Дело №
62RS0№-88
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 февраля 2025 года <адрес>
Скопинский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи – Кузнецовой Г.Н.,
помощника Скопинского межрайпрокурора – ФИО4,
при секретаре – ФИО5,
с участием:
представителя истца – администрации муниципального образования городской округ <адрес> – ФИО6,
ответчика – ФИО1,
третьего лица – ФИО2,
представителя АО «Россельхозбанк» - ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в <адрес>
гражданское дело по иску администрации муниципального образования городской округ <адрес> к ФИО1 о принудительном изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для муниципальных нужд,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования городской округ <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 с учетом дополнения предмета исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ о принудительном изъятии для муниципальных нужд 0,11311654 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:19:0520101:523, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения среднеэтажного жилого дома, общей площадью 2216 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, квартиры, назначение: жилое, общей площадью 72,7 кв.м., этаж 2, адрес: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес> (кадастровый №) путем выкупа у ФИО1 с предоставлением возмещения в виде выкупной цены, составляющей 238600 рублей 00 копеек, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта №Н0570 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп»;
об определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременений), внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого объекта недвижимого имущества: квартиры, назначение: жилое, общая площадь 72,7 кв.м, этаж 2, адрес: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес> (кадастровый №);
об определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 0,11311654 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:19:0520101:523, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения среднеэтажного жилого дома, общей площадью 2216 кв.м, расположенный по адресу (местоположение): <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, и расположенный на нем объект недвижимого имущества: квартиру, назначение: жилое, общей площадью 72,7 кв.м, этаж 2, адрес: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес> (кадастровый №), и признания права собственности муниципального образования – городской округ <адрес> на указанное недвижимое имущество;
об установлении следующих условий возмещения:
ответчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения в законную силу по настоящему делу предоставить в администрацию муниципального образования – городской округ <адрес> реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества;
возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется администрацией муниципального образования – городской округ <адрес> после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу на основании предоставленных ответчиком реквизитов расчетного счета, путем перечисления денежных средств на счет ответчика. Обязательства администрации муниципального образования – городской округ Скопин по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с ее расчетного счета, днем оплаты является дата списания денежных средств со счета администрации муниципального образования – городской округ <адрес>;
в случае отказа ответчика предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся администрацией муниципального образования – городской округ <адрес> на депозит нотариуса.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО1 является собственником вышеуказанной квартиры. Постановлением администрации МО городской округ <адрес> от 24.10.2013г. № жилой дом, в котором находится спорная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с ч.10 ст. 32 ЖК РФ 23.09.2019г. в адрес ФИО1 было направлено требование о сносе вышеуказанного многоквартирного дома. В установленный срок собственники вышеуказанного многоквартирного дома, в числе которых ФИО1, его снос не осуществили. В связи с этим постановлением администрации МО городской округ <адрес> от 28.02.2022г. № принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:19:0520101:523, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения среднеэтажного жилого дома, общей площадью 2216 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, и расположенного на нем объекта недвижимого имущества: квартиры, назначение: жилое, общая площадь 72,7 кв.м, этаж 2, адрес: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес> (кадастровый №), для муниципальных нужд. Многоквартирный дом, расположенный по вышеуказанному адресу, включен в адресную программу <адрес> и муниципальную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы. 06.06.2022г. истец повторно уведомил ответчика об изъятии спорных квартиры и земельного участка и предложил взамен изымаемой квартиры другую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 85,2 кв.м, с зачетом ее стоимости в выкупную цену, либо заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, предусматривающее возмещение за изымаемое жилое помещение в виде выкупной цены, составляющей 238600 рублей 00 копеек. От данного предложения ответчик отказался и сообщил о согласии на получение выкупной цены за изъятое жилое помещение, но с требованием определить выкупную стоимость в ином размере с учетом ипотечных платежей. До настоящего времени соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд между сторонами не достигнуто.
Определением Скопинского районного суда <адрес> от 01.11.2022г. к участию в деле привлечены: в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, АО «Россельхозбанк» в лице Рязанского регионального филиала, орган опеки и попечительства в лице УОиМП администрации МО городской округ <адрес>.
Согласно заявлению АО «Россельхозбанк» от 22.12.2022г. (т.2 л.д. 63-66) оно просит привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просит обязать администрацию МО городской округ <адрес> перечислить АО «Россельхозбанк» часть выкупной стоимости, причитающейся ФИО1 в качестве возмещения за изымаемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору № от 15.08.2011г., заключенному с АО «Россельхозбанк» на день исполнения решения суда, взыскать с администрации МО городской округ <адрес> в пользу АО «Россельхозбанк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей 00 копеек. В обоснование заявления указано, что спорная квартира была приобретена на кредитные средства, полученные ФИО1 и О.В. по кредитному договору № от 15.08.2011г. Квартира находится в залоге у банка. До настоящего времени обязательства по кредитному договору не исполнены. Окончательный срок возврата кредита - 10.08.2026г.
Определением Скопинского районного суда <адрес> от 22.12.2022г. АО «Россельхозбанк» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.
Определением Скопинского районного суда <адрес> от 07.12..2022г. к участию в деле привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, ФИО2
Протокольным определением Скопинского районного суда <адрес> от 30.08.2023г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство строительного комплекса <адрес>.
Представитель истца – администрации МО городской округ <адрес> ФИО6 в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом их дополнения по доводам, изложенным в исковом заявлении, в дополнениях к иску. Полагает, что выкупную цену изымаемого недвижимого имущества необходимо определить на основании отчета ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп» №Н0570. В заключения эксперта ООО «Компания «Оценка и Экспертиза» ФИО8 № отсутствуют сведения о размере доли ФИО1 в изымаемом земельном участке, расчет стоимости земельного участка не понятен. Размер возмещения, определенный экспертом ООО «Компания «Оценка и Экспертиза» № необоснованно многократно превышает размер возмещения, определенного ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп» в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта №Н0570 от ДД.ММ.ГГГГ и в заключении эксперта АНО «Рязанский институт судебных экспертиз» №. Кроме того, в заключении эксперта № не указана дата, на которую определялся размер возмещения.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснил, что согласен с изъятием земельного участка и принадлежащей ему на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, и выплатой ему возмещения за изымаемое имущество. В то же время ответчик полагает, что выкупную цену изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества необходимо определить, исходя из заключения эксперта ООО «Компания «Оценка и Экспертиза» ФИО8 №, потому что в соответствии с отчетом ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп» №Н0570 была определена рыночная стоимость не его квартиры. Заключение эксперта АНО «Рязанский институт судебных экспертиз» № не может быть принято во внимание, потому что после проведения экспертизы экспертом данной организации была назначена повторная экспертиза. Также просит включить в выкупную цену ипотечные платежи за период с 06.12.2021г. по 17.02.2025г. в размере 235106 рублей 67 копеек, остаток по кредитному договору в размере 84710 рублей 41 копейку, страховку по кредитному договору в размере 3176 рублей 36 копеек, Все судебные издержки ответчик просит возложить на истца как на сторону, злоупотребляющую своими правами.
Третье лицо ФИО2 в судебном заседании поддержала позицию ответчика ФИО1 по доводам, изложенным им.
Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, АО «Россельхозбанк» ФИО7 в судебном заседании поддержала требования АО «Россельхозбанк» к администрации МО городской округ <адрес> о возложении обязанности перечислить часть выкупной стоимости, причитающейся ФИО1 в качестве возмещения за изымаемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору № от 15.08.2011г., заключенному с АО «Россельхозбанк», на день исполнения решения суда,. За текущий период с 11.02.2025г. по 25.02.2025г. остаток задолженности по кредитному договору № от 15.08.2011г. составляет 84740 рублей 51 копейку, в том числе 84499 рублей 74 копейки – ссудная задолженность (основной долг), 240 рублей 77 копеек - проценты за кредит за текущий период с 11.02.2025г. по 25.02.2025г.
УОиМП администрации МО городской округ <адрес> (орган опеки и попечительства), третье лицо Министерство строительного комплекса <адрес> о месте и времени слушанья дела извещены надлежащим образом, их представители в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей УОиМП администрации МО городской округ <адрес> и Министерства строительного комплекса <адрес> в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» после объявления перерыва по делу в судебное заседание не явился. Рассмотрение дела продолжено в отсутствие представителя АО «Россельхозбанк» в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Суд, заслушав объяснения представителя истца – администрации МО городской округ <адрес> ФИО6, ответчика ФИО1, третьего лица ФИО2, представителя третьего лица АО «Россельхозбанк», исследовав материалы дела, заслушав заключение помощника Скопинского межрайпрокурора ФИО4 по делу, полагавшей, что исковые требования администрации МО городской округ <адрес> к ФИО1 подлежит удовлетворению, исходя из суииы возмещения за изымаемое имущества, определенной в заключении эксперта «Компания «Оценка и Экспериза № за вычетом убытков, причиненных собствениику жилого помещения его изъятием, приходит к следующим выводам:
Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2).
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит 3-комнатная квартира площадью 72,7 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>. В отношении квартиры установлено обремение в виде ипотеки. Данные факты подтверждаются объяснениями ответчика ФИО1, свидетельством о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя ФИО1 62-МД 362641 от 19.08.2011г., выпиской из ЕГРН « КУВИ-002\2021-113377790 от 28.08.2021г. (т.1 л.д. 10, 16-20).
Земельный участок с кадастровым номером 62:19:0520101:523 площадью 2216 +\- 16 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для размещения среднеэтажного жилого дома. Данные факты подтверждаются выпиской из ЕГРН № КУВИ-002\2021-32224104 от 06.04.2021г. (т.1 л.д. 11-15).
В судебном заседании также установлено, что на основании постановления администрации МО городской округ <адрес> № от 24.10.2013г. жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д. 21).
Также установлено, что 24.09.2019г. ФИО1 администрацией МО городской округ <адрес> было направлено сообщение, в котором предлагалось в срок до 01.03.2020г. совместно с другими собственниками решить вопрос о сносе жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>. В данном сообщении также было разъяснено, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос дома, земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и подлежат изъятию жилые помещения в указанном доме. Вышеуказанное сообщение было получено ФИО1 26.09.2019г.. Данные факты подтверждаются сообщением администрации МО городской округ <адрес> № от 23.09.2019г., квитанцией почты России от 24.09.2019г., списком почтовых отправлений администрации МО городской округ <адрес> от 24.09.2019г., уведомлением о вручении заказного письма на имя ФИО1 (т.1 л.д. 22-29).
В установленный срок собственники не осуществили снос многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, что подтверждается объяснениями представителя администрации МО городской округ <адрес> ФИО6, и не оспаривалось в ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО1
Также установлено, что 28.02.2022г. администрацией МО городской округ <адрес> было принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:19:0520101:523 площадью 2216 +\- 16 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, для муниципальных нужд, и об изъятии объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке – квартиры общей площадью 72,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес> (кадастровый №). Копия решения об изъятии земельного участка и квартиры была направлена ФИО1 01.03.2022г. Данные факты подтверждаются постановлением администрации МО городской округ <адрес> № от 28.02.2022г., квитанцией почты России от 01.03.2022г., списком № внутренних почтовых отправлений от 01.03.2022г. (т.1 л.д. 63-64).
В судебном заседании установлено, что 14.03.2019г.. была утверждена муниципальная программа МО городской округ <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы». В перечень многоквартирных домов, признанных аварийными до 01.01.2017г., в рамках этой программы включен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>. Данные факты подтверждаются постановлениями администрации МО городской округ <адрес> № от 14.03.2019г., муниципальной программой МО городской округ <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы» с приложениями, постановлениями администрации МО городской округ <адрес> № от 02.07.2021г., № от 07.04.2022г. о внесении изменений в вышеуказанную муниципальную программу (т.1 л.д. 31-62)
Также установлено, что 07.06.2022г. администрация МО городской округ <адрес> повторно уведомила ФИО1 о принятом решении об изъятии квартиры и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, и предложила ему взамен изымаемой квартиры другое жилое помещение : квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 85,2 кв.м с зачетом ее стоимости в выкупную цену, либо заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, предусматривающее возмещение за изымаемое жилое помещение в виде выкупной цены, составляющей 238000 рублей 00 копеек. Выкупная цена была определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп» №Н0570 от 28.04.2022г. вышеуказанные документы были получены ФИО1 11.06.2022г. Данные факты подтверждаются уведомлением администрации МО <адрес> об изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд на имя ФИО1 № от 06.06.2022г., квитанцией почты России от 07.06.2022г., списком № внутренних почтовых отправлений от 06.06.2022г., проектом соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80082172513898, отчетом ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп» №Н0570 от 28.04.2022г. (т.1 л.д. 65-73, 77-160).
ФИО1 21.07.2022г. отказался от предлагаемого жилого помещения и сообщил о согласии на получение выкупной цены на изымаемое жилое помещение, но с требованием определить выкупную стоимость в ином размере с учетом ипотечных платежей, прав двоих несовершеннолетних детей, возможности приобретения равнозначной квартиры. Администрация МО городской округ <адрес> отказала в изменении выкупной цены квартиры. Данные факты подтверждаются сообщением ФИО1 в адрес главы администрации МО городской округ <адрес> от 21.07.2022г., сообщением администрации МО городской округ <адрес> в адрес ФИО1 и О.В. № от 19.08.2022г. (т.1 л.д. 74-76).
Согласно представленному в материалы дела истцом отчету ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп» №Н0570 от 28.04.2022г. рыночная стоимость 3 -комнатной квартиры площадью 72,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, по состоянию на 28.04.2022г составляет 170700 рублей 00 копеек, оформление права собственности на приобретаемое жилое помещение - 2000 рублей 00 копеек, стоимость земельного участка 65900 рублей 00 копеек, выкупная стоимость жилого помещения по состоянию на 28.04.2022г. составляет 238600 рублей 00 копеек (т.1 л.д. 77-160).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика ФИО1 была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено АНО «Рязанский институт судебных экспертиз».
Согласно заключению эксперта АНО «Рязанский институт судебных экспертиз» № по делу № с учетом дополнения к заключению эксперта АНО «Рязанский институт судебных экспертиз» № по делу № рыночная стоимость жилого помещения: квартиры площадью 72,7 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес> на момент производства экспертного исследования составляет 121070 рублей 00 копеек, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:19:0520101:523 площадью 2216 +\- 16 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, с учетом доли в праве общей долевой собственности на такое имущество составляет на дату экспертного исследования 80925 рублей 00 копеек. Убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в связи с изменением места проживания и временным пользованием иным жилым помещением (найм жилья в <адрес>) до приобретения в собственность другого жилого помещения ( с декабря 2021г. по сентябрь 2023г.) составляют 605000 рублей 00 копеек. Убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в связи с переездом, составляют 10000 рублей 00 копеек. Оформление права собственности на приобретаемое жилое помещение составляет 2000 рублей 00 копеек. Упущенная выгода от изъятия жилого помещения составляет 897888 рублей 60 копеек. Общая стоимость возмещения составляет 1716883 рубля 00 копеек (т.2 л.д. 181-253, т.3 л.д. 202-221).
В ходе рассмотрения дела эксперт ФИО9 показала, что она пересчитала изначально определенную ею в заключении эксперта АНО «Рязанский институт судебных экспертиз» № по делу № выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, поскольку изначально ею не было учтено, что спорная квартира расположена в деревянном доме, а аналоги, используемые при проведении экспертизы находятся в кирпичных домах, был применен соответствующий корректирующий коэффициент, рыночная стоимость квартиры уменьшилась, размер упущенной выгоды уменьшился, потому что при применении корректирующего коэффициента на деревянные стены снизилась стоимость 1 квадратного метра. При расчете стоимости доли земельного участка был дополнительно применен корректирующий коэффициент на вид разрешенного использования земельного участка. Ссылка в экспертном заключении на утративший силу Федеральный стандарт оценки № не искажает выводов эксперта, поскольку изменения, внесенные в него, касаются определений.
В ходе рассмотрения дела в связи с наличием двух экспертных заключений, в которых размер возмещения за жилое помещение значительно отличается друг от друга, судом по ходатайству администрации МО городской округ <адрес> назначено проведение повторной судебной экспертизы для определения размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество.
Согласно заключению эксперта ООО «Компания «Оценка и Экспертиза» №
размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, составляет 2939541 рубль, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения (квартиры) без учета стоимости земельного участка – 1876000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка под жилым объектом – 86000 рублей, рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме – 393056 рублей, стоимость непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома – 393960 рублей 00 копеек; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе:
временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 121645 рублей 00 копеек, убытки, связанные с переездом - 16880 рублей 00 копеек, убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (услуги риэлтора) – 50000 рублей, убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 рублей.
На основании исследованных в судебном заседании доказательств суд пришел к следующим выводам:
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, в котором находится принадлежащая ФИО1 на праве собственности <адрес>, площадью 72,7 кв.м, 24.10.2013г. администрацией МО городской округ <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, был включен в муниципальную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы». 28.02.2022г. органом местного самоуправления принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом, и квартиры, принадлежащей ФИО1 07.06.2022г. орган местного самоуправления предложил ответчику взамен изымаемой квартиры другое жилое помещение : квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 85,2 кв.м с зачетом ее стоимости в выкупную цену, либо заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, предусматривающее возмещение за изымаемое жилое помещение в виде выкупной цены, составляющей 238000 рублей 00 копеек, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп» №Н0570 от 28.04.2022г. ФИО1 не согласился с предлагаемым размером возмещения за изымаемое имущество.
Также суд пришел к выводу, что порядок изъятия объектов недвижимости истцом соблюден.
При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение суд принимает по внимание заключение эксперта ООО «Компания «Оценка и Экспертиза» №, поскольку заключение эксперта содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, применяемые стандарты оценочной деятельности. В заключении экспертом проведены как количественные, так и качественные характеристики объектов оценки. К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта. Эксперт предупрежден судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При этом отчет ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп» №Н0570 не может быть принят судом во внимание для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, поскольку данное заключение было подготовлено не в рамках судебного разбирательства; лицо, проводившее оценку, не предупреждалось об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Кроме того, ФИО1 и ФИО2 в ходе рассмотрения дела ссылались на то, что по этому отчету оценена иная, не принадлежащая ответчику квартира. Эти доводы истцом не опровергнуты в ходе рассмотрения дела.
Заключение эксперта АНО «Рязанский институт судебных экспертиз» № не может быть принято во внимание при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, поскольку при проведении экспертизы экспертом не определялась стоимость непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома.
Доводы представителя администрации МО городской округ <адрес> ФИО6 о неправильности выводов эксперта, содержащихся в заключении эксперта ООО «Компания «Оценка и Экспертиза» №, касающихся стоимости доли земельного участка, поскольку им не определена конкретная доля земельного участка, принадлежащая ФИО1, сам расчет не понятен, об отсутствии в вышеуказанном заключении даты, на которую определялся размер возмещения, суд во внимание не принимает, поскольку исходя из положений ст. 4, 7, 8, 16, 17, 25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в РФ» эксперт самостоятельно определяет какие методы исследования при проведении экспертизы он будет использовать. В данном случае эксперт определял рыночную стоимость доли земельного участка методом распределения, в соответствии с которым рыночная стоимость доли земельного участка может быть определена, исходя из стоимости единого объекта недвижимости по приведенной в заключении формуле с применением коэффициента, указанного в заключении. Выбор метода обоснован экспертом, подробный расчет стоимости доли земельного участка в заключении эксперта приведен. Размер возмещения определялся на момент проведения экспертизы – январь 2025г., о чем свидетельствует дата начала и дата окончания проведения экспертизы, даты на скриншотах объявлений о продаже квартир, которые были использованы экспертом в качестве аналогов при определении рыночной стоимости спорной квартиры.
Доводы представителя истца ФИО6 о том, что размер возмещения за изымаемое имущество, определенный на основании заключения эксперта ООО «Компания «Оценка и Экспертиза» №, в разы превышает размер возмещения, определенный ООО «Рязанский центр экспертизы и оценки «Олимп» №Н0570 и АНО «Рязанский институт судебных экспертиз» №, суд во внимание не принимает, поскольку между проведением этих экспертиз прошел значительный временной период. Доказательств ошибочности выводов эксперта ФИО8 истцом не представлено.
При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение суд приходит к следующим выводам:
В размер возмещения за изымаемое жилое помещение подлежат включению:
рыночная стоимость жилого помещения (квартиры) без учета стоимости земельного участка – 1876000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка под жилым объектом – 86000 рублей, рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме – 393056 рублей, стоимость не произведенного капитального ремонта многоквартирного дома – 393960 рублей 00 копеек,
По стоимости не произведенного капитального ремонта суд исходит из следующего:
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Установив, что изымаемое жилое помещение расположено в доме, построенном в 1941 году (т.3 л.д. 125), истцом не представлено сведений о проведении в многоквартирном доме капитального ремонта, а также доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта и на дату приватизации первой квартиры состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта, учитывая, что сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли, наймодатель не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту дома до приватизации жилых помещений, суд пришел к выводу о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную стоимость помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, общий размер возмещения составляет 2749016 рублей ( 1876000 (рыночная стоимость жилого помещения (квартиры) без учета стоимости земельного участка) + 86000 (рыночная стоимость доли земельного участка под жилым объектом) + 393056 (рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме) + 393960 (стоимость непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома).
Суд считает, что не подлежат включению в размер возмещения при изъятии жилого помещения убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе: за временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 121645 рублей 00 копеек, убытки, связанные с переездом - 16880 рублей 00 копеек, убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (услуги риэлтора) – 50000 рублей, убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 рублей, поскольку ответчик ФИО1 и третье лицо ФИО2 в ходе рассмотрения дела подтвердили, что после выезда из спорной квартиры они постоянно проживают в другой квартире, принадлежащей ФИО2 на праве собственности, приобретенной ими в период брака, каких – либо доказательств, что они несли расходы, связанные с переездом, поиском другого жилья, оформлением права собственности на другое жилое помещение ответчиком не представлено.
Доводы ФИО1 о необходимости включения в размер возмещения за изымаемое жилое помещение ипотечных платежей за период с 06.12.2021г. по 17.02.2025г. в размере 235106 рублей 67 копеек, остатка по кредитному договору в размере 84710 рублей 41 копейку, страховку по кредитному договору в размере 3176 рублей 36 копеек, судом отклоняются, поскольку они не основаны на законе.
При таких обстоятельствах исковые требования администрации МО городской округ <адрес> к ФИО1 о принудительном изъятии для муниципальных нужд 0,11311654 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:19:0520101:523, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения среднеэтажного жилого дома, общей площадью 2216 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, квартиры с кадастровым номером 62:19:0520101:251, назначение: жилое, общей площадью 72,7 кв.м, этаж 2, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Сумма возмещения за изымаемое жилое помещение с администрации МО городской округ <адрес> в пользу ФИО1 подлежит установлению в размере 2749016 рублей 00 копеек.
Предлагаемый порядок исполнения решения суда является обоснованным и подлежит установлению.
При этом ответчик не возражал против предлагаемого истцом порядка исполнения решения суда.
В судебном заседании установлено, что 15.08.2011г. между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» с одной стороны и заемщиками ФИО1 и ФИО2 был заключен кредитный договор на сумму 845000 рублей под 13% годовых сроком по 10.08.2026г. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Коготково,<адрес>. Погашение кредита осуществляется в соответствии с графиком платежей. Согласно п. 5.2 договора обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту является в числе прочих ипотека в силу закона приобретенной квартиры с момента государственной регистрации права собственности на нее на имя ФИО1 (т.2 л.д. 4-13).
В соответствии с п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Из положений п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных ст. 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.
В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом является администрация МО городской округ <адрес>.
При таких обстоятельствах требования АО «Россельхозбанк» об обязании администрации МО городской округ <адрес> перечислить АО «Россельхозбанк» часть выкупной стоимости, причитающейся ФИО1 в качестве возмещения за изымаемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между акционерным обществом «Россельхозбанк» и ФИО1, ФИО2 подлежат удовлетворению в размере 84740 рублей 51 копейки (размер задолженности на дату вынесения решения).
Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации не установлен порядок решения вопроса о возмещении расходов на проведение экспертизы в пользу экспертного учреждения, в том случае, если сторона, обязанная оплатить экспертизу, не сделала этого, однако экспертиза фактически проведена и представлена в суд, положена судом в основание выводов по существу спора, в связи с чем необходимо применять аналогию закона (статья 1 часть 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Исковые требования администрации МО городской округ <адрес> удовлетворены на 9% (238600 : 2749016), отказано соответственно на 91%.
В материалы дела ООО «Компания «Оценка и Экспертиза» представлено ходатайство об оплате экспертизы и счет № от 10.01.2025г. на сумму 50000 рублей 00 копеек.
Судом обязанность по оплате экспертизы была возложена на администрацию МО городской округ <адрес>. Однако, истец, доказательств того, что произвел оплату экспертизы не представил.
Соответственно, расходы по оплате на экспертизу подлежат взысканию в пользу ООО «Компания «Оценка и Экспертиза» с: администрации МО городской округ <адрес> в размере 45500 рублей 00 копеек (50000 х 91%), с ФИО1 в размере 4500 рублей 00 копеек. (50000 х 9%0.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с администрации МО городской округ <адрес> в пользу АО «Россельхозбанк» подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины за подачу в суд заявления в размере 2742 рублей 00 копеек.
Излишне уплаченная госпошлина за подачу заявления в суд по платежному поручению № от 13.12.2022г. в размере 3258 рублей 00 копеек подлежит возврату АО «Россельхозбанк».
На основании изложенного,
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Изъять у ФИО1 для муниципальных нужд 0,11311654 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:19:0520101:523, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения среднеэтажного жилого дома, общей площадью 2216 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>; квартиру с кадастровым номером 62:19:0520101:251, назначение: жилое, общей площадью 72,7 кв.м, этаж 2, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>.
Установить сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2749016 рублей 00 копеек.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения ограничений (обременений), внесенных в ЕГРН в отношении изымаемой квартиры с кадастровым номером 62:19:0520101:251, общей площадью 72,7 кв.м, этаж 2, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на 0,11311654 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:19:0520101:523, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения среднеэтажного жилого дома, общей площадью 2216 кв.м, расположенный по адресу (местоположение): <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, и квартиру с кадастровым номером 62:19:0520101:251, общей площадью 72,7 кв.м, этаж 2, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>,
признания права собственности муниципального образования – городской округ <адрес> на 0,11311654 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:19:0520101:523, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения среднеэтажного жилого дома, общей площадью 2216 кв.м, расположенный по адресу (местоположение): <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, и квартиру с кадастровым номером 62:19:0520101:251, общей площадью 72,7 кв.м, этаж 2, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>.
Установить следующие условия возмещения:
ФИО1 обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения в законную силу предоставить в администрацию муниципального образования – городской округ <адрес> реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества.
Возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется администрацией муниципального образования – городской округ <адрес> после вступления решения суда в законную силу на основании предоставленных ФИО1 реквизитов расчетного счета, путем перечисления денежных средств на счет ФИО1.
Обязательства администрации муниципального образования – городской округ <адрес> по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с ее расчетного счета, днем оплаты является дата списания денежных средств со счета администрации муниципального образования – городской округ <адрес>.
В случае отказа ФИО1 предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся администрацией муниципального образования – городской округ <адрес> на депозит нотариуса.
Обязать администрацию муниципального образования городской округ <адрес> перечислить АО «Россельхозбанк» часть выкупной стоимости, причитающейся ФИО1 в качестве возмещения за изымаемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Коготково, <адрес>, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между акционерным обществом «Россельхозбанк» и ФИО1, ФИО2, в размере 84740 рублей 51 копейки.
Взыскать с администрации МО городской округ <адрес> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Оценка и Экспертиза» судебные расходы на экспертизу в размере 45500 рублей 00 копеек.
Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Оценка и Экспертиза» судебные расходы на экспертизу в размере 4500 рублей 00 копеек.
Взыскать с администрации МО городской округ <адрес> в пользу акционерного общества «Россельхозбанк» судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2742 рублей 00 копеек.
Возвратить акционерному обществу «Россельхозбанк» излишне уплаченную госпошлину за подачу заявления в суд, уплаченную по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3258 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд через Скопинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья-