Дело № 2-3409/2025
(УИД 78RS0020-01-2025-001472-92)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20.05.2025 года город Санкт-Петербург
Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Ставръ-недвижимость» о взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Ставръ-недвижимость» о взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда, указав в обоснование иска на то, что 02.09.2024 г. между сторонами был заключен договор № 0 в целях приобретения истцом квартиры по адресу: ... собственника ФИО4, переговоры от лица агентства вел его сотрудник ФИО5, истцом в соответствие с условиями договора был внесен обеспечительный платеж в размере 100 000 руб. в качестве гарантии приобретения ею квартиры, а также подписан договор хранения на эту сумму. Ответчик принял на себя обязательства по подготовке и оформлению документов, необходимых для совершения сделки, однако в установленный договором срок до 02.10.2024 г. свои обязательства не исполнил, что выразилось в непредоставлении истцу: полной выписки из ЕГРН на объект, приобретенный в виде долей 12/30 и 18/30, сведений о судьбе залога, условиях его возникновения и прекращения, согласия супруга, данных об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ, иных документов для проверки юридической чистоты сделки. Несмотря на это 07.10.2024 г. ответчик уведомил истца о выходе на сделку 10.10.2024 г. в офисе ПАО Сбербанк, однако в связи с истечением установленного договором срока истец направила ответчику заявление об отказе от принятия исполнения по договору и возврате обеспечительного платежа. Ссылаясь, что спорная сумма 100 00 руб. не являлась обеспечительным платежом, поскольку ответчик принял денежные средства на хранение, не будучи стороной будущей сделки купли-продажи, оснований для ее удержания не имеется, истец просит суд взыскать с ответчика оплаченные денежные средства в размере 100 000 руб., а также проценты за период с 21.10.2024 по 18.02.2025 г. в сумме 6 912 руб. и компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб.
В судебное заседание истец ФИО2 явилась, исковые требования поддержала, пояснив, что при заключении сторонами договора планировала взять потребительский кредит, ипотеку брать сначала не собиралась, затем ей предложили либо ждать сделку в Альфа-Банке, либо обратиться в другие банки. До 02.10.2024 г. она была готова выйти на сделку, 03.10.2024 г. вела с ФИО5 переписку, договорились на 06.10.2024 г., но, проконсультировавшись дополнительно, она не пришла на сделку, так как ей посоветовали проверить отказ от приватизации. Перенесли сделку на 00.00.0000, снова не пришла, поскольку дополнительные документы ей не представили, и она была в командировке.
Представитель истца ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представитель ответчика генеральный директор ООО «Ставръ-недвижимость» ФИО6 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, пояснив, что обществом были приложены все усилия, чтобы сделка состоялась, однако 06.10.2024 г. истец попросила представить дополнительные документы предыдущих собственников, у которых ФИО9 приобретал квартиру, ей была предоставлена архивная форма 9; ввиду одностороннего отказа истца от сделки обеспечительный платеж не подлежит возврату.
Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Из разъяснений п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Как установлено судом, 02.09.2024 г. между ФИО2 (Клиент) и ООО «Ставръ-недвижимость» (Компания) в лице ФИО5, действующего на основании доверенности, был заключен договор № 0 (л.д. 11-12), в соответствии с условиями которого Компания обязалась предоставить услугу Клиенту по содействию в покупке недвижимого имущества: жилого помещения по адресу: ... Клиент подтверждает, что на момент подписания договора провел полноценный осмотр и не обнаружил каких-либо видимых дефектов и недостатков, которые могут повлиять на приобретение им вышеуказанного объекта недвижимости. Общая стоимость по приобретению указанного в настоящем договоре объекта составляет 7 590 000 руб., в которую включена сумма, получаемая продавцом объекта и вознаграждение Компании.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что Компания обязуется:
- в пределах предоставленной продавцом объекта недвижимости информации и полномочий организовать сбор, подготовку и оформление документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи объекта. На основании изучения документов осуществить проверку юридической чистоты объекта на предмет возможности заключения договора купли-продажи.
- в момент подписания настоящего договора провести юридическую консультацию Клиента по всем вопросам, относящимся к процедуре и правовому обоснованию проведения государственной регистрации перехода права собственности.
- представлять интересы Клиента перед продавцом объекта, включая переговоры и согласование продавцом условий сделки в пределах полномочий, предоставленных Клиентом.
- не вступать в период действия данного договора в договорные отношения по предмету и условиям настоящего договора с другими лицами кроме Клиента и лиц, им указанных.
- организовать производство расчетов по договору купли-продажи между продавцом и покупателем.
Пунктом 2.2 договора закреплены обязанности Клиента:
- своевременно предоставить Компании информацию и документы, необходимые для надлежащего исполнения настоящего договора.
- своевременно уплатить услуги Компании по предмету настоящего договора.
- покупателями объекта могут быть назначены Клиентом иные доверенные лица, при этом стороной, обязанной перед Компанией по настоящему договору, будет являться Клиент.
- заключить договор купли-продажи объекта в срок не позднее 02.10.2024 г.
- без согласия Компании не привлекать к исполнению настоящего договора третьих лиц, действия которых могут повлиять на надлежащее исполнение Компанией своих обязательств, не вступать в контакт с продавцом и иными лицами, прямо или косвенно участвующими в данной сделке.
В соответствии с п. 4.1 договора № 3-610 от 02.09.2024 г. Клиент подтверждает свою платежеспособность в пределах указанной суммы в следующем порядке: в момент заключения настоящего договора Клиент оплачивает Компании обеспечительный платеж в размере 100 000 руб. (п. 4.1.1.) Денежные средства в размере 7 490 000 руб. передаются согласно условиям договора купли-продажи недвижимости продавцу объекта (п. 4.1.2).
Согласно п. 4.1.3 договора в случае отказа продавца объекта от продажи, невозможности совершения сделки по независящим от сторон обстоятельствам, сумма, указанная в п. 4.1.1 договора, подлежит возврату Клиенту в полном объеме в течение 2 рабочих дней с даты предъявления Клиентом письменного требования об их возврате.
В соответствие с п. 4.1.4 договора в случае приобретения Клиентом объекта либо одностороннего отказа Клиента от приобретения объекта по обстоятельствам, не предусмотренным п. 4.3 договора, обеспечительный платеж, указанный в п. 4.1.1 договора, возврату Клиенту не подлежит.
В качестве приложения № 1 к договору № 3-610 от 02.09.2024 г. сторонами заключен договор хранения от 02.09.2024 г., содержащий сохранную расписку в подтверждение принятия ООО «Ставръ-недвижимость» от ФИО2 денежных средств в размере 100 000 руб. (л.д. 12). Согласно условиям договора, в случае отказа продавца объекта от заключения договора купли-продажи и невозможности совершения сделки по независящим от сторон обстоятельствам, либо при наличии обременений и ограничений на объект, отказе регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности покупателя на объект или иных обстоятельств, указанных в п. 4.3 договора № 0 от 00.00.0000, ценный пакет в указанной сумме подлежит возврату Клиенту. В случае покупки Клиентом объекта указанная сумма передается Клиентом в собственность Компании.
В соответствие с п. 47-48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.
В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).
Системное толкование условий заключенного между сторонами настоящего спора договора № 0 от 00.00.0000 позволяет прийти к выводу о содержании в спорном соглашении как элементов договора возмездного оказания услуг, так и соглашения об обеспечительном платеже.
Ответчик обязался оказать истцу услуги по сопровождению сделки, а истец приняла на себя обязательство заключить в установленный срок договор купли-продажи, передав в обеспечение своего обязательства денежные средства обеспечительного платежа.
В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2).
Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3).
На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором (п. 4).
Из спорного соглашения следует, что истец ФИО2 обязалась осуществить действия, направленные на приобретение ею квартиры по адресу: ..., заключить в срок не позднее 02.10.2024 г. договор купли-продажи объекта.
В качестве обеспечения исполнения данного обязательства Клиент ФИО2 вносит обеспечительный платеж в размере 100 000 руб.
В подтверждение внесения истцом денежных средств обеспечительного платежа в указанном размере сторонами был составлен договор хранения с сохранной распиской.
В материалы дела ответчиком представлена переписка между истцом ФИО2 и представителем ответчика ФИО5, подлинность которой истец в ходе судебного разбирательства подтвердила (переписка на л.д. 60-126, документы на л.д. 127-151).
Из текста переписки следует, что ответчиком в рамках исполнения принятых на себя по договору обязательств истцу 02.09.2024 г. был предоставлен паспорт на квартиру, 11.09.2024 г. предоставлена информация, что по получению справок будет проведена сделка в Банке СПб. Истец 11.09.2024 г. сообщила, что пытается взять кредит, в чем ей была предложена помощь, также запросила документы: ф. 7 и 9, архивную ф. 9, выписку ЕГРН; ФИО5 сообщил, что перед сделкой будут предоставлены: формы 7,9,9 арх,12, расширенная выписка ЕГРН и согласие супруги. 16.09.2024 г. истцу ответчиком были направлены справки ф. 7,9,12, сообщено о необходимости оплаты отчета об оценке для получения ипотеки. 00.00.0000 ответчик сообщил, что согласование банком ипотеки затянулось, 25.09.2024 г. предложил истцу добавить его в качестве риелтора или представителя в приложении Домклик, в дальнейшем документы подгружаются в приложении; 00.00.0000 ответчик указывает, что подгрузит согласие супруга, в банке выделили личного менеджера. Во вторник 01.10.2024 г. сторонами обсуждаются суммы собственных и заемных денежных средств покупателя. В четверг 03.10.2024 г. сторонами обсуждаются условия договора купли-продажи, в частности, касательно расчетов и оформления передачи денежных средств, истцом представлен скриншот из приложения Домклик с предложением записаться на сделку, сторонами с учетом занятости истца и графика работы банка согласована дата сделки – воскресенье 06.10.2024 г. в 15.20 час. (л.д. 105-107).
Из переписки следует, что после согласования даты сделки, в пятницу 04.10.2024 г. истец запросила у ответчика дополнительные документы: выписку ЕГРН с синими печатями, копию кредитного договора, с использованием которого была приобретена квартира в 2022 г., справку банка о погашении кредита, квитанцию по капремонту, указав, что сомневается; ответчиком предоставлена он-лайн выписка на помещение, одновременно указано на то, что обременения не зарегистрированы, следовательно, квартира не находится в залоге, кроме того, квартира прошла все проверки банка. В субботу 05.10.2024 г. истец в сообщении указала, что сделка отменяется, нет справки об отсутствии задолженности; ответчиком предоставлена справка о погашении ипотеки, о закрытом кредите; в ходе переписки истец просит справку жку, указав, что тогда будет спокойна, просит собственника принести с собой на сделку архивную поквартирную карточку. 06.10.2024 г. сторонами ведется переписка и совершаются аудиозвонки, ответчик задает вопрос, будет ли сделка, какое решение принимает истец, ответчиком представлены справки ф. 9 по предыдущей сделке. 07.10.2024 г. истец задает вопрос о возврате денежных средств, указав, что договор просрочен.
00.00.0000 ответчиком истцу направлено письменное уведомление о выходе на сделку, указано, что в связи с неявкой истца 06.10.2024 г. компания уведомляет его о переносе заключения договора купли-продажи на 00.00.0000 в 12.40 час., в случае неявки обеспечительный платеж возврату не подлежит ввиду одностороннего отказа клиента от приобретения объекта (л.д. 13).
00.00.0000 истец направила ответчику письменное заявление о возврате обеспечительного платежа ввиду истечения срока договора (л.д. 14-16).
По ходатайству ответчика в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО5, который показал, что является руководителем отдела продаж ООО «Ставръ-недвижимость», курирует сделки после просмотра квартиры, с истцом ФИО2 им был заключен договор, при этом истец пояснила, что деньги скоро будут, сделку нужно заключить срочно. Собственник собрал все нужные справки, он, свидетель, созвонился с истцом обсудить дату сделки, ФИО2 сообщила, что у нее проблема с получением кредита, предложил ей помощь в оформлении ипотеки, дал телефон специалиста. После одобрения ипотеки в Альфа-Банке не было свободной даты, только через две недели, поэтому обратились в Сбербанк, все документы загружались в Домклик, и ФИО2 могла их видеть. Сбербанк все проверил и одобрил, в четверг согласовали дату сделки – воскресенье, но в пятницу от ФИО2 и ее представителя поступил звонок, просила дополнительные документы, возник вопрос о закрытой ипотеке продавца, он, свидетель, пояснил, что при наличии незакрытой ипотеки было бы обременение в ЕГРН, направил им справку. В воскресенье опять поступил звонок, что не хватает документов, на сделку истец не пришла, ее представители настаивали на проверке. В домклик было подгружено все необходимо для сделки, выписка ЕГРН, справки ф. 7,9,12, согласие супруги продавца. Истец хотела видеть архивную форму, но с 2019 г. их не все паспортные столы выдают, представили истцу справку, которую продавцу дали при покупке им квартиры. По поводу квитанций за ЖКУ он, свидетель, объяснил, что принесет их на сделку вместе с чеками, при передаче квартиры будет подписываться акт с внесением показаний счетчиков. На сделку должен был прийти продавец ФИО10, его объявление о продаже компания нашла на авито, продавец собирал документы и передавал ему, свидетелю, сделку на 06.10.2024 г. назначил банк. В срок до 02.10.2024 г. не уложились из-за проверки банка, кроме того, надо было ждать неделю для получения скидки по ипотеке. Поэтому, если планируется ипотека, срок по договору обычно составляет не менее 2 месяцев.
Показания свидетеля не противоречат пояснениям сторон и письменным материалам дела. Не доверять показаниям свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, у суда оснований не имеется.
Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, пояснения сторон, переписку и документы в отношении объекта недвижимости, показания свидетеля, суд считает установленным, что сторонами спора в письменной форме была согласована дата заключения договора купли-продажи – 06.10.2024 г.
Таким образом, условие договора № 0 от 02.09.2024 г. о дате совершения сделки было сторонами изменено в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Однако в указанную дату истец на сделку не явилась, как не явилась и 10.10.2024 г. – в дату, предложенную ответчиком в письменном уведомлении.
В настоящем судебном заседании истец пояснила, что отказалась от заключения сделки после дополнительных консультаций.
В изложенной ситуации суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества в установленный договором срок не был заключен по вине истца, которая в согласованную с ней дату не явилась на подписание сделки, при этом соглашением сторон предусмотрено, что в таком случае обеспечительный платеж не возвращается.
Как уже указано судом, в силу положений п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ соглашением сторон могут быть предусмотрены обстоятельства, при наступлении которых обеспечительный платеж не подлежит возврату.
В соответствие с п. 4.1.4 договора № 0 от 00.00.0000 в случае одностороннего отказа Клиента от приобретения объекта обеспечительный платеж возврату Клиенту не подлежит.
При таких обстоятельствах, не установив вины ответчика в нарушении своих обязательств, суд оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не находит. Поскольку нарушение прав истца со стороны ответчика не установлено, подлежат отклонению и заявленные истцом требования о взыскании процентов и компенсации морального вреда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Ставръ-недвижимость» о взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 03.06.2025 г.
Судья /подпись/ Н.С. Яхонтова