Дело № 2-519/2023
УИД № 26RS0030-01-2023-000387-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 марта 2023 года станица Ессентукская
Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Демина А.Н., при секретаре судебного заседания Гусаровой Е.В., с участием:
представителя истца ФИО2 – ФИО7, действующего на основании доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> – ФИО5, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Предгорный районный суд <адрес> с исковым заявлением к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.
В обоснование своих требований указал, что между ФИО6 и Управлением имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с договором аренды истцу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:29:120204:433, площадью 920 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Разрешенное использование: для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Соглашением о переходе прав и обязанностей перешли права и обязанности Арендатора истцу, ФИО2
А также Истец по договору дарения принял объект незавершенного строительства - жилой дом, 18% готовности, общей площадью 27,8 кв.м., расположенный на спорном земельном участке.
ДД.ММ.ГГГГ Истец обратился в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> с заявлением о заключении договора аренды.
Однако, Управлением муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> был дан отказ в заключении договора аренды, в связи с тем, что договор аренды истек ДД.ММ.ГГГГ и не был продлен. Запись о регистрации права аренды погашена.
На протяжении всего срока владения земельным участком истец продолжал пользоваться земельным участком, следил за его состоянием.
На сегодняшний день на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с процентом готовности 18%.
Согласно Гражданскому кодекса РФ п. 2 ст. 621, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражения у арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 7.2. договора указано, что «Если Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных условиях.
После окончания договора аренды земельного участка со стороны администрации - землевладельца к истцу не было предъявлено никаких письменных возражений. Истец по настоящий момент пользуется земельным участком, содержит в надлежащем состоянии.
На основании ч.1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Кроме того, согласно позиции ВС РФ, если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016).
При таких обстоятельствах, в силу подпункта 2 пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ Истец имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, сроком на 3 года, для завершения строительства.
Считаем, что в сложившейся ситуации нарушено право Истца по преимущественному праву на продление, заключение нового договора аренды земельного участка с администрацией. Кроме того, считаем, что договор аренды земельного участка выполняется, арендная плата вносится, строительство домовладения ведется, а, следовательно, истец имеет право требовать заключение нового договора аренды земельного участка.
Обратившись в суд, просил признать за ФИО2 право на заключение договора аренды без проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:29:120204:433, площадью 920 кв.м., местоположение: <адрес>.
В судебное заседание истец ФИО2 не явился, надлежащим образом был извещен о времени и месте слушания дела, воспользовался своим правом на веление дел через представителя.
Представитель истца ФИО2 – ФИО7 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям указанным в исковом заявлении.
Представитель ответчика Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> – ФИО5 в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
Представитель ответчика Администрации Предгорного муниципального округа <адрес> в судебное заседание не явился, хотя о слушании дела был извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Статьей 11 Земельного кодекса РФ, предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании постановления главы администрации Предгорного муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и Управлением имущественных и земельных отношений Администрации Предгорного муниципального района <адрес> заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО6 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:29:120204:433 площадью 920 кв.м. местоположение: <адрес> для строительства жилого дома и личного подсобного хозяйства.
Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно приложения № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером: 26:29:120204:433, местоположение: <адрес> был передан ФИО6, согласно акта приема-передачи в аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно приложения № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, установлен расчет арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером: 26:29:120204:433, местоположение: <адрес>.
Из выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером: 26:29:120204:433 расположен по адресу: <адрес>, площадь 920=/-21 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.
Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, местоположение: <адрес> имеет степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %.
На основании соглашения о переходе прав и обязанностей по договору от ДД.ММ.ГГГГ, права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ под № переданы ФИО2
Из договора дарения незавершенного строительства объекта – жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 (Даритель) и ФИО2 (Одаряемый) следует, что Даритель передал в дар Одаряемому недвижимое имущество: незавершенный строительный объект – жилой дом, 18 % готовности, общей площадью 27,80 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса).
Истец обратился в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> с вопросом о продлении срока действия договора аренды.
Письмом Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в предоставлении земельного участка, поскольку срок действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером: 26:29:120404:133, расположенный по адресу: <адрес> истек ДД.ММ.ГГГГ и не был продлен. Запись о регистрации права аренды погашена.
В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Из технического паспорта на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: <адрес>, имеет площадь застройки 27, 8 кв.м.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пп. 9 п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.
Поэтому действия ответчиков по не заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ФИО2 права пользоваться принадлежащим ему имуществом.
Суд считает вышеуказанные действия (бездействия) незаконными, поскольку ранее заключенный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не был расторгнут, так же имеются предусмотренные ст. 39.20 Земельного кодекса РФ основания для предоставления земельного участка ФИО2
Кроме того, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.
Принимая во внимание, что истец являлся собственником объекта недвижимого имущества (незавершенного строительством объекта), расположенного на спорном земельном участке, земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Суд считает, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка, что направлено на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.
Иных способов защиты прав истца, кроме как признание права на заключение договора аренды земельного участка, в данном случае не имеется.
Таким образом, за ФИО2 подлежит признанию право на заключение договора аренды без проведения торгов на земельный участок с кадастровым номером 26:29:120204:433, площадью 920 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для строительства жилого дома и личного подсобного хозяйства.
Оценивая относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательства и их в совокупности, суд пришел к выводу о том, что в условиях состязательности гражданского процесса, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, требования истца нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Руководствуясь 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, удовлетворить.
Возложить на ответчиков обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:120204:433, площадью 920 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для строительства жилого дома и личного подсобного хозяйства, без проведения торгов, однократно сроком на три года.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.
Решение изготовлено в окончательной форме 2 марта 2023 года
Судья: