.; судебные расходы по оплате услуг почты в размере 345 руб. 00 коп.; взыскать компенсацию за потерянное время.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Мелиховское - Агро» - ФИО3, действующий на основании доверенности от 19.10.2022 года, в судебном заседании исковые требования с учётом уточнений поддержал и просил удовлетворить, ссылаясь на обстоятельства, указанные в исковом заявлении. В удовлетворении встречных исковых требованиях просил отказать в полном объёме.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности от 19.10.2022 года, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований к его доверителю, указав, что после смерти ФИО5 её наследником стал ФИО1, который продал его доверителю спорный земельный участок. ФИО2 является добросовестным покупателем спорного земельного участка. Администрация была уведомлена о преимущественном праве покупки земельного участка. Встречные исковые требования поддержал и просил удовлетворить.

Ответчик (третье лицо по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра по Ростовской области» в судебное заседание не явился, в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 28.11.2007 года между ФИО5 и колхозом «Раздорская Нива» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:39:0600011:134, площадью 82 800 кв.м., сроком на 15 лет, что подтверждается Договором аренды земельного участка от 28.11.2007 года.

Согласно п.3.1 Договора аренды - арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами.

21.01.2015 года между ООО «Раздорская Нива» и ООО «Усть-Донецкий Агропромышленный комплекс» был заключен договор №РН-КП-ПА-01 об уступке прав и обязанностей (лот №11), согласно которому были уступлены, в том числе земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 82 800 кв.м., что подтверждается Договором уступки от 21.01.2015 года.

28.08.2019 года между ООО «Усть-Донецкий Агропромышленный комплекс» и ООО «Мелиховское - Агро» был заключен договор №5 об уступке прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, согласно которому были уступлены, в том числе земельный участок: с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 82 800 кв.м., что подтверждается Договором уступки от 28.08.2019 года.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что наследником умершей ФИО5 является ФИО1

В судебном заседании по ходатайству представителя ООО «Мелиховское - Агро» была произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО5 на надлежащего ФИО1

После вступления в наследственные права ФИО1 зарегистрировал право собственности на спорный земельный участок, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ФИО6 в адрес Администрации Раздорского сельского поселения Усть-Донецкого района Ростовской области было направлено заявление о намерении продать за плату спорный объект недвижимости, в ответ на его заявление Администрация Раздорского сельского поселения Усть-Донецкого района Ростовской области сообщила об отказе от права преимущественной покупки земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 82 800 кв.м. за 350 000 руб. 00 коп., что подтверждается сообщениями №301 от 30.10.2020 года.

03.11.2020 года ФИО1 продал земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 82 800 кв.м., ФИО2 за 350 000 руб. 00 коп., что подтверждается Договором купли-продажи земельного участка от 03.11.2020 года.

Вышеуказанный Договор купли-продажи от 03.11.2020 года был удостоверен Нотариусом Усть-Донецкого нотариального округа Ростовской области.

Собственником земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 82 800 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир х.ФИО7. Участок находится примерно <адрес> – является ФИО2, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п.3 ч.3 ст.1, ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже предусмотрено только в отношении субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, а также муниципального образования, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Таким образом, Федеральный закон от 24.07.2002 года №101-ФЗ, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников спорных правоотношений и реализуя принцип преимущественного права публичных образований на земельный участок, не только не предполагает возможности реализации такого преимущественного права иными, не указанным в законе лицами, но и исключает возможность реализации такого права в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 ГК РФ. Законом не предусмотрено право арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

Заявляя требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка, ООО «Мелиховское - Агро» основывает свои требования на статье 250 ГК РФ, однако данные нормы не применимы к спорным правоотношениям.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1 статьи 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Между тем, спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения не находится в долевой собственности.

При таких обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ООО «Мелиховское - Агро», поскольку спорный земельный участок не находится в долевой собственности, в связи с чем утверждения ООО «Мелиховское - Агро», что арендатор имеет право на выкуп участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами – незаконны.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Встречные исковые требования ФИО2 к ООО «Мелиховское - Агро» о признании договора аренды недействительным в части и взыскании морального вреда, не подлежат удовлетворению, по следующим основания.

Пунктами 1 и 2 ст.421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 названной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Таким образом, принимая во внимание буквальное толкование пункта 3.1 спорного договора аренды, который не исключает предусмотренное пунктом 1 статьи 8 Закона №101-ФЗ преимущественное право покупки земельного участка органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что руководствуясь принципом свободы договора, стороны спорных отношений имели возможность согласовать преимущественное право арендатора на выкуп земельных участков.

При этом, суд исходит из того, что запрет на преимущественное право выкупа имущества его арендатором (включения соответствующего условия в договор аренды) действующее законодательство не устанавливает.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства было установлено, что ни ФИО2, ни ООО «Мелиховское - Агро» не являлись сторонами (подписантами) спорного Договора аренды земельного участка от 28.11.2007 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Мелиховское - Агро» к ФИО1 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании денежных средств и признании отсутствующим права собственности на земельный участок – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ООО «Мелиховское - Агро» о признании договора аренды недействительным в части и взыскании морального вреда – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Усть-Донецкий районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2022 года.

Судья В.Г. Хачатурян