Дело № копия
59RS0№-45
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> края 25 октября 2023 года
Кунгурский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Колеговой Н.А.,
при секретаре Самариной Е.А.,
с участием представителя ответчика ФИО1, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО2 к администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры площадью 45,6 кв.м в многоквартирном доме по адресу: <адрес> дома, <адрес>, по 75333,33 руб. в пользу каждого из истцов, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины по 100 руб. в пользу каждого из истцов, расходов по оплате услуг оценщика в размере 5000 руб. в пользу ФИО2, расходов по оплате тех.паспорта и справки о первой приватизации в пользу ФИО3 в размере 2740 руб.
Заявленные требования истцы обосновывает тем, что они каждый по № доли в праве на основании акта приватизации жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ являлись собственниками квартиры площадью 45,6 кв.м в многоквартирном доме по адресу: <адрес> дома, <адрес>. Постановлением администрации <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по данному адресу признан аварийным и подлежащим сносу, собственники многоквартирного жилого дома должны быть отселены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, дом снесен собственниками до ДД.ММ.ГГГГ. Между истцами и ответчиком заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истцы получили компенсацию за указанную квартиру в размере 2093949 руб. При этом, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести до приватизации жилого помещения в многоквартирном доме. В МКД № по <адрес> дома, <адрес>, капитальный ремонт не проводился, первая приватизация жилого помещения имела место ДД.ММ.ГГГГ, однако обязанности бывшего наймодателя по выполнению капитального ремонта не исполнены до признания дома аварийным и подлежащим сносу. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагают, что подписание соглашения об изъятии жилого помещения не является основанием для лишения их права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. На администрацию Кунгурского муниципального округа <адрес> должна быть возложена обязанность по компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ размер неполученной компенсации составил 226000 руб. В связи с обращением в суд истцами понесены расходы: по оплате госпошлины – 300 руб., по оплате услуг оценщика – 5000 руб., по оплате тех.паспорта и справки о первой приватизации в размере 2740 руб., которые также подлежат взысканию с ответчика.
Истцы в судебном заседании не участвовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, написали заявление о рассмотрении дела в их отсутствии, на иске настаивают (л.д. 80).
Представитель ответчика в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 116-117).
Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, инвентарное дело №, изучив и оценив представленные доказательства, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 141 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25.
В силу ст.ст. 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), действующего с ДД.ММ.ГГГГ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
На основании ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Судом установлено:
ФИО2, ФИО3, ФИО2 на праве общей долевой собственности (по № доле каждому) на основании акта приватизации жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало жилое помещение общей площадью 45,6 кв.м в многоквартирном доме по адресу: <адрес> дома, <адрес>.
Согласно техническому паспорту жилой дом, в котором расположена квартира истцов, является двухэтажным, 1952 года постройки, многоквартирным (8 квартир), относится к 3 группе капитальности, процент износа дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 47%, на ДД.ММ.ГГГГ50%, общая площадь дома составляет 372,2 кв.м, жилая – 245,4 кв.м, на ДД.ММ.ГГГГ признан аварийным (л.д. 25-30); на основании постановления Кунгурского городской управы № от ДД.ММ.ГГГГ передан с баланса АО «Пермстройпуть» в муниципальную собственность жилого фонда (л.д. 124-125).
По информации Кунгурского филиала ГБУ «ЦТИ <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, справки ГБУ «ЦТИ <адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ первая приватизация жилого помещения – <адрес>, по адресу: <адрес> дома, <адрес>, учтена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24, 81-82).
Из заключения о техническом состоянии конструкций жилого дома по адресу: <адрес> дома, <адрес>, выполненного МУП «Кунгурстройзаказчик» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в результате осмотра несущих и ограждающих конструкций здания выявлено: конструкции стен (кладка) находятся в работоспособном состоянии, конструкции фундаментов, кровли (покрытие и стропильная система), деревянные конструкции заполнений оконных и дверных проемов находятся в ограниченно работоспособном состоянии (л.д. 19-21).
Согласно акту обследования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный <адрес> дома <адрес> выявлены основания для признания жилого МКД аварийным и подлежащим сносу (л.д. 17).На основании заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией <адрес> края принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> дома, <адрес>, собственникам жилых помещений предписано принять меры по отселению из дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ и сносу жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16, 18).
Многоквартирный дом по адресу: <адрес> дома, <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ передан от МУП <адрес> «Служба единого заказчика ЖКХ» в оперативное управление УГХ администрации <адрес> края, в ДД.ММ.ГГГГ. включен в перечень домов, формируемых фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в 2016г. включен в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории <адрес> на 2015-2017 года, что подтверждается постановлениями администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.93-114).
Согласно архивным данным МБУ «Архив КМО» МКД по адресу: <адрес> дома, <адрес>, в титульных списках на капитальный ремонт жилого фонда на ДД.ММ.ГГГГ годы, не значится, сведения о проведении капитального ремонта дома отсутствуют (л.д. 91-92).
По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3, ФИО2, с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом <адрес> в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (администрация), с другой стороны, заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № (л.д. 22-23).
Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственники обязуются передать в собственность администрации недвижимое имущество – <адрес> дома, <адрес>, в городе <адрес>, кадастровый №, площадью 45,6 кв.м, администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения.
Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 соглашения, ст.32 ЖК РФ составляет 2093949 руб.
B возмещение за жилое помещение сторонами включены все убытки предусмотренные Жилищным Кодексом РФ в том числе ст. 32 при изъятии аварийных жилых, помещений путем выкупа. Стороны определили, что в выкупную стоимость за жилое помещение включены: рыночная стоимость жилого помещения (включая долю в праве на земельный участок и общее имущество в многоквартирном доме), услуги риэлтора, рыночная стоимость переезда). Не затронутые настоящим Соглашением убытки и/или компенсации, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дополнительно включению в условия соглашения или принудительному взысканию в судебном порядке не подлежат (пункт 2.3 Соглашения).
Как следует из искового заявления в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла компенсация непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, требующем капитального ремонта.
В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцами представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО6, в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в связи с изъятием квартиры площадью 45,6 кв.м по адресу: <адрес> дома, <адрес>, определен в размере 226000 руб. (л.д. 37-73).
Данный отчет судом принимается в качестве относимого и допустимого доказательства при определении размера возмещения истцу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Отчет об оценке содержит подробное описание проведенного исследования, выводы оценщика мотивированы, основаны на специальной нормативной, справочной и технической литературе и проведенных исследованиях, их обоснованность ответчиком не опровергнута. Оценщик имеет специальное образование, соответствующую квалификацию. Оснований не доверять выводу, указанному в отчете, у суда не имеется.
Иного расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено, ходатайства о назначении экспертизы не заявлено.
Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Вопреки доводам ответчика, истец не может быть лишен права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме, которая в силу прямого указания закона включается в выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков. Истцы вправе требовать ее выплаты в судебном порядке, поскольку судом установлено, что при вынесении вышеуказанного решения, вопрос о выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сторонами не разрешался, что нарушает права истцов.
Доводы ответчика о том, что соглашение о возмещении за жилое помещение исполнено и не подлежит изменению, правового значения не имеют, поскольку компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена. При определении выкупной цены за жилое помещение компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включалась, и, соответственно, истцы не лишены права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.
Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался, положения пункта 2.3 соглашения, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого жилого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истцов на получение соответствующей компенсации.
Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истцов о необходимости взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату передачи жилого фонда и приватизации первой квартиры, на дату приобретения жилого помещения истцами состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.
Иные доводы судом рассмотрены и отклонены, как не имеющие правового значения для настоящего дела.
При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся и другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Истцами ФИО2, ФИО3, ФИО2 понесены расходы по оплате государственной пошлины каждым по 100 руб. (л.д. 4-6), ФИО2- расходы по оплате услуг оценщика в сумме 5000 руб., в подтверждение которых представлены договор оказания услуг по оценке №№ от ДД.ММ.ГГГГ, акт выполненных работ/услуг от ДД.ММ.ГГГГ, информация о платеже от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-36), ФИО3 – расходы по оплате технического паспорта и справки о первой приватизации в размере 2740 руб., что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.31), суд признает данные расходы издержками, необходимыми и понесенными в связи с рассмотрением дела, и подлежащими возмещению ответчиком на основании ст. 98 ГПК РФ в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ОГРН №) в пользу ФИО2 (паспорт № выдан Управлением внутренних дел <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа № доли квартиры площадью 45,6 кв.м в многоквартирном доме по адресу: <адрес> дома, <адрес>, в сумме 75333,33 руб. (семьдесят пять тысяч триста тридцать три рублей 33 копейки), судебные расходы по оплате услуг оценщика 5000 руб. (пять тысяч рублей), судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 100 руб. (сто рублей),
взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ОГРН №) в пользу ФИО3 (паспорт № выдан Управлением внутренних дел <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа № доли квартиры площадью 45,6 кв.м в многоквартирном доме по адресу: <адрес> дома, <адрес>, в сумме 75333,33 руб. (семьдесят пять тысяч триста тридцать три рублей 33 копейки), судебные расходы по оплате технического паспорта и справки о первой приватизации в размере 2740 руб. (две тысячи семьсот сорок рублей), судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 100 руб. (сто рублей),
взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ОГРН №) в пользу ФИО2 (паспорт № выдан Управлением внутренних дел <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа № доли квартиры площадью 45,6 кв.м в многоквартирном доме по адресу: <адрес> дома, <адрес>, в сумме 75333,33 руб. (семьдесят пять тысяч триста тридцать три рублей 33 копейки), судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 100 руб. (сто рублей).
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Кунгурский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья подпись Н.А.Колегова
Копия верна. Судья :
Подлинное решение подшито в дело №, 59RS0№-45,дело находится в Кунгурском городском суде <адрес>.