№ 2-107/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Черный Яр Астраханской области 7 мая 2025 года
Черноярский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Елдышева А.А.,
при секретаре Ананьевой Е.И.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Комитету имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 в лице представителя ФИО1 обратился в Черноярский районный суд Астраханской области с иском к Комитету имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, жилого дама, общей площадью 106 кв.м, по адресу: <адрес> права на которой не зарегистрированы. В связи с необходимостью регистрации указанного объекта недвижимости истцу требуется заключить договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № разрешенное использование – под строительство индивидуального жилого дома. Комитет имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» является собственником спорного земельного участка, участок является государственной собственностью. На основании постановления ответчика земельный участок был передан истцу для строительства индивидуального жилого дома. 09.04.2014 арендатору, истцу, администрацией МО «Старицкий сельский совет» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома на земельном участке, находящимся в аренде у ФИО2, со сроком действия разрешения до 09.04.2024. После передачи в аренду земельного участка истцом на нем возведен жилой дом, объект не завершен строительством, что подтверждается техническим планом объекта. Истец повторно обратился в Комитет имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» с заявлением о заключении договора аренды земельного участка. 19.02.2025 в адрес истца поступил ответ, что оснований для заключения нового договора аренды земельного участка не имеется, так как истцом не представлено документов, подтверждающих наличие за земельном участке объекта незавершенного строительства и то, что собственником является ФИО2 В связи с этим ФИО2 просил суд обязать Комитет имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» совершить действия по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., однократно, для завершения объекта незавершённого строительства сроком на три года.
В судебное заседание истец ФИО2 при надлежащем извещении не явился, ходатайств об отложении слушанья дела не предоставил.
Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании просила суд исковые требования ФИО2 удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, кроме того пояснила, что на спорном земельном участке истцом возведено домовладение, строительство дома не закончено.
Представитель Комитета имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» в судебное заседание не явился, заблаговременно предоставил заявление с просьбой провести заседание в их отсутствие, просили суд принять решение на усмотрение суда.
Суд, изучив материалы дела, выслушав представителя истца, приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 3 Гражданского кодекса РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта; получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
При прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения в силу подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта произошло из-за действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Пунктом 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).
При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).
Из материалов дела следует, что между Комитетом имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» и истцом ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № от 12.12.2013 для строительства индивидуального жилого дома в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка.
Предметом аренды являлся земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
09.04.2014 года ФИО2 администрацией МО «Старицкий сельский совет» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства –индивидуального жилого дома на земельном участке, находящимся в аренде у ФИО2, со сроком действия разрешения до 09.04.2024.
По истечении срока действия договора аренды ФИО2 обратился в Комитет имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> на новый срок.
Однако, в ответе на заявление Комитетом имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» в заключении договора аренды на новый срок было отказано.
На выше указанном земельном участке период действия договора аренды ФИО2 был возведен объект незавершенного строительства- индивидуальный жилой дом, что подтверждается материалами дела, показаниями представителя истца, фотографиями домовладения.
Основания к отказу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в ст. 39.16 ЗК РФ.
По мнению суда, оснований для отказа истцу в представлении земельного участка в аренду, у ответчика не имеется.
Объективных доказательств, опровергающих вышеуказанные обстоятельства, суду ответчиком, не явившимся в судебное заседание, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.
До настоящего времени договор аренды земельного участка между сторонами не заключен, чем нарушаются права истца, которые подлежат восстановлению путем удовлетворения его требований.
При таких обстоятельствах, руководствуясь приведенными нормами права, суд считает возможным заявленные исковые требования удовлетворить.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к Комитету имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка – удовлетворить.
Обязать Комитет имущественных отношений Администрации МО «Черноярский муниципальный округ» заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> однократно, сроком на три года, со ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем села <адрес>, зарегистрированным по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд через Черноярский районный суд Астраханской области в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.
Полный текст решения изготовлен 16 мая 2025 года.
Судья А.А. Елдышев