Дело № 2-1901/2025
УИД 26RS0010-01-2025-000804-46
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
9 июля 2025 года город Георгиевск
Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Демьянова Е.В.,
при секретаре Шошуковой М.Р.,
с участием:
представителя истца администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края ФИО1,
представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда Ставропольского края по адресу: Георгиевский муниципальный округ <...> гражданское дело № 2-1901/2025 по иску администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
установил:
Администрация Георгиевского муниципального округа Ставропольского края обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, проектируемое назначение – нежилое, степень готовности – 67%, площадь – 136,6 кв.м, расположенного по адресу: Российская <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
Исковые требования мотивированы тем, что на основании постановления администрации станицы Подгорной Георгиевского района Ставропольского края от 27 ноября 2009 года № 234, между администрацией станицы Подгорной Георгиевского района Ставропольского края и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом указанного договора являлся земельный участок площадью 866 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование «производственная деятельность», категория земель «Земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок был предоставлен на срок с 09 марта 2008 года по 09 марта 2018 года.
На участке был построен объект незавершенного строительства площадью 136,6 кв.м, степенью готовности 67 %, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности ФИО2 на который, зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №.
На основании постановления администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края от 19октября 2018 года № 2780 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО2», в аренду ФИО2 предоставлен земельный участок сроком на три года для завершения строительства, о чем заключен договор аренды от 19 октября 2018 года № 3.2018-84.
По условиям договора в аренду передается земельный участок площадью 866 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование «производственная деятельность», категория земель «Земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>
Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора и составляет три года, с 19 октября 2018 года по 18 октября 2021 года.
Участок передан по акту приема-передачи от 19 октября 2018 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН 14 ноября 2018 года за №.
19 февраля 2021 года к договору аренды земельного участка было заключено дополнительное соглашение на основании пунктов 6, 7, 8 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Срок аренды земельного участка установлен по 18 октября 2024 года.
01 октября 2024 года исх. № 3578 ФИО2 было направлено уведомление о расторжении Договора в связи с истечением срока его действия и отсутствием на земельном участке введенных в эксплуатацию объектов недвижимости.
Постановлением администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края от 12 ноября 2024 года № 3734 действие Договора прекращено. Запись в ЕГРН погашена.
В период действия Договора арендодатель никак не вмешивался в хозяйственную деятельность арендатора, иных действий, способных привести к нарушению сроков строительства объекта не совершал.
Таким образом, арендные отношения возникли уже в период действия положений ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, на них распространяются положения указанной статьи, то есть на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01 марта 2015 года.
На основании данных доводов администрация Георгиевского муниципального округа Ставропольского края просит суд изъять у собственника ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № проектируемое назначение – нежилое, степень готовности – 67%, площадь – 136,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
В судебном заседании представитель истца администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, воспользовалась своим правом, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя. В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что в настоящее время объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, окончен строительством, степень готовности составляет 100%. Однако по независящим от застройщика ФИО2 причинам объект не был сдан в эксплуатацию, нарушение срока строительства связано с бездействием лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инжерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технически присоединен) объект, а именно ГУП СК «Ставрополькрайводоканал», уведомившее об отсутствии технической возможности подключения объекта капитального строительства – нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером участка: 26№, общей площадью 866 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, к сетям централизованного водоснабжения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации станицы Подгорной Георгиевского района Ставропольского края от 27 ноября 2009 года № 234, между администрацией станицы Подгорной Георгиевского района Ставропольского края и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от 27ноября 2009 года.
Предметом указанного договора являлся земельный участок площадью 866 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование «производственная деятельность», категория земель «Земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>
Земельный участок был предоставлен ФИО2 на срок с 09 марта 2008 года по 09 марта 2018 года.
На участке построен объект незавершенного строительства площадью 136,6 кв.м, степенью готовности 67 %, с кадастровым номером 26:25:071007:31, расположенный по адресу: Российская <адрес>.
Право собственности ФИО2 на данный объект недвижимости незавершенный строительством, зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №.
На основании постановления администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края от 19 октября 2018 года № 2780 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО2», в аренду ФИО2 предоставлен земельный участок сроком на три года для завершения строительства, о чем заключен договор аренды от 19 октября 2018 года № 3.2018-84.
По условиям договора в аренду передается земельный участок площадью 866 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование «производственная деятельность», категория земель «Земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>
В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды земельного участка установлен в три года, то есть с 19 октября 2018 года по 18 октября 2021 года.
Земельный участок передан ФИО2 по акту приема-передачи от 19 октября 2018 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН 14 ноября 2018 года за №.
19 февраля 2021 года к договору аренды земельного участка было заключено дополнительное соглашение на основании пунктов 6, 7, 8 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Срок аренды земельного участка установлен по 18 октября 2024 года.
01 октября 2024 года за исх. № 3578 ответчику ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с истечением срока его действия и отсутствием на земельном участке введенных в эксплуатацию объектов недвижимости.
Постановлением администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края от 12 ноября 2024 года за № 3734 действие договора аренды земельного участка прекращено. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество погашена.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду, в том числе для строительства с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.
Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп.1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пп.2).
В силу пункта 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п. 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инжерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).
Таким образом, закон допускает возможность изъятия объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
(Данная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5).
Как установлено материалами дела срок договора аренды № 3.2018-84 от 19 октября 2018 года между ФИО2 и администрацией Георгиевского муниципального округа Ставропольского края с учетом дополнительного соглашения от 19 февраля 2021 года определен сторонами по 18 октября 2024 года.
При рассмотрении данного гражданского дела ответчик ФИО2 ссылается на наличие уважительных причин, по которым она была лишена возможности ввести в эксплуатацию фактически достроенный спорный объект недвижимого имущества.
Из материалов дела следует, что 28 августа 2024 года ФИО2 обращалась в ПТП филиала ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» - «Южный» с заявлением о возможности подключения (технологического присоединенеия) к центральной системе холодного водоснабжения объекта капительного строительства – нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 866 кв.м, по адресу: <адрес>, Георгиевский муниципальный округ, <адрес>, пер. Шоссейный, 2и.
Согласно уведомлению филиала ГУП СК «Ставрополькрайводоканал»-«Южный» Производственно-техническое подразделение Георгиевское от 2 сентября 2024 года исх. № 36-03/74-1-ЗТВ, в соответствии с пп. 44, 45 постановления Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2021 года № 2130 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, о внесении изменений в отдельные акты Правительства Российской Федерации и положений отдельных актов Правительства Российской Федерации», ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» сообщает об отсутствии технической возможности подключения объекта капитального строительства – нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером участка: №, общей площадью 866 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, к сетям централизованного водоснабжения.
Таким образом, отсутствие технической возможности подключения объекта капитального строительства – нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером участка: № общей площадью 866 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, к сетям централизованного водоснабжения, препятствует ответчику ФИО2 в установленный срок действия договора аренды земельного участка завершить строительство и ввести в объект недвижимости в эксплуатацию, что нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
При рассмотрении заявленного искового заявления судом не установлено злоупотребления правом ответчиком на использование спорного земельного участка с кадастровым номером №.
В соответствии с разрешенным видом использования земельного участка – «производственная деятельность» ответчиком ФИО2 проводятся действия путем возведения здания, так 7 июля 2025 года в отношении здания составлен технический план, назначение здания – нежилое здание, площадью 138,5 кв.м.
Из представленного стороной ответчика технического плана на спорный объект от 7 июля 2025 года следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание - автомойка, с кадастровым номером №, площадью 138,5 кв.м, год завершения строительства объекта недвижимости 2025, то есть данный объект уже не является объектом незавершенного строительства. Строительство нежилого здания (автомойки) завершено.
Суд, оценив установленные при рассмотрении дела фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства в совокупности, принимая во внимание подлежащие применению нормы права, приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.
При таких обстоятельствах, требование истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении исковых требований администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, проектируемое назначение – нежилое, степень готовности – 67%, площадь – 136,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.
Судья Е.В. Демьянов
(Мотивированное решение суда изготовлено 23 июля 2025 года).