-КОПИЯ-
Дело № 2-405/2025
УИД № 03RS0015-01-2024-006807-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 марта 2025 года г. Салават РБ
Салаватский городской суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Низамова А.Х.,
при секретаре судебного заседания Кучкильдиной Э.Р.,
с участием представителя истца Идрисовой З.Н.,
представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» - ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России», Акционерному обществу «Дом.РФ» о прекращении обременения в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ПАО «Сбербанк России» о прекращении обременения в виде ипотеки.
В обоснование исковых требований указано, что 21 ноября 2022 г. между ФИО3, ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу РБ (адрес) за 1 920 000 руб., часть суммы в размере 1 220 000 руб. ФИО2 оплачена наличными денежными средствами, сумма в 700 000 руб. перечислена на счет продавца с использованием номинального счета ООО «Центра недвижимости Сбербанка» ИНН <***>, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанка г. Москва к/счет 30101810400000000225 БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещенных на номинальном счете является ФИО3 Денежные средства были перечислены ФИО3 на расчетный счет ..., открытый в Башкирском отделении № 8598 ПАО Сбербанка после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. П.2.6 договора купли-продажи предусмотрено, что продавцы обязуются направить средства, полученные от реализации объекта недвижимости на погашение кредита по кредитному договору <***> от 10 апреля 2013 г. Залогодержателем ПАО «Сбербанк России» было дано согласие на осуществление перехода права собственности в отношении квартиры на имя ФИО2 Со стороны ФИО2 условия договора были исполнены в полном объеме, переход права собственности был зарегистрирован на квартиру по адресу (адрес) Свои обязательства перед продавцами ФИО2 по договору купли-продажи от 21 ноября 2022 г. исполнила в полном объеме. 10 декабря 2024 г. ФИО2 обратилась с заявлением в ПАО «Сбербанк России» о снятии обременения в виде ипотеки с квартиры расположенной по адресу РБ, (адрес). Ответчиком было отказано в снятии обременения в виде ипотеки, с указание на необходимость погасить кредит продавца. Наличие обременения в виде ипотеки на квартиру нарушает права ФИО2, как собственника.
Протокольным определением суда от 27 января 2025 г. принято уточненное исковое заявление ФИО2 к ПАО «Сбербанк России», АО «Дом.РФ» о прекращении обременения в виде ипотеки.
Просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры расположенной по адресу: (адрес), кадастровый ....
Представитель истца ФИО2- адвокат Идрисова З.Н. исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по доводам указанным в иске.
Истец ФИО2 в суд не явилась о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обратилась в суд с ходатайством о проведении судебного разбирательства без её участия.
Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО1 в удовлетворении иска просил отказать.
Представитель ответчика АО «Дом.РФ» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела, обратились в суд с возражением на исковое заявление, где просят суд отказать в удовлетворении требований ФИО2 мотивируя тем, что на основании договора купли-продажи закладных от 18 апреля 2017 г. ПАО Сбербанк передало права на закладные (в том числе на закладную с регистрационным ..., ... в акте приема-передачи закладных от 00.00.0000) ООО «Дом.РФ Ипотечный агент» 00.00.0000 между ООО «Дом.РФ Ипотечный агент» и АО «Дом.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных. 00.00.0000 на основании вышесказанного договора ООО «Дом.РФ Ипотечный агент» по акту-приема передачи передало АО «Дом.РФ» права на дефолтную закладную с номером государственной регистрации: .... 16 марта 2018 г. между ПАО Сбербанк и АО «Дом.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных. После передачи прав на закладные, счета для погашения задолженности по кредитному договору не изменились. ПАО Сбербанк, действуя от имени залогодержателя ООО «Дом.РФ Ипотечный агент» представило ФИО5 согласие на отчуждение квартиры по адресу: РБ, (адрес). Согласно п. 2.6 договора купли-продажи, продавцы обязуются направить средства, полученные от реализации объекта недвижимости, на погашение кредита по кредитному договору ... от 00.00.0000 ранее заключенному с банком для полного погашения задолженности и прекращения залога объекта недвижимости. АО «Дом.РФ» не являются стороной договора купли-продажи. Заключив договор, стороны приняли на себя обязательство за надлежащее выполнений условий договора купли-продажи. Задолженность по кредитному договору не погашена, оснований для прекращения обременения в виде ипотеки в отношении спорной квартиры не имеется.
Представители третьих лиц ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования ФИО3, ФИО4 на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены.
В силу стать 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца адвоката Идрисову З.Н., представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО1, допросив свидетеля ФИО6, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи № б/н от 21 ноября 2022 г. ФИО2 приобрела у ФИО3 и ФИО4 квартиру, расположенную по адресу (адрес), общей площадью жилого помещения 47 кв.м., кадастровый ....
Цена договора составила 1 920 000 руб., из которых 1 220 000 руб. уплачено за счет собственных денежных средств покупателя (п.2.2.1 договора от 21 ноября 2022 г.), сумма в 700 000 руб. перечислена на счет продавца с использованием номинального счета ООО «Центра недвижимости Сбербанка» ИНН <***>, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанка г. Москва к/счет 30101810400000000225 БИК 044525225.
Бенефициаром в отношении денежных средств, размещенных на номинальном счете является ФИО3 Денежные средства были перечислены ФИО3 на расчетный счет ..., открытый в Башкирском отделении № 8598 ПАО Сбербанка после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В п. 2.4 договора купли-продажи указано, что на момент подписания договора купли-продажи, вышеуказанная квартира находится в обременении в ПАО Сбербанк, согласно кредитному договору № ... от 10 апреля 2013 г., о чем в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним 16 апреля 2013 г. была сделана запись регистрации ....
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи закладных от 00.00.0000 ПАО Сбербанк передало права на закладные (в том числе на закладную с регистрационным ..., ... в акте приема-передачи закладных от 00.00.0000) ООО «Дом.РФ Ипотечный агент».
19 апреля 2017 г. между ООО «Дом.РФ Ипотечный агент» и АО «Дом.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных.
27 ноября 2024 г. на основании вышесказанного договора ООО «Дом.РФ Ипотечный агент» по акту-приема передачи передало АО «Дом.РФ» права на дефолтную закладную с номером государственной регистрации: 02-04-15/013/2013-784.
16 марта 2018 г. между ПАО Сбербанк и АО «Дом.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных.
ПАО Сбербанк, действуя от имени залогодержателя ООО «Дом.РФ Ипотечный агент» представило ФИО5 согласие на отчуждение квартиры по адресу: РБ, (адрес).
Согласно п. 2.6 договора купли-продажи, продавцы обязуются направить средства, полученные от реализации объекта недвижимости, на погашение кредита по кредитному договору ... от 00.00.0000 ранее заключенному с банком для полного погашения задолженности и прекращения залога объекта недвижимости.
Истец ФИО2 исполнила свои обязательства по договору купли – продажи от 21 ноября 2022 г. по оплате продавцам стоимости квартиры, что не оспаривается сторонами.
При этом продавцами ФИО5 и ФИО4 не исполнены обязательства, предусмотренные п. 2.6 договора купли – продажи от 21 ноября 2022 г., о направлении средств, полученные от реализации объекта недвижимости, на погашение кредита по кредитному договору <***> от 10 апреля 2013 г. ранее заключенному с банком для полного погашения задолженности и прекращения залога объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Согласно положениям ст. 352 ГК РФ, залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном п. 3 ст. 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 3 ст. 342.1); 9) в случаях, указанных в п. 2 ст. 354 и ст. 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
На день рассмотрения гражданского дела задолженность по кредитному договору <***> от 10 апреля 2013 г. не погашена, наличие задолженности сторонами не оспаривается.
В своих возражениях ответчики верно указывают, что АО «Дом.РФ» и ПАО Сбербанк не являются стороной договора купли-продажи от 21 ноября 2022 г.
Не исполнение продавцами обязательств, предусмотренных п. 2.6 договора купли-продажи о направлении средств, полученные от реализации объекта недвижимости, на погашение кредита по кредитному договору ... от 00.00.0000 ранее заключенному с банком для полного погашения задолженности и прекращения залога объекта недвижимости, не является основанием для прекращения ипотеки и залога. Данное обстоятельство находилось за пределами контроля со стороны ответчиков.
Доводы истца о том, что сотрудники банка, либо сотрудники ООО «ЦНС» не проконтролировали перечисление денежных средств с номинального счета в погашение кредита по кредитному договору ... от 00.00.0000 не является основанием для удовлетворения иска, поскольку данных об обращении в ПАО Сбербанк или ООО «ЦНС» ФИО3 и ФИО4 о перечислении денежных во исполнение п. 2.6 договора купли продажи от 21 ноября 2022 г. суду не представлено.
Принимая во внимание, что обеспеченное залогом обязательство не прекращено, требования истца ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки, не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России», Акционерному обществу «Дом.РФ» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры, расположенной по адресу (адрес), кадастровый ..., возникшее на договора об ипотеке ... от 00.00.0000 - отказать
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Салаватский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решение в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 17 марта 2025 г.
Председательствующий подпись А.Х. Низамов
Копия верна
Судья А.Х. Низамов
Решение не вступило в законную силу 17.03.2025 Секретарь суда:_______________
Решение вступило в законную силу. Секретарь суда:_______________
Судья: ______________________А.Х. Низамов
Подлинник решения подшит в гражданском деле №2-405/2025 Салаватского городского суда РБ.