Решение по делу № 2-1907/2025 от 30.05.2025

Кировский районный суд города Омска

644015, <...>, официальный сайт суда: kirovcourt.oms.sudrf.ru

телефон: <***>, факс <***>

Дело № 2-1907/2025 УИД: 55RS0001-01-2025-001100-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 15 мая 2025 года

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Чегодаева С.С.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО2 к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об урегулировании разногласий,

по встречному иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ФИО2 о понуждении к подписанию соглашения к договору аренды земельного участка,

с участием

истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО2, ее представителя ФИО8,

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО6, действующей на основании доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту – ДИО Администрации г. Омска) об урегулировании разногласий, в обоснование заявленных требований указав, что при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, стороны не смогли прийти к согласованию условий договора, оферта которого была направлена истцу ДД.ММ.ГГГГ, получена ею ДД.ММ.ГГГГ. Так, истец несогласна с расчетом арендной платы земельного участка исходя из применения экономически обоснованного коэффициента 5,9 %, полагает, что должен применяться коэффициент 2,5 %, поскольку определённый ДИО Администрации г. Омска коэффициент не соответствует виду использования земельного участка истцом. Кроме того, полагает, что ответчик необоснованно установил в соглашении срок его действия с ДД.ММ.ГГГГ, считает, что оно должно действовать с момента государственной регистрации. Также оспаривает включение в договор аренды обязанности арендатора при отчуждении помещения в здании оформить с новым собственником соглашение о переуступке прав по договору аренды и зарегистрировать его, поскольку такая обязанность законом на неё не возложена, считала возможным возложить на арендатора обязанность лишь уведомить ответчика о новом собственнике имущества в случае его отчуждения в течение 2-х месяцев. Более того, истец не согласна с установлением в договоре аренды неустойки, поскольку взыскание с арендатора данных штрафных санкций законодательством не предусмотрено. В данной связи истец ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику протокол разногласий к договору аренды и протокол разногласий к соглашению к договору аренды, однако ответчик фактически разногласия не согласовал, изложив все спорные пункты договора в редакции арендодателя в протоколе согласования разногласий.

На основании изложенного, просила урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № Д-Кр-14-12712, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, определив условия данного договора и соглашения к нему в следующей редакции:

1. Подпункт 3 пункта 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, изложить в следующей редакции: «в случае отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), расположенном на Участке, письменно уведомить Арендодателя о новом собственнике объекта недвижимости (доли в нем) в течение 2-х месяцев с момента отчуждения.».

2. Пункты 5.3, 5,4, 5.5 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, исключить.

3. При расчете размера арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ для арендатора ФИО2 вместо экономически обоснованного коэффициента 5,9 % применяется экономически обоснованный коэффициент 2,5 % (п. 3 Приложения к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 №419-п).

4. В пункте 1 соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, дату «04.04.2023» заменить словами «с даты государственной регистрации настоящего соглашения».

5. В пункте 2 соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, исключить слова «и с ДД.ММ.ГГГГ составляет 387,49 рублей в месяц», цифры «404,93» заменить цифрами «171,58».

6. Пункт 7 соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, сложить в следующей редакции: «При расчете размера арендной платы вместо экономически обоснованного коэффициента 5,9 % применяется «ономически обоснованный коэффициент 2,5 % (п. 3 Приложения к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п).»

7. Пункт 8 соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, изложить в следующей редакции: «Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора, вступает в силу с даты государственной регистрации соглашения.».

8. В приложении к соглашению к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ:

1) абзац 3 исключить;

2) абзац 4 изложить в следующей редакции: «С ДД.ММ.ГГГГ годовой размер арендной платы с учётом 36/5770 доли в праве пользования земельным участком земельным участком составляет 2058,94 рублей, ежемесячный размер арендной платы составляет 171,58 рублей.».

Кроме того, просила взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

ДИО Администрации г. Омска обратилось с встречным иском к ФИО2 о понуждении к подписанию соглашения к договору аренды земельного участка, в обоснование заявленных требований указав, что ФИО2 является собственником помещения с кадастровым номером № в здании по адресу: <адрес>, которое располагается на находящемся в муниципальной собственности земельном участке с кадастровым номером №. В силу закона ответчик обязан заключить с истцом соглашение о присоединении к уже заключенному договору аренды данного земельного участка, однако до настоящего времени не сделал этого.

На основании изложенного, просил обязать ответчика подписать соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № путем заключения и государственной регистрации договора следующего содержания:

<данные изъяты>

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражала, пояснила, что является собственником нежилого помещения и машино-места в гаражном комплексе с 2014 и 2022 соответственно. Принадлежащие ей объекты недвижимости не используются для торговой деятельности, в связи с чем полагала, что департаментом при исчислении арендной платы применен неверный экономически обоснованный коэффициент – 5,9% вместо 2,5 %. Решение ответчика об изменении вида разрешенного использования ею не обжаловалось. Не согласилась с распространением действия соглашения на срок с ДД.ММ.ГГГГ, указала, что оно должно вступать в силу с момента регистрации. Кроме того, выразила несогласие с абзацем 3 пункта 3.2, пунктами 5.3, 5.4, 5.5 договора аренды по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО8 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО6 в судебном заседании встречные требования поддержала в полном объеме, против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, дополнительно пояснила, что экономически обоснованный коэффициент 5,9%, используемый при расчете арендной платы, установлен на основании изменения вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН с февраля 2025 года.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным в дело доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

На основании пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее по тексту – Постановление Пленума № 49) требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Разрешение судом указанного спора сводится к установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон или суда.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение установлены статьей 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), положения которой применяются также к собственникам машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах (часть 15).

Частью 1 указанной статьи предусмотрено исключительное право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках на приобретение их в собственность или в аренду.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (часть 2).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (часть 9).

Согласно части 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (часть 7).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ДИО Администрации г. Омска и ФИО3 заключен договор аренды № №, согласно которому истец Арендодатель (ДИО Администрации г. Омска) предоставляет, а Арендатор (ФИО3) принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (пункты 1.1-1.3 Договора).

В договоре также перечислены все иные помещения, расположенные в данном здании, и их собственники, в число которых также входит ФИО2 (пункт 1.6 Договора) (л.д. 21-27).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям ЕГРН ФИО2 является собственником машино-места с кадастровым номером №, а также нежилого помещения с кадастровым номером № в здании по адресу: <адрес>, которое располагается на находящемся в муниципальной собственности земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 51-55).

Для данного участка с ДД.ММ.ГГГГ установлен вид разрешенного использования «хранение автотранспорта (код 2.7.1.), магазины (код 4.4)», что подтверждается распоряжением директора Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

На момент вынесения настоящего решения вышеуказанное распоряжение в установленном законом порядке не оспорено.

В данной связи на ФИО2 в силу вышеприведенных положений закона возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка, в границах которого расположен принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости.

Во исполнение требований закона ДИО Администрации г. Омска ДД.ММ.ГГГГ заказным почтовым отправлением направило ФИО2 копию договора аренды № № и соглашение о присоединении к нему (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ в ответ на оферту ФИО2 направила ответчику протокол разногласий к соглашению к договору аренды, в котором выразила несогласие с пунктами 1, 2, 7, 8 соглашения, а также с абзацами 3 и 4 приложения к нему в части применения для расчета арендной платы экономически обоснованного коэффициента 5,9 %, предложив указать его в размере 2,5%, а также в части распространения действия соглашения на период с ДД.ММ.ГГГГ, предложив определить начало его действия датой государственной регистрации.

Кроме того, ФИО2 не согласилась с рядом условий договора аренды, направив ответчику протокол разногласий к нему, в котором выразила несогласие с пунктами 5.3, 5.4, 5.5 договора, просила их исключить, а также с подпунктом 3 пункта 3.2 договора, просила изложить его в следующей редакции «в случае отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), расположенном на Участке, письменно уведомить Арендодателя о новом собственнике объекта недвижимости (доли в нем) в течение 2-х месяцев с момента отчуждения.» При расчете арендной платы просила применять экономически обоснованный коэффициент 2,5%. (л.д. 34-36).

ДД.ММ.ГГГГ ДИО Администрации г. Омска составило протокол согласования разногласий к протоколам разногласий истца, в котором отклонило предложенные ФИО2 условия соглашения, утвердив их в редакции арендодателя (л.д. 43-45).

Однако указанный протокол истцом подписан не был, в связи с чем ФИО2 передала разногласия для урегулирования в судебном порядке. Ответчик же обратился в суд со встречным заявлением, в котором просил обязать истца заключить соглашение к договору на изначально предложенных условиях.

Разрешая разногласия сторон в части включения в соглашение ретроактивной оговорки, то есть распространения действия соглашения на период с ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

Таким образом, включение в соглашение ретроактивной оговорки об его применимости к отношениям, возникшим до его заключения, возможно лишь при наличии добровольного волеизъявления обеих сторон, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Придание соглашению о присоединении к договору аренды земельного участка обратной силы о его применимости с момента государственной регистрации самого договора аренды законом напрямую не предусмотрено, что в отсутствие соглашения между сторонами об ином не порождает оснований для утверждения судом такого условия в порядке урегулирования разногласий.

В данной связи суд отмечает, что посредством включения в соглашение ретроактивной оговорки вопреки воле второй стороны и обращения в суд с иском о понуждении к его заключению в такой редакции, истец фактически пытается взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование земельным участком в спорный период времени, что в рамках настоящего спора является недопустимым.

Поскольку ретроактивная оговорка нашла свое отражение в условиях, отраженных в пунктах 1, 2 и 7 соглашения и в приложении к нему, суд полагает необходимым внести изменения в данные части соглашения сообразно следующим нормам.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума № 49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Из содержания пункта 4 статьи 445 ГК РФ и приведенных разъяснений следует, что договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны все существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

При этом стороны вправе (но не обязаны) после разрешения преддоговорного спора в судебном порядке в письменной форме оформить документ и подписать его лицами, совершающими сделку.

Таким образом, толкование положений статей 445 ГК РФ, Постановления Пленума № 49 в их взаимосвязи позволяет прийти к выводу о том, что законодателем и высшей судебной инстанцией в интересах стабильности гражданского оборота и эффективного правосудия избрана модель заменяющего судебного акта, содержащего в своей резолютивной части все условия договора и избавляющего его стороны от необходимости составления и подписания какого-либо иного документа после принятия судом решения по преддоговорному спору.

В данной связи суд полагает необходимым:

- исключить из соглашения пункт 7;

- исключить из пункта 2 фразу «и с ДД.ММ.ГГГГ составляет 387,49 рублей в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ составляет 404,93 рублей в месяц»;

- указать в пунктах 1 и 7 соглашения на действие соглашения с момента вступления в законную силу решения Кировского районного суда города Омска по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ;

- исключить из приложения к соглашению абзацы 8 и 9.

Кроме того, ответчиком выражены разногласия в части расчета арендной платы с учетом применения экономически обоснованного коэффициента 5.9%.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 2 части 3 вышеуказанной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

Во исполнение вышеуказанных положений закона Правительством Омской области принято Постановление от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п».

Согласно пункту 2 указанного Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год может определяться, в том числе, на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Если на стороне арендатора земельного участка выступают несколько лиц, являющихся правообладателями помещений в зданиях, сооружениях, расположенных на неделимом земельном участке, размер арендной платы за использование земельного участка определяется для каждого из них пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества (пункт 15 Порядка).

Пунктом 3 Порядка установлена формула расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка:

Ап = Кс x Кф,

где:

Ап – размер годовой арендной платы;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка;

Кф – экономически обоснованный коэффициент.

Значение Кф определяется в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

При расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования.

Для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, в том числе, размещения отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек; размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в абзаце втором настоящей строки, устанавливается экономически обоснованный коэффициент 2,5 % (пункт 3 Приложения к Порядку).

Для земельных участков, предназначенных для размещения, в том числе, объектов торговли устанавливается экономически обоснованный коэффициент 5,9 % (пункт 5 Приложения к Порядку).

Суд полагает, что приведенная в приложении в соглашению формула расчета арендной платы соответствует вышеприведенным положениям законодательства, а учет экономически обоснованного коэффициента 5,9 % по отношению к данному земельному участку в настоящее время является правомерным, поскольку судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования данного участка был изменен и дополнен категорией «магазины (код 4.4)», что в силу пункта 5 приложения к вышеуказанному Порядку предполагает применение коэффициента 5.9%.

Вопреки доводам истца, применение экономически обоснованного коэффициента не может дифференцироваться применительно к каждому собственнику помещения и распространяется на весь земельный участок, определяется по виду разрешенного использования, установленному в ЕГРН, и не зависит от того, для чего тот или иной собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, его использует.

Разрешая разногласия сторон по абзацу 3 пункта 3.2 Договора аренды, суд исходит из следующего.

Данным пунктом на арендатора возлагается обязанность в случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на Участке, в соответствии со статьей 35 ЗК РФ и статьей 552 ГК РФ оформить с новым собственником объекта (доли в нем) соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по настоящему договору с даты отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить в департамент копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем).

Вместе с тем, указанная обязанность законом на арендатора не возложена.

Более того, в силу части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, поскольку возложение на арендатора обязанности оформить с новым собственником объекта соглашение о передаче прав и обязанностей по договору и зарегистрировать его в установленном законом порядке, не вытекает из требований законодательства, установление такой обязанности в договоре в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ допускается исключительно по согласованию сторон, которого по настоящему спору достигнуто не было.

Между тем, истец выразила согласие на изложение данной обязанности в следующей редакции: «в случае отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), расположенном на Участке, письменно уведомить Арендодателя о новом собственнике объекта недвижимости (доли в нем) в течение 2-х месяцев с момента отчуждения.». Поскольку ответчик не возражал против данной формулировки, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования в данной части, включить в соглашение к договору аренды пункт 7, в котором указать на изложение подпункта 3 пункта 3.2 Договора аренды в предложенной истцом редакции.

Разрешая разногласия сторон относительно условий, содержащихся в пунктах 5.3, 5.4, 5.5 договора аренды, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 5.3. Договора при неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 5 % от кадастровой стоимости Участка.

Пунктом 5.4 Договора установлено, что при несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 % от кадастровой стоимости Участка за каждый день просрочки.

Заявляя о необходимости исключения данных пунктов из договора, истец в судебном заседании фактически ссылалась на необоснованно завышенный размер возможной неустойки.

Суд находит доводы истца в данной части обоснованными по следующим причинам.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

Поскольку обязательство истца заключается во внесении арендной платы за пользование принадлежащей ей доли в праве пользования земельным участком, суд полагает, что неустойка за нарушение арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка, должна исчисляться из кадастровой стоимости доли, а не всего земельного участка.

Таким образом, текущая редакция договора аренды земельного участка содержит явно обременительные для арендатора положения о последствиях нарушения обязательств, вытекающих из договора, в части базы для начисления размера неустойки, что является злоупотреблением правом со стороны ответчика.

В данной связи в соглашение к договору аренды надлежит включить пункты 8 и 9, в которых указать на изложение пунктов 5.3 и 5.4 Договора аренды в следующей редакции:

«При неисполнении условий, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости принадлежащей арендатору доли в праве пользования земельным участком».

«При несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и у платы штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости принадлежащей арендатору доли в праве пользования земельным участком за каждый день просрочки».

Относительно условия, содержащегося в пункте 5.5 договора аренды, суд полагает необходимым отметить следующее.

Пунктом 5.5 Договора установлено, что в случае нарушения условий, предусмотренных подпунктом 17 пункта 3.2 настоящего договора, арендатор уплачивает штраф в размере 0,5 % от кадастровой стоимости земельного участка за каждый день нарушения.

Подпунктом 17 пункта 3.2 Договора установлена обязанность арендатора не допускать размещения на участке нестационарных торговых объектов.

Между тем судом установлено, что для данного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ установлен вид разрешенного использования «хранение автотранспорта (код 2.7.1.), магазины (код 4.4)».

Соответственно правообладатель земельного участка вправе использовать его в соответствии с любым видом разрешенного использования.

Вид разрешенного использования «магазины» предполагает размещение объектов, предназначенных для продажи товаров, в том числе нестационарных торговых объектов.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что деятельность по размещению на участке нестационарных торговых объектов разрешена в условиях установленного для данного участка вида разрешенного использования, взимание за неё штрафных санкций (неустойки) противоречит закону.

В данной связи в соглашение к договору аренды надлежит включить пункт 10, в котором указать на исключение пункта 5.5 Договора аренды.

Иные условия соглашения к договору аренды и договора аренды сторонами как в рамках досудебного урегулирования, так и в судебном заседании не оспаривались.

Таким образом, суд полагает возможным утвердить соглашение к договору аренды земельного участка в следующей редакции:

<данные изъяты>

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» предусмотрено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению, в том числе, при разрешении иска имущественного характера, не подлежащего оценке.

Поскольку требования об урегулировании разногласий и о понуждении к заключению соглашения к договору аренды являются требованиями имущественного характера, не подлежащего оценке, к настоящему спору не подлежат применению правила о пропорциональном распределении судебных издержек.

Учитывая, что судом исковые требования ФИО2 удовлетворены частично, суд полагает возможным взыскать с ДИО Администрации г. Омска в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В силу части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку судом удовлетворены частично встречные исковые требования ДИО Администрации г. Омска, по которым истец по встречному иску был освобождён от уплаты государственной пошлины на основании пункта 19 части 1 333.36 Налогового Кодекса Российской Федерации, с ФИО2 в доход местного бюджета с учетом положений подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации надлежит взыскать государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, встречные исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска – удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, при заключении договора аренды земельного участка, изложив договор аренды в следующей редакции:

<данные изъяты>

В удовлетворении остальной части требований ФИО2, департаменту имущественных отношений Администрации города Омска – отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН: №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: №) расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья п/п С.С. Чегодаев

Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2025 года.

<данные изъяты>