Решение по делу № 2-217/2023 от 26.04.2023

Дело № 2-217/2023

УИД 34RS0024-01-2023-000126-39

РЕШЕНИЕ

Именем российской Федерации

г. Краснослободск 26 апреля 2023 года

Среднеахтубинского района

Волгоградской области

Краснослободский районный суд Волгоградской области в составе: председательствующего исполняющего обязанности судьи Селивановой Т.В.

при секретаре судебных заседаний ФИО1

с участием представителя истца Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, действующего по доверенности, ФИО2, представителя ответчиков ООО Футбольный Клуб «Олимпия-2», ФИО3, действующей на основании доверенностей, ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> к ООО Футбольный Клуб «Олимпия-2», Чувальскому ФИО8 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ :

Комитет по управлению государственным имуществом <адрес> обратился в суд с иском к ООО Футбольный Клуб «Олимпия-2», Чувальскому ФИО9 о признании сделки недействительной и просил суд: - признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО ФК «Олимпия-2» об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение; - признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО ФК «Олимпия-2» об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение; - установить решение суда основанием для исключения из ЕГРН сведений о государственной регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №); - установить решение суда основанием для исключения из ЕГРН сведений о государственной регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №).

В обосновании иска истец указывал, что между комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> и ВРОО «ФК «Олимпия-2» были заключены договоры аренды земельных участков: договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 1300 м южнее <адрес>, 500 м западнее автодороги <адрес> – <адрес> (Участок №) для размещения базы отдыха, сроком до ДД.ММ.ГГГГ; договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, примерно в 1300 м на юг (Участок №) для размещения базы отдыха, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, на которые ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3. На земельном участке с кадастровым номером №, расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, запись регистрации в ЕГРН №. На основании полученных истцом выписок из ЕГРН, им установлено, что ФИО3, на основании договора об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации – ДД.ММ.ГГГГ) передал свои права и обязанности ООО «ФК «Олимпия-2» по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, без передачи прав на объекты недвижимости, а так же ФИО3 на основании договора об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации – ДД.ММ.ГГГГ) передал свои права и обязанности ООО «ФК «Олимпия-2» по Договору № от <адрес>. (дата государственной регистрации – <адрес>.) на земельный участок с кадастровым номером №, без передачи прав на объекты недвижимости. Учитывая пункт 1 ст. 35 ЗК РФ, истец полагает, что, ФИО3, являясь собственником объектов недвижимости, не утратил право пользования земельными участками с кадастровыми номерами № № по Договору № от <адрес>. и Договору № от <адрес>., а совершенные им сделки по уступке прав на указанные земельные участки не повлекли соответствующие изменения прав и обязанностей арендатора по договору, а потому, с учетом изложенного, усматриваются основания недействительности (ничтожности) сделок.

В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению государственным имуществом <адрес>, действующего по доверенности ФИО2, настаивает на удовлетворении исковых требованиях.

Ответчики ООО Футбольный Клуб «Олимпия-2», ФИО3, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доверили представлять свои интересы ФИО4, действующей на основании доверенностей.

Представитель ответчиков ФИО4 в судебном заседании исковые треования не признала, возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснив, что ФИО3 объекты. Расположенные на земельных участках, переднаы в аренду ООО ФК «Олимпия-2» для использования по прямому назначению – организация отдыха (рекреация).

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, при решении вопроса об обоснованности заявленных требований, руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

В судебном заседании установлено следующее.

Собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и № является <адрес> (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Между Комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> и ВРОО «ФК «Олимпия-2» были заключены договора аренды земельных участков:

- Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 1300 м южнее <адрес>, 500 м западнее автодороги <адрес> – <адрес> (Участок №) для размещения базы отдыха, сроком до <адрес>.,

- Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, примерно в 1300 м на юг (Участок №) для размещения базы отдыха, сроком до <адрес>.

На земельном участке с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №, №, собственником которых является ФИО3, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с которыми ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3, записи регистрации в ЕГРН №, №,№, №).

На земельном участке с кадастровым номером №, расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, собственником которых является ФИО3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с которой запись регистрации в ЕГРН №.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного I участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичная норма содержится в ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которой продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходймым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Актуальность данной позиции в настоящее время неоднократно подтверждал Верховный суд РФ (определение от 16 августа 2017 г. N 306-ЭС17-10859, определение от 3 марта 2017 г. N 306-ЭС16-21084, определение от 30 января 2017 г. N 303-ЭС16-20258 и т.д.).

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № и № по Договорам № и №.

Подпункт 5 пункта 1 статьи Земелного кодекса РФ называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Вместе с тем, судом в соответствии с выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№ КУВИ- №, КУВИ-№ установлено следующее: ФИО3 на основании договора об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ) передал свои права и обязанности по Договору № Участка №, ООО "ФК "Олимпия-2" без передачи прав на объекты недвижимости;

ФИО3 на основании договора об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ) передал свои права и обязанности по Договору № Участка №, ООО "ФК "Олимпия-2" без передачи прав на объекты недвижимости.

Таким образом, учитывая пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, ФИО3, являясь собственником объектов недвижимости, не утратил право пользования земельными участками с кадастровыми номерами № и № по Договорам № и №, совершенные им сделки по уступке прав на земельные участки не повлекли соответствующие изменения прав и обязанностей арендатора по договору.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если

гражданским шконодателитном не1 ус танонлен иной сносоО имциты права мою лт его защита иошожпа лишь путем применении ноелгдетний педейстнителмп ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть укачано право (-законный интср» защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон не полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении явлмг основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ)

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи Земельного кодекса Российской Федерации).

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемые договоры об уступке прав обязанностей (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 34:28:100028:4 и 34:28:100028:10, арендодателем по которым является истец - Комитет по управлению государственные имуществом <адрес>, нарушают права и законные интересы истца, поскольку фактически, в силу закона арендатором по указанным договорам аренды является ФИО3, как собственник объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках и, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, права и обязанности по вышеуказанным договорам аренды не могут быть переданы иному лицу, не являющемуся арендатором указанных земельных участков.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 данного Кодекса).

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, последствием недействительности сделки в соответствии с названной нормой Кодекса является восстановление обеих сторон сделки в положении, существовавшем до ее исполнения (двусторонняя реституция).

При этом в силу прямого указания закона (ст. 167 ГК РФ) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке; возможности частичной реституции, в отношении лишь части исполненного по недействительной сделке, закон не допускает.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании установленных обстоятельств и исследованных доказательств, оценив их в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> к ООО Футбольный Клуб «Олимпия-2», ФИО3 о признании сделки недействительной удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО ФК «Олимпия-2» об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о государственной регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №), и по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №).

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда путем подачи жалобы через Краснослободский районный суд <адрес>.

Судья Т.В.Селиванова

Справка: решение в окончательной форме изготовлено 03 мая 2023 года

Судья Т.В. Селиванова