Дело № 2-4092/2025

73RS0001-01-2025-006140-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 октября 2025 года город Ульяновск

Ленинский районный суд города Ульяновска в составе:

судьи Казначеевой М.А.

при секретаре Платовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Инвестиционная группа Основа» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, убытков, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Инвестиционная группа Основа» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, убытков, штрафа, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО «Специализированный застройщик Инвестиционная группа «Основа» заключен договор долевого участия в строительстве № №

Предметом договора является трехкомнатная квартира – жилое помещение общей площадью 64,34 кв.м, проектный номер 99, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 1.3 договора долевого участия в строительстве общая площадь квартиры без учета площади балкона/лоджии составляет 63,03 кв.м. Также договором предусмотрена погрешность в 1,5 кв.м общей площади.

Приложением № 3 к договору предусмотрена также внутренняя отделка квартиры.

В ходе приемки квартиры было выявлено, что ее площадь не соответствует площади, предусмотренной договором.

В ходе обследования, проведенного АО «Имущественная корпорация Ульяновской области», установлено, что общая площадь квартиры без учета лоджии составляет 60,9 кв.м, что на 2,13 кв.м меньше площади, предусмотренной договором и превышает допустимое отклонение.

Таким образом, передаваемая квартира не соответствует условиям договора в части площади, что влечет право участника долевого строительства потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора на 242 526 руб. 98 коп.

В целях приобретения спорного объекта долевого участия участниками строительства был оформлен кредитный договор в ПАО «Сбербанк России» на сумму 5 146 270 руб. под 7,7% годовых на срок 360 месяцев с даты выдачи кредита.

С учетом права потребителя на возмещение уплаченных процентов и иных платежей по кредитному договору, принимая во внимание количество месяцев, прошедших с даты начала платежей по кредиту до настоящего времени (24), и размер кредитного платежа за спорную площадь, размер компенсации составляет 34 296 руб. 48 коп.

В августе 2025 года они обратились к ответчику с претензией о выплате указанных денежных средств, однако ответчик письмом от 03.09.2025 в удовлетворении претензии отказал.

Ввиду сложившейся ситуации они были вынуждены обращаться в стороннюю организацию для проверки фактической площади квартиры, также из-за данной спорной ситуации затянулась приемка квартиры, что при наличии малолетнего ребенка, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, создало дополнительные неудобства и сильное душевное волнение. В результате данной ситуации каждому был причинен моральный вред в размере 20 000 руб.

Просят взыскать с ООО «Специализированный застройщик Инвестиционная группа Основа» в пользу ФИО1 158 411 руб. 73 коп., в том числе: 121 263 руб. 49 коп. в счет уменьшения цены договора долевого участия в строительстве, 17 148 руб. 24 коп. – компенсация процентов по кредитному договору, 20 000 руб. – моральный вред, а также штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом; взыскать с ООО «Специализированный застройщик Инвестиционная группа Основа» в пользу ФИО2 158 411 руб. 73 коп., в том числе: 121 263 руб. 49 коп. в счет уменьшения цены договора долевого участия в строительстве, 17 148 руб. 24 коп. – компенсация процентов по кредитному договору, 20 000 руб. – моральный вред, а также штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что при приемке квартиры истцами было выявлено расхождение в площади. Цена договора указана в фиксированной сумме, договор не содержит условий об изменении цены договора в соответствии с площадью объекта, соглашение между сторонами об изменении стоимости квартиры не заключалось. На основании технического паспорта квартиры был изготовлен технический план, и в ЕГРН внесены изменения в части площади квартиры в связи с наличием реестровой ошибки. Расчет процентов по кредитному договору произведен от стоимости квадратного метра квартиры по договору. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик Инвестиционная группа Основа» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что в результате обмера объекта долевого строительства в акте приема-передачи от 15.08.2025 общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента лоджии составляет 64,34 кв.м, а без лоджии – 63 кв.м. В техническом паспорте, представленном стороной истцов, имеется указание кадастрового инженера о том, что площадь квартиры изменилась за счет внутренней отделки. Кадастровые обмеры производятся по строительной готовности объекта строительства, то есть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тогда как отделочные работы могут производиться только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Условиями договора предусмотрено, что площадь объекта является проектной и подлежит уточнению по результатам обмера объекта организацией, проводящей техническую инвентаризацию объекта. 01.11.2024 подготовлен технический план объекта капитального строительства, общая приведенная площадь на дату обмеров составила 63 кв.м без учета лоджии. Договором предусмотрена общая проектная площадь квартиры – 63,03 кв.м. В силу закона застройщик обязан произвести обмер объекта долевого строительства до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. производство отделочных работ в объекте долевого строительства обязательным условием договора участия в долевом строительстве в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не является. Данная отделка производилась по желанию участников долевого строительства и включала в себя отделку стен (штукатурка, шпатлевание, поклейка обоев), устройство полов (стяжка), натяжные потолки, при этом, не исключена возможность дополнительных отделочных работ собственниками после подписания передаточного акта. Действия истцов, направленные на обмер внутренней площади квартиры уже после проведения отделочных работ, ни договором, ни Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ не предусмотрены. Проценты по кредитному договору являются в правовом смысле убытками истцов, которые не подлежат взысканию с застройщика на основании п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326. Кроме того, истцами не доказана причинно-следственная связь между действием (бездействием) ответчика и выплатой процентов по кредитному договору. Заключение кредитного договора является риском истцов, при любых обстоятельствах истцы заплатили бы проценты по кредитному договору, поскольку его условиями предусмотрены аннуитетные платежи в соответствии с графиком платежей, при которых ежемесячная сумма остается неизменной, а в первых выплатах больше процентов, которые постепенно уменьшаются, а доля основного долга растет. Требования о взыскании процентов по кредитному договору и компенсации морального вреда являются акцессорными и не подлежат удовлетворению в связи с отсутствием оснований для удовлетворения основного требования об уменьшении цены договора. Размер компенсации морального вреда, заявленный истцами, является чрезмерным, не соответствующим последствиям нарушения обязательства и сложившейся судебной практике по аналогичным спорам. Поскольку срок для добровольного удовлетворения требований истцов истек в период действия постановления № 326, оснований для взыскания штрафа не имеется. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лиц ПАО «Сбербанк России», АО «Имущественная Корпорация Ульяновской области», филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела указанные третьи лица извещались надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения участников процесса, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив письменные материалы дела, заслушав истцов и их представителя, представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Статья 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает осуществление правосудия по гражданским делам на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу принципа состязательности стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

В развитие данного принципа гражданского судопроизводства статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на каждую сторону обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 309 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4).

В силу требований ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать, в том числе:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из положений п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик Инвестиционная группа Основа» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участникам долевого строительства для оформления в собственность объект долевого строительства, в том числе квартиру, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором, и принять объект долевого строительства. (п. 3.1 договора). (л.д. 10-17).

В силу п. 1.2, 1.3 договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, общей площадью 64,34 кв.м, проектный номер №, расположенная на 6 этаже, номер подъезда – 2, многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>

Общая проектная площадь квартиры (без учета площади балкона/лоджии) составляет 63,03 кв.м, а с учетом площади балкона (с понижающим коэффициентом 0,3) и /или лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) площадь объекта составляет 64,34 кв.м +/- 1,5 кв.м.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что площадь, адрес, номер объекта долевого строительства будут уточняться после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения результатов кадастровых работ (технической инвентаризации).

Условиями договора также предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру участникам долевого строительства с внутренней отделкой, характеристики которой указаны в приложении № 3 «Техническое описание объекта долевого строительства».

Согласно п. 4.2 договора цена составила 6 054 470 руб., из которых 908 200 руб. оплачивается участниками в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора, а также за счет кредитных средств сумма в размере 5 146 270 руб. оплачивается участниками в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора.

Истцы свои обязательства по оплате цены договора исполнили в полном объеме, что не оспаривалось участниками процесса.

Согласно п. 4.6 договора стороны установили, что площадь объекта, указанная в п. 1.3 договора, является проектной и подлежит уточнению по результатам обмера объекта организацией, проводящей техническую инвентаризацию объекта. В случае обнаружения при обмере объекта факта увеличения или уменьшения размеров площади объекта (без учета балкона/лоджии) свыше допустимого отклонения, установленного настоящим договором, стоимость объекта пропорционально изменяется соглашением сторон.

Согласно техническому плану здания (многоквартирного дома) от 01.11.2024, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с введением многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> помещений в нем, в том числе 632 жилых и 3 нежилых, площадь помещения – квартиры с проектным номером 99 составляет 63 кв.м. (л.д. 86-90).

На основании указанного технического плана в ЕГРН внесены соответствующие сведения о площади квартиры. (л.д. 40-42).

31.07.2025 на основании обращения истцов АО «Имущественная Корпорация Ульяновской области» составлен технический паспорт квартиры <адрес>, в котором общая площадь квартиры без учета лоджии указана – 60,9 кв.м, при этом имеется отметка о том, что площадь квартиры изменилась за счет внутренней отделки. (л.д. 33-34).

Впоследствии по заявлению истцов данная площадь была внесена в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской на квартиру от 20.10.2025.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Фактические характеристики объекта долевого строительства, в том числе, общая площадь объекта долевого строительства, определены (уточнены) после окончания строительства многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией без учета отделочных работ, на основании технического плана здания и указаны сторонами в акте приема-передачи объекта долевого строительства от 25.08.2025 (л.д. 69).

Согласно п. п. 12 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим определенный пакет документов, в том числе технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Такое техническое описание было подготовлено застройщиком 01.11.2024, общая приведенная площадь на дату обмеров завершенного строительством объекта недвижимости, передаваемого истцам, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве составляла 63,0 кв.м, то есть в пределах установленной п. 1.3 договора погрешности (+/- 1,5 кв.м).

При этом, стороны в п. 4.6 договора пришли к соглашению о том, что площадь объекта, указанная в п. 1.3 договора, является проектной, а не с учетом внутренней отделки, как полагают истцы.

Кадастровые обмеры производятся по строительной готовности объекта строительства, то есть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тогда как отделочные работы могут производиться только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что последующие отделочные работы, проведенные застройщиком, повлекшие уменьшение площади жилого помещения, не могут повлиять на взаимные обязательства сторон по передаче и принятию объекта строительства и повлечь обязанность ответчика выплатить образовавшуюся разницу между проектной площадью, зафиксированной после отделки жилого помещения, так как указанное не предусмотрено условиями договора участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, требования истцов о взыскании с ООО «Специализированный застройщик Инвестиционная группа «Основа» денежных средств в счет уменьшения цены договора долевого участия удовлетворению не подлежат. Цена договора участия в долевом строительстве, оплаченная истцами, полностью соответствует техническим характеристикам объекта долевого строительства на момент подписания передаточного акта квартиры, условиям договора участия в долевом строительстве. Оснований для вывода о передаче истцам объекта меньшей площадью, нежели это согласовано сторонами, не имеется. Уменьшение площади квартиры не привело к ухудшению качества объекта, что позволило бы истцам заявить об уменьшении цены договора в соответствии с вышеуказанными нормами. Истцами принят объект с существующими характеристиками, изменение объема площади осуществлено в пределах, согласованных сторонами как не влекущих изменения цены договора.

В отсутствие оснований для взыскания с ответчика денежных средств в счет уменьшения покупной цены, неустановления нарушения прав истцов как потребителей, суд отказывает в удовлетворении производных требований о взыскании убытков в виде компенсации процентов по кредитному договору, компенсации морального вреда и штрафа.

Таким образом, удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 12, 56, 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Инвестиционная группа Основа» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, убытков в виде компенсации процентов по кредитному договору, штрафа, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Казначеева М.А.

Мотивированное решение составлено 14.11.2025.