Решение по делу № 2-7124/2022 от 29.05.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации, возложении обязанности представить документы для государственной регистрации недвижимости.

07RS0№-98

№

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

29 мая 2023г. <адрес>

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе:

председательствующего Ольмезова М.И.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации, возложении обязанности представить документы для государственной регистрации недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее по тексту - Общество) в котором, просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации и возложить на Общество обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора купли-продажи.

Заявленные требования мотивированы тем, что 20.04.2022г. между Обществом и ФИО2 заключен предварительный договор купли- продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее по тексту - МКД), по условиям которого Общество обязалось передать в собственность истца 1-комнатную квартиру, №, общей проектной площадью 53,26 кв.м., расположенном на втором этаже блока №-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:1955по адресу: КБР, <адрес>, б/н,

В день заключения договора истцом выплачена стоимость квартиры в размере 2300 000 руб., что подтверждается актом приема передачи денежных средств, однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцу квартиры не исполнил.

Ссылаясь на положения ст. ст. 309, 310, 429, 431 ГК РФ, ст. ст. 1- 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ), правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, выраженную в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013г. (пункт 9), и п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017г., истец утверждает, что из существа названного договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Положениями п. 2.1 Предварительного договора предусмотрено, что оплата Квартиры должна быть произведена уже в силу условий Предварительного договора и задолго до подписания основного договора, истец считает, что тот факт, что в названном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу, а также утверждает, что ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ, следовательно, Предварительный договор, заключенный между Обществом и ФИО2, по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

В возражениях третье лицо - ПАО «Сбербанк России» просит отказать в удовлетворении требовании ФИО2 утверждая, что предварительный договор не соответствуют требованиям Федерального закона от № 214-ФЗ так как не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве, содержащихся в ст. 4 Закона. Истцом не представлено надлежащее доказательство оплаты договора. Денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, доказательств обратного в материалах дела не представлены.

Денежные средства получил директор Общества лично, данные денежные средства на строительство дома не направлялись, на счета Общества не поступали. Также истцом не представлены доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату предварительного договора в указанном в договоре размере. Общество привлекло денежные средства истца без согласия Банка, у которого объект долевого строительства находится в залоге.

Будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, лица, участвующие в деле в суд не явились. ФИО2 обратилась с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие, руководитель Общества обратился в суд с заявлением о признании иска, представители третьих лиц – ПАО «Сбербанк» и Управления Росреестра по КБР, о причинах неявки суду не сообщили, не ходатайствовали об отложении судебного разбирательства в связи с чем, в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд находит требования ФИО2 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу требовании ч.2 ст.2 и ч.1 и 3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Установлено судом и следует из материалов дела, что 20.04.2022г. ФИО2 заключила с Обществом предварительный договор купли- продажи жилого помещения в МКД, по условиям которого Общество обязалось передать ей в собственность 1-комнатную квартиру, №, общей проектной площадью 53,26 кв.м., расположенном на втором этаже блока №, 6-ти секционного 10-ти этажного дома по адресу: КБР, <адрес>, б/н, кадастровый №».

Оплату стоимости квартиры в размере 2300 000 руб. ФИО2 произвела единым платежом в день подписания договора, подтверждением чему является акт приема передачи денежных средств.

То обстоятельство, что условия предварительного договора по настоящее время Обществом не исполнены и квартира не передана ФИО2, подтверждается помимо представленных суду подлинников документов, также письменным заявлением ответчика о признании иска.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условии не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013г., при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам названного Федерального закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом, как указано в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Суд считает, что в Предварительном договоре, заключенном сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства - квартире, позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате и уплаченных для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта.

Предварительный договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем, исковое требование о его признании таковым подлежит удовлетворению, как и производное от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации Предварительного договора, поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

Каких либо допустимых доказательств отсутствия условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона 214-ФЗ, и не соответствия Общества, требованиям, предъявляемым к застройщикам названного Федерального закона, ПАО «Сбербанк Росии» суду не представлено в силу чего, возражения третьего лица против удовлетворения иска ФИО2, являются необоснованными.

Удовлетворяя исковые требование ФИО2, в соответствии с ч.2 ст. 206 УПК РФ, суд считает необходимым установить для ответчика срок в 30 дней, для подачи документов на государственную регистрацию сделки.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного Кодекса.

Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации (ч. 1 ст. 103 ГПК РФ).

Поскольку истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со статьей 89 ГПК РФ и подпунктом 4 пункта 2 статьи 333.36 НК РФ, а требования удовлетворены, судебные расходы подлежит взысканию с ответчика в пользу государства в установленном законом размере (300 рублей).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 19.01.2018г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, предоставить в регистрирующий орган документы для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенного 19.01.2018г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО2.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» в доход городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 05.06.2023г.

Председательствующий

М.И. Ольмезов