Решение по делу № 02-0625/2025 от 20.02.2025 - о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя, неустойки за просрочку передачи объекта, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, судебных расходов.

УИД 77RS0025-02-2024-006752-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Москва 23 января 2025 года

Солнцевский районный суд города Москвы в составе судьи Демочкиной О.В., при секретаре Романовой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2—625/25 по иску МРОО ЗПП «Потребнадзор» в интересах ФИО1 к ООО «НМ-10» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя, неустойки за просрочку передачи объекта, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, судебных расходов,

установил:

МРОО ЗПП «Потребнадзор» в интересах ФИО1 обратился с иском к ООО «НМ-10», просит признать положения п. 15.5 договора участия в долевом строительстве № .... от 27 мая 2021 года о договорной подсудности (по месту нахождения объекта долевого строительства и/или застройщика) ничтожным, в связи с недостатками переданного по договору объекта недвижимого имущества по адресу: .... соразмерно уменьшить цену договора на 336 061 руб. 64 коп., взыскать с ответчика в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены договора – 336 061 руб. 64 коп., неустойку за нарушение срока устранения недостатков в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, за каждый день просрочки за период с 18.07.2024 по день принятия решения, неустойку за нарушение срока устранения недостатков в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, за каждый день просрочки за период со дня принятия решения суда до фактического погашения задолженности по возмещению стоимости строительных недостатков, взыскать неустойку в размере 9 102 275 руб. 28 коп. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31.12.2022 по 08.07.2024, компенсацию морального вреда – 100 000 руб., штраф в размере 25% от присужденных в пользу потребителя сумм, взыскать в пользу МРОО ЗПП «Потребнадзор» штраф в размере 25% от присужденных сумм, взыскать расходы на проведение досудебной экспертизы – 65 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве. В переданной истцу квартире выявлены недостатки, стоимость устранения которых составила 336 061 руб. 64 коп. согласно заключению специалиста, проведенного по обращению истца в ООО «ФАВ ЭКСПЕРТ». 23.07.2024 года истец направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием об устранении выявленных в объекте недостатков, либо выплате стоимости на их устранение, которая не удовлетворена, в связи с чем истец просит взыскать стоимость устранения недостатков, а также неустойку. Также объект передан истцу 08.07.2024 года, однако по условиям договора он подлежал передаче не позднее 31.12.2022 года, таким образом, за нарушение срока передачи истец просит взыскать неустойку в размере 9 102 275 руб. 28 коп. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред. Для защиты своих нарушенных прав истец был вынужден обратиться с иском в суд, в связи с чем, понес дополнительные расходы.

Истец в судебное заседание не явился, судом извещался, при подаче иска просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «НМ-10» в судебное заседание не явился, судом извещен, о причинах неявки не сообщил, ранее представил возражения на иск, в которых против иска возражал, а в случае удовлетворения исковых требований просил снизить размер взыскиваемых сумм.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, считает часть требований подлежащими оставлению без рассмотрения, часть требований подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 27 мая 2021 года между застройщиком ООО «НМ-10» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является квартира по адресу: .....

Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 15 375 465 руб.

По условиям договора объект подлежал передаче истцу не позднее 31.12.2022 года, однако акт приема-передачи подписан между сторонами 08 июля 2024 года.

При приемке объекта выявлены строительные недостатки.

По обращению истца специалист ООО «ФАВ ЭКСПЕРТ» составил заключение, в соответствии с которым стоимость устранения выявленных дефектов квартиры составляет 336 061 руб. 64 коп., стоимость данного заключения составила 65 000 руб.

23 июля 2024 года истец направил в адрес ответчика претензию о возмещении стоимости устранения строительных недостатков, которая ответчиком не удовлетворена.

Ответчик со стоимость строительных недостатков, заявленных истцом, не согласился, представил суду заключение ООО «Специальные строительные исследования» по результатам достоверности и объективности Акта экспертного исследования, выполненного ООО «ФАВ Эксперт»

По настоящему делу ответчик не заявлял ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы, в связи с чем суд полагает необходимым исходить из стоимости устранения строительных недостатков, установленных специалистом ООО «ФАВ ЭКСПЕРТ», поскольку данное заключение проведено компетентным специалистом, имеющим соответствующее разрешение на проведение подобных исследований, с осмотром исследуемого объекта, иными надлежащими доказательствами не опровергнутого.

При этом суд не принимает во внимание заключение ООО «Специальные строительные исследования», поскольку оно проведено без осмотра объекта долевого участия, не содержит надлежащих выводов о действительной стоимости устранения строительных недостатков.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На спорные правоотношения распространяется Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который суд применяет в редакции, действующей до 01.01.2025 года, поскольку права и обязанности сторон возникли до указанной даты.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч.1, ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца сумму расходов на устранение строительных недостатков в размере 336 061 руб. 64 коп., установленную заключением ООО «ФАВ ЭКСПЕРТ».

Оснований для взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков исходя из 1% за каждый день просрочки не имеется, поскольку за заявленный период с 18.07.2024 года действует мораторий на начисление неустойки.

Оснований для взыскания неустойки с момента вынесения решения до момента фактического исполнения обязательства суд не усматривает, поскольку в указанный период также действует мораторий.

В соответствии со ст. 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч.1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч.2).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3).

Как указывалось выше, по условиям заключенного договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 31.12.2022 года. Какого-либо дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта между сторонами не заключалось.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Поскольку ответчиком допущено нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства, в пользу истца подлежит взыскания неустойка за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 - с учетом установленного моратория. Между тем, как указал ответчик в своем отзыве на иск и следует с официального сайта Солнцевского районного суда г. Москвы, истец обращался в данный суд с иском к ответчику о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 года.

Решением Солнцевского районного суда города Москвы по делу № 2-131/25 данные требования удовлетворены частично, в пользу истца с застройщика взыскана сумма неустойки с применением ст. 333 ГК РФ в размере 900 000 руб.

Этим же решением суд признал недействительным пункт 15.5 договора участия в долевом строительстве от 31 мая 2021 года, который истец оспаривает и по настоящему делу.

На данный момент решение по делу № 2-131/25 в законную илу не вступило.

В связи с чем, в соответствии со ст. 222 ГПК РФ (согласно которой, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения в случае, если в производстве этого или другого суда, арбитражного суда имеется возбужденное ранее дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям), суд полагает необходимым требования иска о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 года, а также требования о признании недействительным пункта договора 15.5 - оставить без рассмотрения.

Требования о взыскании неустойки за периоды с 31.12.2022 по 01.07.2023 и с 22.03.2024 по 08.07.2024 удовлетворению не подлежат, поскольку в указанный период действовал мораторий.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом того, что истец приобретал квартиру для собственного проживания, однако не получил качественного жилого помещения, он в любом случае испытал нравственные страдания, размер морального вреда суд оценивает в размере 20 000 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

С учетом того, досудебная претензия направлена ответчику и получена им в период действия моратория, основания для взыскания штрафа отсутствуют.

На основании ст. 98 ГПК РФ суд также взыскивает с ответчика в пользу истца расходы в размере 65 000 руб. – на досудебное заключение специалиста, поскольку они подтверждены документально, понесены истцом в связи с необходимостью обращения в суд, являются относимыми и необходимыми к рассматриваемому спору.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход бюджета г. Москвы в размере 13 901 руб. 54 коп., - пропорционально удовлетворенной части иска.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда до 30.06.2025 года включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 222 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования МРОО ЗПП «Потребнадзор» в интересах ФИО1 к ООО «НМ-10» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 года, а также требования о признании недействительным пункта договора 15.5 - оставить без рассмотрения.

Исковые требования МРОО ЗПП «Потребнадзор» в интересах ФИО1 к ООО «НМ-10» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя, неустойки за просрочку передачи объекта за периоды с 31.12.2022 по 01.07.2023 и с 22.03.2024 по 08.07.2024, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № .... от 31 мая 2021 года в связи с недостатками переданного объекта недвижимого имущества по адресу: .....

Взыскать с ООО «НМ-10» в пользу ФИО1 в счет возмещения стоимости устранения строительных недостатков - 336 061 руб. 64 коп., моральный вред – 20 000 руб., расходы на оплату досудебной экспертизы – 65 000 руб.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО «НМ-10» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 13 901 руб. 54 коп.

Предоставить ООО «НМ-10» отсрочку исполнения решения суда сроком до 30.06.2025 года включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Солнцевский районный суд г.Москвы.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.02.2025 года.

Судья Демочкина О.В.