Решение по делу № 2-1955/2025 от 09.10.2025 | Ессентукский городской суд (Ставропольский край)

Категория дела О возложении обязанности Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о возложении обязанности подготовить заключить договор купли-продажи, указав в обоснование заявленных требований, что административный истец

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования администрации <адрес>, уполномоченный доверенностью <ФИО>, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Судом

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о возложении обязанности подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, - удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-1955/2025

УИД: 26RS0012-01-2025-002989-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки 01 октября 2025 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Зацепиной А.Н.,

при секретаре Темирхановой С.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ессентукского городского суда дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о возложении обязанности подготовить заключить договор купли-продажи, указав в обоснование заявленных требований, что административный истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> с заявлением о продаже без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно ответу от <дата> *****/з, ему было отказано в продаже земельного участка без торгов. Ответчик мотивировал свой отказ тем, что указанный земельный участок расположен в особо - охраняемой природной территории и их охранных зонах.

Считает данный отказ необоснованным и незаконным.

В соответствии с договором аренды земельного участка от <дата> *****-з (договор уступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка *****-з от <дата>, выдан <дата>), ФИО3 владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером *****, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 1334 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основания, установленным гражданским законодательством.

В силу положений Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" земельные участки в границах городов-курортов федерального значения (в том числе те, на которых расположены жилые дома, дачные и садовые строения и гаражи) отнесены к муниципальной собственности.

Согласно ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 8 этой же нормы гласит, что отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда допускается отказ в предоставлении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К таковым относятся: изъятие земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Из абзаца второго ч. 2 ст. 27 ЗК РФ следует, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Верховный Суд РФ кассационным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11.10.2023г № 19-КАД23-17- К5 пришел к выводу о том, что с 30.12.2013 г из состава земель особо охраняемых природных территорий исключили лечебно-оздоровительные местности и курорты. Ошибочен вывод о том, что вместе с сохранением границ особо охраняемых природных территорий й их охранных зон созданных до 30.12.2013г. продолжают действовать и ограничения их оборотов. Участки, расположенные в первой зоне, такой охраны полностью изъяты из оборота. Земли в пределах второй и третей зоны не ограничены в обороте, их могут предоставить в частную собственность. В данном случае земельный участок КН26:30:010232:691, расположен во второй зоне санитарной охраны курорта. Согласно пункта 6 статьи 39.16 и абзаца второго пункта 2 статьи 27 ЗК РФ изъятый из оборота или ограниченный в обороте земельный участок не предоставляется в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в частности в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Согласно ст. ст. 94, 95 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко- культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо- охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации- Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации вошел и город Ессентуки. Утверждено «Положение об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах», которым в частности регулируются вопросы охраны и рационального использования природных лечебных факторов, экономического и социального развития Кавказских Минеральных Вод. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион является Федеральным курортом и охрана природных лечебных ресурсов и окружающей природной среды курортов осуществляется в соответствии с природоохранным законодательством Российской Федерации, другими нормативными актами Российской Федерации.

В Федеральном законе от 14.03.1995 г. № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» как в первоначальной редакции, так и в редакции изменений, установленных на 8 августа 2024 г. № 308-ФЗ, указано то, что особо охраняемые природные территории - это участки земли, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное и оздоровительное значение, которые изъяты решением органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 №14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск. Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах» в соответствии с Федеральным законом «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» от 23.02.1995 № 26-ФЗ данные курорты признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 г. № 300 «Об установлении границ режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

В соответствии с пунктами 21, 22 указанного Постановления, установленный для территории курорта Ессентуки режим округа санитарной (горно-санитарной) охраны учитывается при разработке территориальных комплексных схем, схем функционального зонирования, схем землеустройства, схем территориального планирования и генеральных планов развития территорий.

Согласно «Карте градостроительного зонирования. Зон с особыми условиями города-курорта Ессентуки», утвержденной постановлением администрации <адрес> от <дата> ***** (с изменениями от <адрес> *****), земельный участок с кадастровым номером *****, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 1334 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, находится во второй зоне округа санитарной охраны.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996г. № 1425 во исполнение Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» утверждено Положения об округах санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, которое определяет порядок организации округов и особенности режима хозяйствования, проживания и природопользования в пределах их территорий.

В пункте 6 Приложения к вышеуказанному Постановлению указано, что в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны допускаются строительство жилых домов, организация и обустройство садовых земельных участков или огородных земельных участков и размещение модульных некапитальных средств размещения (глэмпинги. кемпинги) с централизованными системами водоснабжения и канализации.

<дата> принят Федеральный закон № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в законную силу 30.12.2013г. Согласно указанному закону, внесены изменения в статью 94 Земельного кодекса Российской Федерации в части исключения лечебно-оздоровительных местностей и курортов из категории особо охраняемых природных территорий.

До принятия Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт «ж» пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в первоначальной редакции), Федеральным законом от 28.12.2013 № 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий.

В связи с этим, после принятия данного закона на курорты не распространяется запрет на приватизацию, установленный для земель особо охраняемых природных территорий пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ.

С 01.01.2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 N 219- ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об охране окружающей среды" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который исключил курорты из состава объектов, подлежащих особой охране, изложив статью 4 в следующей редакции: "Объектами охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и (или) иной деятельности являются компоненты природной среды, природные объекты и природные комплексы".

Также в соответствии с частями 2, 3 ст. 96 ЗК РФ в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Земли, входящие в первую горно-санитарную зону, изъяты из оборота. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Согласно ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно- оздоровительных местностях и курортах" обеспечение установленного режима санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется: в первой зоне - пользователями, во второй и третьей зонах - пользователями, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, собственниками земельных участков и проживающими в этих зонах гражданами.

Таким образом, начиная с 2014 года земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, не являются ограниченными и могут быть предоставлены в частную собственность граждан.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 09.04.2022 №629 (ред. от 02.11.2024) «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022-2024 годах» допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Данное Постановление не содержит прямого запрета или ссылку на Федеральный закон, которым запрещено продавать без проведения торгов земельные участки, находящиеся в курортной зоне.

Пунктом 1 ст. 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Учитывая изменения, внесенные в законодательство с 2014 года, а также тот факт, что действующее законодательство не содержит запрета на предоставление гражданам в собственность земельных участков, расположенных в границах охранных зон особо охраняемых природных территорий, такие земельные участки не изъяты из оборота и не ограничены в обороте, их использование допускается с соблюдением определенных ограничений, направленных на предотвращение негативного воздействия на природные комплексы, нахождение спорного земельного участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны не может являться основанием для отказа в предоставлении ФИО3 в собственность в порядке приватизации земельного участка, под индивидуальный жилой дом.

На основании изложенного, просит суд возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *****, с ФИО3 без проведения торгов;

Возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> подготовить проект договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *****, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 1334 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в трех экземплярах, с подписями и печатями и направить их для подписания ФИО3

Истец ФИО3 надлежаще извещенный о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, надлежаще извещенный о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ходатайства об отложении не представлено.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования администрации <адрес>, уполномоченный доверенностью ФИО5, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотрение дела при указанной явке.

Из статьи 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст. ст.17,18,19 и 20 Конституции Российской Федерации, статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастны судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в статье 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

В силу статьи 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, ФИО3 на основании договора аренды от <дата> *****-з (договор уступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка *****-з от <дата>, выдан <дата>), владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером *****, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 1334 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Право владения указанным земельным участком на праве аренды также подтверждается представленными сведениями из Единого государственного реестра (запись регистрации ***** от <дата>).

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

По настоящему делу весь земельный участок был передан административным истцам для эксплуатации расположенных на нем зданий, тем самым самим административным ответчиком при передаче его в аренду подтверждено необходимость его использования в полном объеме для таких целей.

Из материалов гражданского дела следует, что истцу принадлежит на праве собственности жилой дом, по адресу: <адрес>, расположенный на спорном земельном участке (регистрация права ***** от <дата>).

Истец указывает, что <дата> он обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> с заявлением о продаже без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:30:010232:419, земли населенных пунктов, для использование цвелях под индивидуальный жилой дом, общей площадью 1334 кв.м., уточненная погрешность 13.0, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно ответу Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> от <дата> исх. *****/з, ФИО3 отказано в продаже земельного участка без торгов. Ответчик мотивировал это тем, что данный земельный участок расположен в особо охраняемой природной территории и их охранных зонах. Указано, что земельные участок, расположенные в границах муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки, в собственность не предоставляются.

В соответствии со ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В силу положений Федерального закона от 03 декабря 2008 года № 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" земельные участки в границах городов-курортов федерального значения (в том числе те, на которых расположены жилые дома, дачные и садовые строения и гаражи) отнесены к муниципальной собственности.

Согласно ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда допускается отказ в предоставлении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей до 30.12.2013 года) лечебно-оздоровительные местности и курорты определялись как одна из категорий особо охраняемых природных территорий.

Аналогичное положение содержится в преамбуле к Федеральному закону от 23 февраля 1995 года № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно- оздоровительных местностях и курортах", согласно которой природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Согласно ст. ст. 94, 95 ЗК РФ, к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территорий; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; особо ценные земли. К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.

Из постановления Правительства РФ от 06 июля 1992 года № 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" следует, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды (далее Кавказские Минеральные Воды) располагается на территориях Ставропольского края, Кабардино-Балкарской Республики и Карачаево-Черкесской ССР.

В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят, в частности, в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

Федеральным законом от 28 декабря 2013 года № 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. В связи с этим, после принятия данного закона на курорты не распространяется запрет на приватизацию, установленный для земель особо охраняемых природных территорий п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и п. 1 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ.

С 01 января 2016 года вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 219-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об охране окружающей среды" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который исключил курорты из состава объектов, подлежащих особой охране, изложив статью 4 в следующей редакции: "Объектами охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и (или) иной деятельности являются компоненты природной среды, природные объекты и природные комплексы".

Также, в соответствии с частями 2, 3 ст. 96 ЗК РФ в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Земли, входящие в первую горно-санитарную зону, изъяты из оборота. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Согласно ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 года № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно - оздоровительных местностях и курортах" обеспечение установленного режима санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется: в первой зоне - пользователями, во второй и третьей зонах - пользователями, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, собственниками земельных участков и проживающими в этих зонах гражданами.

ФИО3 заявлено требование об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *****, который расположен во второй свнитарно-охранной зоне, что следует из Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт <адрес>, носящих открытый и общедоступный характер.

Кроме того, нахождение спорного земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта, следует из заявления ФИО3 и не опровергнуто ответчиком.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 (ред. от 02.11.2024) «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022-2024 годах» допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Важным обстоятельством в предоставлении муниципальной услуги служит отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка.

Таких доказательств Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Кроме того, пунктом 2 статьи 3.1 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» предусмотрено, что оборот земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории федерального или регионального значения, не ограничивается, такие земельные участки могут находиться по основаниям, предусмотренным законом, в собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, собственности граждан или юридических лиц, либо относиться к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем, данные положения не распространяются в отношении особо охраняемых природных территорий, полностью расположенных на территории населенного пункта, а если особо охраняемая природная территория расположена на территории населенного пункта частично, в отношении той ее части, которая расположена в границах населенного пункта (п.4 ст. 3.1).

В соответствии с Федеральным законом от 28.12.2013 № 406-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в частности, в п.2 ст. 94, содержащей перечень земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий, в который включались особо охраняемые природные территории, в том числе, лечебно-оздоровительные местности и курорты, исключены слова «в том числе лечебно- оздоровительных местностях и курортах».

Соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».

С 30.12.2013 лечебно-оздоровительные местности и курорты стали относиться соответственно к особо охраняемым территориям и объектам, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Нормы ч.3 ст. 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ не определяют статус ранее созданных особо охраняемых территорий, а лишь указывают на сохранение границ, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу упомянутого закона, в отношении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до 30.12.2013 и продолжающих быть таковыми после этой даты.

Федеральным законом от 04.08.2023 № 469-ФЗ ч.2 ст. 94 ЗК РФ дополнена п. 1.1, согласно которому к землям особо охраняемых территорий вновь относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты.

Вместе с тем, только факт нахождения земельного участка в пределах границ муниципального образования г. Ессентуки, с учетом установленных указанными нормативными актами границ и координат особо охраняемой зоны, не указывает, что земельный участок располагается в границах курорта федерального значения г. Ессентуки и ограничен в обороте в соответствии с п. 1.1 ч.2 ст. 94 ЗК РФ.

Сведения о том, что вся территория муниципального образования города-курорта Ессентуки расположена на особо охраняемой территории, в частности, спорный земельный участок, в материалах дела отсутствует.

При этом, согласно п.2 ст. 96 ЗК РФ в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством РФ.

Земельные участки, расположенные в границах второй и третей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, и положения п.3 ст. 96 ЗК РФ на него не распространяются.

При таких обстоятельствах, учитывая изменения, внесенные в законодательство с 2014 года, а также тот факт, что действующее законодательство не содержит запрета на предоставление гражданам в собственность земельных участков, расположенных в границах охранных зон особо охраняемых природных территорий, такие земельные участки не изъяты из оборота и не ограничены в обороте, их использование допускается с соблюдением определенных ограничений, направленных на предотвращение негативного воздействия на природные комплексы, нахождение спорного земельного участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны не может являться основанием для отказа в предоставлении ФИО3 в собственность, под принадлежащий ему на праве собственности индивидуальный жилой дом.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о возложении обязанности подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, - удовлетворить.

Возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> подготовить проект договора купли-продажи земельного без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером ***** с ФИО3, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 1334 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в трех экземпляр, с подписями и печатями и направить их для подписания ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Ессентукский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья: Зацепина А.Н.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →