Дело № 2-178/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2025 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Морозова И.В.,

при секретаре Рожковской Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО1, 3-е лицо Управление Росреестра по Ростовской области, о признании права собственности, выплате денежной компенсации, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных исковых требований на следующие обстоятельства.

ФИО1 и ответчику на праве общей собственности принадлежит квартира № расположенная по адресу: <адрес> КН № 2/3 доли принадлежит истцу, и 1/3 доли принадлежит ответчику. Постоянно квартирой полностью пользуется ФИО1. Ответчик постоянно проживает в <данные изъяты>. Никаких договоренностей с ответчицей относительно порядка пользования жилым помещением не имелось и в настоящее время не имеется. Порядок пользования спорным жилым помещением между собственниками не определен. От ответчицы поступило удостоверенное нотариусом заявление, в порядке ГК РФ, с предложением истцу воспользоваться преимущественным правом на покупку 1/3 доли, произвести выкуп доли, принадлежащей ответчице по цене за 500 000 руб. Исходя из архитектурно-планировочного решения исследуемой квартиры, техническая возможность выдела 1/3 идеальной доли в квартире № расположенной по адресу: <адрес> - отсутствует. Указывая о том, что доля ответчика в квартире является незначительной, истец просил признать право собственности за ФИО1 на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> КН №. Прекратить право собственности ФИО1 в квартире №, расположенной по адресу: <адрес> КН №

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО1 денежную компенсацию в размере 500 000 рублей за 1/3 долю в праве общей долевой собственности в квартире № расположенной по адресу: <адрес>, КН №

Истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил суд признать право собственности за ФИО1 на принадлежащую ФИО1 1/3 долю в праве общей долевой собственности в квартире расположенной по адресу: г<адрес> КН № Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО1 денежную компенсацию в размере 511 891 рублей за 1/3 долю в праве общей долевой собственности в квартире № расположенной по адресу: <адрес> КН №. Прекратить право собственности ФИО1 в квартире № № расположенной по адресу: <адрес> КН №

Истец, его представитель действующий на основании доверенности в судебное заседание явились, уточненные требования поддержали. Пояснили, что в данном случае подлежит применению выкупная цена с понижающим коэффициентом. Выкупать у ответчика долю в праве собственности на спорную квартиру, за сумму компенсации определенную в заключении судебного эксперта, истец отказался.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности ФИО2, настаивала на применении судом размера компенсации за долю в праве на спорную квартиру в размере определенной судебным экспертом, исходя из рыночной стоимости квартиры без применения понижающего коэффициента.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц по правилам статьи 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть квартиры не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

В силу п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и об условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

По смыслу вышеприведенных норм гражданского законодательства сособственник в случае отсутствия соглашения между всеми участниками долевой собственности об использовании имущества и в условиях невозможности выделения ему его доли в натуре вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации.

Пункт 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, действующий во взаимосвязи с иными положениями данной статьи, направлен на реализацию конституционной гарантии иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, на обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности, а также на предоставление гарантий судебной защиты их прав.

Если же соглашение между всеми участниками долевой собственности о выделе доли имущества одному (или нескольким) из них не достигнуто, суд решает данный вопрос в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств.

Данные нормы закона в совокупности с положениями статей 1 и 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате одному из них денежной компенсации исходить из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников.

При этом право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при установлении судом всех юридически значимых обстоятельств, к которым относятся установление незначительности доли выделяющегося собственника, возможности пользования им спорным имуществом, исследование возражений других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность доли выделяющегося собственника, в том числе установление, имеют ли они на это материальную возможность. В противном случае искажаются содержание и смысл ст. 252 Гражданского кодекса РФ, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности.

Таким образом, положения ст. 252 Гражданского кодекса РФ не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения доли в праве собственности на имущество выделяющегося собственника.

Согласно ч. 4 ст. 252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Как установлено в судебном заседании, истцу принадлежит на праве собственности 2/3 доли в праве общедолевой собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. Ответчику ФИО1 принадлежит 1/3 доли в праве собственности на указанное имущество.

Спорная квартира имеет общую площадь 42,4 кв.м., состоит из двух изолированных комнат, и помещений вспомогательного назначения.

В квартире зарегистрирован и проживает истец ФИО1. Ответчик Кулеш ФИО19 проживает и зарегистрирована в <данные изъяты>, и не имеет существенного интереса в использование спорной квартиры.

Ранее от ответчицы поступало удостоверенное нотариусом заявление, с предложением истцу воспользоваться преимущественным правом на выкуп 1/3 доли, произвести выкуп доли, принадлежащей ответчице по цене за 500 000 руб.

Согласно заключению специалистов № № от ДД.ММ.ГГГГ техническая возможность выдела 1/3 идеальной доли в квартире №, расположенной по <адрес> отсутствует, в связи со сложностью предоставления набора помещений, отвечающего требованиям п. 5.3 СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные».

В связи с тем, что на 1/3 идеальную долю приходится 14,13 кв.м., площади квартиры, а минимальный набор помещений, необходимый при выделе доли, составляет: жилая комната (минимум 8,0 кв.м.), кухня (8,0 кв.м.), а также вспомогательные помещения, общая площадь которых составляет минимум 16,0 кв.м., что превышает площадь квартиры № по <адрес>, приходящуюся на 1/3 идеальную долю, доля ответчика, является незначительной.

Также указанным заключением специалиста определена рыночная стоимость 1/3 доли в праве на квартиру принадлежащей ответчику, сумма которой составила 511 891 руб.

Истцом внесены денежные средства в размере 511 891 руб. на депозит УСД в Ростовской области, для исполнения решения суда по гражданскому делу № 2-4651/2024.

В пункте 36 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судам разъяснено, что «В исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников собственности с компенсацией последним стоимости их доли».

В пункте 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 даны разъяснения судам: «Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон».

В данном случае порядок пользования спорным жилым помещением между собственниками не может быть определен в силу технических характеристик квартиры.

С учетом обстоятельств дела и противоречиях в позиции сторон о размере денежной компенсации, по заявлению ответной стороны, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ «Рыночная стоимость объектов недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер № по состоянию на 31.03.2025 г., составляет 2 987 377 руб.

Рыночная стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по состоянию на 31.03.2025 г., составляет 995 792 руб.

Заключение эксперта принимается судом в качестве доказательства, поскольку квалификация экспертов подтверждена и не вызывает сомнений суда, выводы эксперта согласуются с материалами дела, исходя из конечной цели и учитывая наличие спора между сособственниками объекта недвижимого имущества.

Доводы истца и его представителя о том, что в данном случае денежная компенсация подлежащая взысканию в пользу ответчика, в случае удовлетворения исковых требований, должна рассчитываться с учетом понижающего коэффициента, не могут быть приняты судом в силу следующего.

При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на квартиру определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости квартиры на момент разрешения спора.

Такой подход согласуется и с разъяснениями, данными в абз. 2 п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", согласно которому при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29.11.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с последующими изменениями и дополнениями), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.

В данном случае выкуп доли истцом у ответчика, представляет собой процедуру урегулирования спора между сособственниками общей долевой собственности путем выплаты компенсации. Применение коэффициента низкой ликвидности (величины дисконта) при утрате ответчиком права собственности противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с п. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Указанное требование следует применять по аналогии и к искам о прекращении права общей долевой собственности с выплатой компенсации по основаниям п. 4 ст. 252 ГК РФ, ст. 247 ГК РФ.

В связи с получением заключения судебного эксперта о рыночной стоимости 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, 07.05.2025 г. в судебном заседании, судом было предложено истцу представить доказательства наличия денежных средств, для приобретения спорной доли, путем внесениях недостающей сумм на счет Судебного департамента в Ростовской области.

В настоящем судебном заседании истец пояснил, что указанная судом сумма не вносилась на счет Судебного департамента, и приобретать спорную долю за рыночную стоимость без применения понижающего коэффициента он отказывается.

Оценив собранные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности, установив, что размер компенсации за 1/3 доли в праве собственности на спорную квартиру составляет 995 792,00 руб., суд исходит из отсутствия доказательств наличия у истца денежных средств, достаточных для выплаты компенсации в установленном судом размере, а также принимая во внимание не желание истца приобретать долю в праве собственности за указанную сумму, суд не усматривает оснований к удовлетворению исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Кулеш ФИО19, 3-е лицо Управление Росреестра по Ростовской области, о признании права собственности, выплате денежной компенсации, прекращении права собственности, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 мая 2025 года.

Судья И.В. Морозов