УИД № 34OS0000-01-2021-000681-27

Дело № 3а-295/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 15 августа 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» М.Д.АА.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «<.......>» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 3 226 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 3801 195 рублей 80 копеек. Истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет уплату арендных платежей, при расчете которых применяется кадастровая стоимость, в необоснованно завышенном размере. С утвержденной кадастровой оценкой истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 1387 000рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 1464 604 рублей, рассчитанной по результатам судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО2 не возражал против удовлетворения исковых требований с учетом их уточнения.

Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) явку своего представителя в суд не обеспечил. В поступившем до судебного заседания заявлении представитель Облкомимущество ФИО3 просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда, замечаний к экспертному заключению не представила.

Иные лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, заявлений об отложении заседания не представили, возражений по сути иска не выразили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды № 4122 от 16 мая 2002 года, заключенного с администрацией Волгограда, ООО «<.......>» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 3 226 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: здание корпуса технического обслуживания автомобилей (т. 1 л.д. 141-144, 153-161).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 22 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка № <...> в размере 3801195 рублей 80 копеек рублей определена на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 14, 117-118).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №211007/07-ЗУ от 8 ноября 2021 года, составленный оценщиком ООО «<.......>», согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 1387 000 рублей (т. 1 л.д. 39-87).

В процессе судебного разбирательства в связи с возникновением у суда сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке на основании мотивированных возражений административного ответчика Облкомимущество, определением Волгоградского областного суда от 22 декабря 2021 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно выводам экспертного заключения № 9083/5-4 от 6 апреля 2022 года отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 1464 604 рубля (т. 1 л.д. 207).

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности ранее данного заключения по ходатайству административного ответчика Облкомимущество определением суда от 11 мая 2022 года в порядке части 1 статьи 83 КАС РФ по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено тому же эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

В своем дополнительном заключении № 10031/5-4 от 17 июня 2022 года эксперт ФИО4 с учетом имеющихся к первоначальному заключению замечаний дал необходимые разъяснения и привел дополнительное обоснование первоначальных выводов. При этом отметил, что замечания не опровергают вывод эксперта о рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере 1464604 рубля (т. 3 л.д. 42-49).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив заключения эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, как первоначальное, так и дополнительное в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу о том, что они отвечают требованиям относимости, допустимости, не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Названные заключения соответствуют действующему законодательству Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержат указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и коэффициентов корректировок.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода. В соответствии с требованиями пунктов 10, 12-14 Федерального стандарта оценки ФСО № 1, пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», пунктов 22, 24, 25 ФСО № 7 с учетом целей оценки экспертом было произведено исследование рынка предложений земельных участков категории – земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – под производственно-складские объекты, расположенные в г. Волгограде.

Отбор объектов-аналогов соответствует требованиям подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7. В качестве аналогов эксперт принял выставленные на продажу 5 земельных участков без улучшений, сопоставимые с объектом оценки по основным критериям: по разрешенному использованию, местоположению, площадью с последующей их корректировкой на отличия.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок (на юридические права, торг, местоположение, площадь, наличие железнодорожных путей), введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Анализ полученных результатов произведен в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Эксперт является не заинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

По мнению суда, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о вызове и допросе эксперта, о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Выводы оценщика ООО «<.......>» в отчете в части расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка приведенным выше требованиям закона не отвечают ввиду наличия в нем ошибок и противоречий, в связи с чем не могут быть положены в основу судебного решения.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (3801195 рублей 80 копеек) превышает его рыночную стоимость (1464 604 рубля) на 61%, то есть более чем в 2,5 раза, что затрагивает права и обязанности истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению. Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении судебной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения истца с настоящим административным иском в суд (направление искового заявления ООО «СДЭК-Волга») – 1 декабря 2021 года, что подтверждается соответствующей квитанцией.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 3 226 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1464 604 (один миллион четыреста шестьдесят четыре тысячи шестьсот четыре) рубля по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2022 года.