Дело №2-1487/2022

УИД №23RS0004-01-2022-002756-64

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа 07 ноября 2022 г.

Анапский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Киндт С.А.,

при секретаре Забора М.С.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей по доверенности 63 АА 7188386 от 12.07.2022 г.,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО3, действующей по доверенности 23АВ1782709 от 15.09.2021г.,

представителя з/лица Администрации МО г.-к. Анапа – ФИО4, действующего по доверенности № 103-07-86/22 от 11.01.2022г.,

представителя з/лица УАиГ Администрации МО г.-к. Анапа – ФИО4, действующего по доверенности № 17-07-7571/21 от 30.12.2021 ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств, прекращении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств, прекращении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В дальнейшем уточнила исковые требования, предъявив их к ФИО2, ФИО5 ,, в обоснование доводов указала, что 13.12.2021 года между истцом, ФИО1 и ответчиком ФИО2, от имени которого выступал ФИО5, был заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый 000, площадью 788 кв.м, расположенный по адресу (...), категория земель:ИЖС, вид разрешенного использования: Для целей жилищного строительства. Перед тем, как сдать документы в МФЦ, истец оплатила полную стоимость участка 1980000 руб. и получила на руки расписку. Сдав документы на регистрацию в МФЦ, истец, от доверенного лица, ФИО5 получила АКТ приема-передачи земельного участка.17декабря 2021 года, истец обратилась в Управление Архитектуры и Градостроительствадля уточнения "Градостроительного зонирования", где узнала о том, что участок попадает в зону озелененных пространств (Р-0) рекреационного назначения, с основными видами рекреационного использования. 17 декабря 2021 года, истец обратилась в МФЦс заявлением о расторжении договора купли-продажи, объяснив, что на расторжении должны присутствовать и продавец, и покупатель. 18 декабря 2021 года, обратившись к управляющему МФЦ, истец подала заявление о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке, позже оказалось, что регистрация участка прошла еще 17.12.2021 в 16:27:17. 24 декабря 2021 года, истец получила Выкопировку из Управления Архитектуры и Градостроительства, в которой было указано, что данный участок расположен в зоне зеленых пространств (Р-О), и указаны его основные виды использования. В договоре купли-продажи от 13.12.2021 года и в акте приема-передачи земельного участка, было сказано, что земельный участок с кадастровым номером: 000, площадь: 788+-5.86, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для целей жилищного строительства, местоположение: 353407, Краснодарский край, район Анапский, (...). 27декабря 2021 года истец получила документы из МФЦ, в которых было указано: Категория земель: Земли населенных пунктов; виды разрешен.использования: Для целей жилищного строительства. 29 декабря 2021 года, истец записалась на прием к заместителю главы муниципального образования г-к Анапа, Ю Р.Г., т.к. в сведениях поучасткубыли указаны разные виды его использования, и 13 декабря 2022 года, попав на прием, сдала копии документов по участку. 10.02.2022 годаистцом получен ответ: "Генеральным планом определяется стратегия градостроительного развития, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий, которые могут вступать в объективноепротиворечие синтересам собственников и обладателей иных прав на земельные участки, что согласуется с положениями статей 2,9 и 23 ГрК РФ. В этой связи, отнесение указанного земельного участка к зонам, рассматривающим жилищное строительство, является не целесообразным, поскольку не отвечает тенденциям развития территории муниципального образования г-к Анапа.Кроме того, в соответствии с материалами ген.плана в редакции от 22 декабря 2016 года № 145, рассматриваемый земельным участок так же был отнесен к зоне общественных пространств и зеленыхнасаждений общего пользования".Таким образом, земельный участок проданный ответчиком истцу, не может быть использован истцом в соответствии с договором купли-продажи от, 13.12.2021 года и Актом приема-передачи земельного участка, кадастровый номер которого 000, расположенный по адресу (...), т.к. он полностью располагается в зоне зеленых пространств рекреационного назначения (Р-О).Существование данных ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора. Истец в значительной степени лишается того, на что былвправе рассчитывать при заключении договора.12.02.2022 года, на имя ФИО5 была направлена претензия с уведомлением на адрес указанный в доверенности адрес. Ответ истцом получен не был.20.02.2022 на имя ФИО2 и ФИО5 были направленыпретензии с уведомлением, которыебыли получены ФИО2 24 февраля, а 28 февраля 2022 в 12:43. была получена претензия ФИО5 Просит суд расторгнуть заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, от имени котороговыступает ФИО5, договор купли-продажи земельного участка от13.12.2021 года, кадастровый 000, площадью 788 кв.м, расположенный по адресу (...) с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 1980000 руб. в счет стоимости оплаты по спорному договору купли-продажи от_ 13.12.2021 года. Взыскать с ответчика денежную сумму 200000 руб. в счет расходов, понесенных истцом в связи с необходимостью обращения в суд. Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности истца на спорный земельный участок.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО5 – ФИО3, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований ФИО1, поскольку продавец действовал добросовестно, при заключении сделки предоставил покупателю всею имеющуюся на момент заключения сделки информацию, при передаче земельный участок не имел каких-либо недостатков, следовательно, нет оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных по договору денежных средств, в полном объеме.

Представитель з/лиц Администрации МО г.-к. Анапа и УАиГ Администрации МО г.-к. Анапа – ФИО4 в судебном заседании просил принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Выслушав истца, представителя ответчиков, представителя з/лиц, исследовав и оценив представленные по делу письменные доказательства, суд находит заявленные ФИО1 исковые требования не законными, не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, отменяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупкой цены: безвозмездногоустранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы: потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 13.12.2021 года заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: ИЖС, разрешенное использование: для целей жилищного строительства с кадастровым номером 000, находящегося по адресу: Краснодарский край, р-н Анапский, с. Сукко.

Право собственности за Покупателем было зарегистрировано в установленном законом порядке. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведений о каких-либо ограничениях не имеется.

По договору Продавец - ФИО2 передал Покупателю - ФИО1 земельный участок, свободный от прав третьих лиц, не имевший ограничений в использовании.

Договором купли-продажи предусмотрено, что земельный участок никому не отчуждён, не заложен, не сдан в аренду, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании не имеет, правами третьих лиц не обременен, ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

Продавец несет ответственность за достоверность указанных в договоре сведений, а также за подлинность правоустанавливающих и других представленных на земельный у частоте документов, право собственности Продавца никем не оспаривается.

В соответствии с указанным договором ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно Договору купли-продажи, покупатель удовлетворен качеством земельного участка, не обнаружил никаких недостатков, о которых его бы не предупредил продавец, что было установлено путем осмотра на месте указанного земельного участка, до его передачи.Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости спорный земельный участок не имеет зарегистрированных ограничений права и обременений объекта недвижимости.

При заключении сделки с ФИО1 представитель ФИО2 - ФИО5 предоставил покупателю всю необходимую информацию и документы, необходимые для заключения подобного рода договора, что не было оспорено в судебном заседании.

Истцом ФИО1 не указаны, какие именно ложные сведения были представлены истцом при заключении сделки купли-продажи.

Согласно договору купли-продажи, приобретенный земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для целей жилищного строительства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым ограничением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно п. 5. ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой Застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Права на землю могут быть ограничены только по основаниям, установленным ГК РФ, федеральными законами (п. 1. ст. 56 ЗК РФ). Ограничение права использования земельного участка в зонах с особыми условиями территорий устанавливается в порядке, предусмотренном главой 19 Земельного кодекса РФ (п. 3 ст. 56 ЗК РФ).

Согласно п. 6 ст. 106 ЗК РФ изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления. Зоны

с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.

Зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости (п. 24 ЗК РФ).

Однако указанных сведений Единый государственный реестр не содержит и не содержал при заключении сделки.

Основанием расторжения договора купли-продажи земельного участка, в частности, является факт предоставления покупателю заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием также не имеет своего подтверждения и обоснования. Указанный вывод следует из следующего:

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях права на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель праве требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в следующих случаях предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка: иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Из смысла данной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведения об обстоятельствах, имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Данные об ограничениях использования земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Требование, основанное на положениях ст. 460 ГК РФ, не имеет своего обоснования, поскольку положение указанной статьи устанавливает возможное (субъективное) поведение сторон при наличии обременения предмета сделки со стороны третьих лиц.

Пунктом 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованиюземельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута. Указанные требования также предусмотрены к составу Единого государственного реестра недвижимости. Также, согласно, подп. 3 п. 2 ст. 7 указанного Закона Единый государственный реестр недвижимости состоит, в частности, из реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и т.д.

Согласно ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающее права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе, в получении необходимой информации.

Требование истца, основанное на положениях ст. 577 ГК РФ, ст. 475 РФ, является не обоснованным, поскольку при заключении договора купли-продажи и передаче земельного участка, последний отвечал качествам и требованиям, содержащимся к указанному товару в договоре.

Кроме того, положения указанных норм гражданского законодательства не могут распространяться на будущие правоотношения, действуют только в момент заключения сделки и регистрации права собственности.

В соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 292 от 28.12.2021г. были утверждены изменения в генеральный план городского округа. Указанные изменения внесены после сделки купли-продажи спорного земельного участка.

Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома ФИО1 подала в орган местного самоуправления 10.09.2022г. (000).

19.09.2022г. ФИО6 было получено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером 000 (№ 2/38) с указанием о том, что в соответствии с правиоами землепользования и застройки земельный участок расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (Р1).

В соответствии с правилами ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Положениями ст. 60 ГПК РФ определено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимости заключенного 13.12.2021 года между ФИО2, в лице ФИО5 и ФИО1, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 000, площадью 788+-/5.86 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для целей жилищного строительства, местоложение:353407, Краснодарский край, (...), ценой продаваемого недвижимого имущества по договору 1 980 000 рублей, взыскании денежных средств в размере 1 980 0000 (один миллион девятьсот восемьдесят тысяч) рублей в счет стоимости оплаты по договору купли-продажи от 13.12.2021 года, взыскании 200 000 (двести тысяч) рублей в счет расходов, понесенных ФИО1 в связи с необходимостью обращения в суд; прекращении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 000

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимости заключенного 13.12.2021 года между ФИО2, 00.00.0000 года рождения, паспорт <данные изъяты> в лице ФИО5, 00.00.0000 год. рождения, действующего на основании доверенности за реестровым номером 63/12-н/63-2018-8-1313, удостоверенной 14 ноября 2018 года ЛАМ, временно исполняющим обязанности нотариуса БТК города Самары Самарской области и ФИО1, 00.00.0000 года рождения, паспорт <данные изъяты> предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 000, площадью 788+-/5.86 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для целей жилищного строительства, местоложение:353407, Краснодарский край, р(...) ценой продаваемого недвижимого имущества по договору 1 980 000 рублей, взыскании денежных средств в размере 1 980 0000 (один миллион девятьсот восемьдесят тысяч) рублей в счет стоимости оплаты по договору купли-продажи от 13.12.2021 года, взыскании 200 000 (двести тысяч) рублей в счет расходов, понесенных ФИО1 в связи с необходимостью обращения в суд; прекращении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 000 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Анапский районный суд Краснодарского края.

Судья

Анапского районного суда: С.А. Киндт

Мотивированный текст решения суда изготовлен 15 ноября 2022г.