Гражданское дело №2-47/2025
УИД- 49RS0006-01-2025-000085-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Сусуман 26 мая 2025 г.
Сусуманский районный суд Магаданской области в составе:
председательствующего судьи Костенко В.В.,
при помощнике судьи Улюмджиеве Ч.К.,
с участием:
истца ФИО3,
представителя ответчика ФИО4 – адвоката Магаданской областной коллегии адвокатов ФИО5, действующего в порядке статьи 50 ГПК РФ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сусуманского районного суда Магаданской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, погашении регистрационной записи об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, погашении регистрационной записи об ипотеке.
В обоснование заявленных требований указано, что 2 февраля 2021 года между истцом и ФИО6, действовавшей на основании доверенности <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ от имени ответчика, заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно пункту 3 договора стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей. Расчет между истцом и представителем ответчика произведен следующий образом: - часть стоимости отчуждаемой квартиры в размере <данные изъяты> рублей уплачена истцом при подписании договора купли-продажи; - <данные изъяты> рублей оплачена задолженность ответчика по коммунальным услугам перед ООО «Сусуман-Ресурс» ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку расчет при подписании договора купли-продажи между сторонами был произведен не в полном объеме отчуждаемая квартира стала находиться в залоге у продавца. 8 февраля 2021 года произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в ЕГРН за №. Свои обязательства перед ответчиком истец выполнила в полном объеме, однако ответчик уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке. Претензию ответчику вручить не представляется возможным, так как его местонахождение и телефон не известны. Ссылаясь на положения статей 352, 408, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статьи 11, 25, 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с погашением регистрационной записи об обременении.
Истец в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в иске, просила суд удовлетворить их в полном объеме. Дополнительно суду показала, что собирается продать принадлежащую ей квартиру, однако регистрационная запись об ипотеке является препятствием для этого.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, мотивируя тем, что ответчик отсутствует, его позиция не известна.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещался по месту регистрации, судебная корреспонденция возвращена в адрес суда с пометкой «Истек срок хранения», в связи с чем, руководствуясь статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) суд считает ФИО4 извещенным надлежащим образом.
Представитель третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО) в судебное заседание не явился, о времени и месте его рассмотрения извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил. Ранее представил отзыв, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие, вопрос о прекращении обременения на спорный объект недвижимости ввиду отсутствия юридической заинтересованности оставил на усмотрение суда. Относительно возложения обязанности на Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО погасить регистрационную запись об ипотеке указал, что в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Тем самым при прекращении судом обременения в отношении спорного объекта недвижимости отсутствует необходимость в дополнительном понуждении регистрирующего органа осуществить определенные действия, так как это будет нарушать установленный Законом порядок о регистрации заявительный характер государственной регистрации права собственности.
На основании частей 3, 4 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (часть 2 статьи 352 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащем ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Согласно статьям 11, 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
На основании части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Также в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Согласно части 6 статьи 53 Закона о регистрации № 218-ФЗ, при государственной регистрации ипотеки в ЕГРН, наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего хранение документарной закладной или электронной закладной.
Пунктом 11 Закона о регистрации № 218-ФЗ определено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Как установлено в судебном заседании, 2 февраля 2021 года между ФИО6, действующей от имени ФИО4 с одной стороны и ФИО3, действующей с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО3 приобрела у ФИО4 за <данные изъяты> рублей жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Согласно пункту 4 названного договора расчет между сторонами будет произведен следующим образом: - часть стоимости отчуждаемой квартиры в размере <данные изъяты> рублей будет уплачена покупателем продавцу при подписании данного договора; - в счет оставшейся стоимости отчуждаемой квартиры в размере <данные изъяты> рублей покупатель обязуется погасить задолженность продавца по коммунальным услугам перед ООО «Сусуман-Ресурс» в размере вышеуказанной суммы до 30 июля 2021 года. Ввиду того, что расчет между сторонами не произведен в полном объеме, согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца.
Согласно расписке в договоре, деньги в сумме <данные изъяты> рублей получены ФИО6 при подписании договора купли-продажи от 2 февраля 2021 года.
В соответствии с пунктом 17 указанного договора стороны договорились, что настоящий договор имеет силу передаточного акта и не требует составления отдельного документа о передаче отчуждаемой недвижимости. Передача квартиры производится посредством ее осмотра покупателем и передачи ключей и относящихся к квартире документов.
Согласно выписке из финансово-лицевого счета, в настоящее время в указанной квартире зарегистрированы: с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р.; с ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р.; с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2
Как следует из корешка квитанции по лицевому счету №, открытому на имя ФИО4 за апрель 2021 года имелась задолженность по <адрес> в <адрес> по оплате коммунальных услуг на общую сумму <данные изъяты> рублей.
Согласно оригиналу кассового чека от 2 мая 2021 года, в ООО «Сусуман-Ресурс» внесена оплата в размере <данные изъяты> рублей, на корешке квитанции проставлена печать «Оплачено МАЙ 2021».
В соответствии с квитанцией на оплату коммунальных услуг за май 2021 года по лицевому счету №, открытому уже на имя ФИО3, задолженность по коммунальным платежам отсутствует, имеется указание о выплате в апреле 2021 года за оказанные коммунальные услуги денег в сумме <данные изъяты> рублей.
Как следует из сообщения ООО «Сусуман-Ресурс», сведения, в том числе документы по жилому помещению – <адрес> в <адрес> отсутствуют.
По сведениям ЕГРН, ФИО3 является собственником жилого помещения – <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира имеет ограничение (обременение) права – ипотека в силу закона в пользу ФИО4 с 8 февраля 2021 года до полного исполнения обязательств, регистрационная запись №.
Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что после оплаты 2 мая 2021 года задолженности по коммунальным платежам в ООО «Сусуман-Ресурс» в сумме <данные изъяты> рублей, то есть 2 мая 2021 года, обязательство ФИО3 по договору купли-продажи квартиры от 2 февраля 2021 года является исполненным, тогда как продавец, в нарушение условий пункта 17 договора, своих обязательств, связанных с реализацией покупателем права собственности в полном объеме, не выполнил, регистрационная запись об ипотеке не погашена.
Вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ ответчиком и его представителем доказательств обратного суду представлено не было, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем приводимые представителем ответчика в судебном заседании доводы суд признает несостоятельными.
Из сведений, представленных Отд МВД России «Сусуманское» следует, что ФИО4, с 24 декабря 2020 года разыскивается за совершение преступления, находится в федеральном розыске.
Таким образом, принимая во внимание, что покупателем ФИО3 обязательства по договору купли-продажи от 2 февраля 2021 года исполнены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, а также учитывая, что залогодатель и залогодержатель не могут обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, требования истца о прекращении обременения прав в виде ипотеки в силу закона и погашении регистрационной записи о ней подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней в том числе по решению суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном указанной статьей.
С учетом изложенного настоящее решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в установленном законом порядке, в связи с чем возложения обязанности на регистрирующий орган осуществить действия по погашению регистрационной записи не требуется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые, согласно статье 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При обращении с иском в суд истцом в соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации уплачена государственная пошлина в размере 8 200 рублей.
Вместе с тем, поскольку рассмотренные требования не обусловлены установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, то судебные расходы, связанные с уплатой истцом государственной пошлины, взысканию с ответчика не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3 к ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, погашении регистрационной записи об ипотеке удовлетворить.
Признать прекращенным ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества – <адрес> (девяносто семь), в <адрес> (двадцать один) по <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, имеющий кадастровый №, с погашением регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении ипотеки на указанный в решении объект недвижимого имущества.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд через Сусуманский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Днем составления мотивированного решения установить 5 июня 2025 года.
Председательствующий В.В. Костенко