<данные изъяты>
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 мая 2023 года <адрес>
Октябрьский районный суд <адрес> Республики Бурятия в составе судьи Болотовой Ж.Т., при секретаре Бадаевой А.Р., с участием прокурора Шулуновой С.М., представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, её представителя ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации <адрес> к ФИО2, ФИО4, Запригаловой Яне Д., в лице их законного представителя ФИО7, о принудительном изъятии земельного участка, объекта недвижимого имущества, установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, прекращении права пользования, выселении,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, истец просит изъять квартиру, расположенную по адресу <адрес>; долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей собственности на земельный участок. Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу <адрес> размере 2660 000 руб.; прекратить право собственности ответчиков на указанное жилое помещение; признать право муниципальной собственности на жилое помещение; обязать ответчиков принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения суда в законную силу; выселить из жилого помещения, прекратить право пользования, снять с регистрационного учета ФИО2 из указанного жилого помещения.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, суду пояснила, что распоряжением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный жилой дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. На основании распоряжения Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об изъятии земельного участка, многоквартирного дома и жилых помещений по адресу: <адрес>», осуществляются мероприятия по изъятию объектов недвижимого имущества по ул. <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Я.Н.АБ., ФИО4, ФИО8 являются собственниками <адрес> доме по адресу: <адрес>. При этом, по указанному адресу зарегистрирована только ФИО2 Комитет обратился в ООО «НЭКС» для установления рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно заключению которого рыночная стоимость составила 1940000 руб., стоимость убытков, причиняемых собственнику жилого помещения его изъятием составляет 70000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 650000 руб., общая стоимость 2 660 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ собственниками получено уведомление № с соглашением об изъятии недвижимости. В настоящее время собственниками изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение, либо уведомление об отказе в подписании соглашения. Просит иск удовлетворить, при этом выкупная стоимость изымаемого имущества должна быть установлена на основании отчета ООО « НЭКС» и по состоянию на дату составления указанного отчета.
Ответчик ФИО2, её представитель ФИО3 возражали против удовлетворения иска, суду пояснили, что не согласны с выкупной стоимостью изымаемого имущества, предлагаемого истцом на основании отчета ООО « Нэкс», считают ее явно заниженной. Кроме того, выкупная стоимость должна определяться на момент рассмотрения спора, а не на дату составления отчета. Не согласны с заключением судебной оценочной экспертизы, поскольку корректировка на торг в размере 9,4 % применена экспертом необоснованно, т.к. скидка на торг составляет 6 %; экспертом неверно исчислена сумма весов по объектам аналогам ; экспертом не применена корректировка на техническое состояние объекта. Просят в удовлетворении иска отказать.
Ответчики ФИО8, ФИО4, в лице их законного представителя ФИО7, третье лицо ООО « НЭКС» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, заключение прокурора, допросив эксперта ФИО9,, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
По правилам ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе, со строительством (реконструкцией) автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, при отсутствии других возможных вариантов строительства (реконструкции) этих объектов.
Пункт 1 статьи 56.3 ЗК РФ предусматривает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.
В соответствии с п. 3 ст. 56.2 ЗК РФ в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.
Положениями п.1 ст. 56.6 ЗК РФ предусмотрено, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (п.2 ст. 56.6 ЗК РФ).
В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в статьей 56.4 настоящего Кодекса, в решении об изъятии указывается это лицо. В решении об изъятии указываются сооружения, изъятие которых в соответствии с гражданским законодательством не осуществляется, а также сервитуты, которые установлены в отношении изымаемых земельных участков и которые сохраняются (п.4 ст. 56.6 ЗК РФ).
Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ).
Согласно статье 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1).
Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества (пункт 2).
В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Установлено, что ФИО2, ФИО4, ФИО8 являются собственниками <адрес>, общей площадью 37,8 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
При этом в указанной квартире зарегистрирована лишь ответчик ФИО2
Распоряжением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
На основании распоряжения Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об изъятии земельного участка, многоквартирного дома и жилых помещений по адресу: <адрес>», осуществляются мероприятия по изъятию объектов недвижимого имущества по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом ответчикам вручено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ о подписании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «<адрес>», содержащее проект соглашения, выписки из ЕГРН на жилое помещение и земельный участок, а также отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.
Из указанного проекта соглашения об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд городского округа «<адрес>» определен размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 2 660000 руб.
Соглашение относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения сторонами не было достигнуто, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с иском о принудительном изъятии жилого помещения.
Так, из отчета ООО «НЭКС» № об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что рыночная стоимость жилого помещения ( квартиры) составляет 1940000 руб., убытки, связанные с переездом из изымаемой квартиры в другое жилое помещение в размере 16 000 руб., убытки связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности в размере 52000 руб., убытки связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение в размере 2000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 650000 руб., итого общая сумма 2660000 руб.
Согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются (введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 473-ФЗ).
Согласно п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу положений ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1).
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2).
Как следует из ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО « Аина» № от ДД.ММ.ГГГГ размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, по указанному адресу по состоянию на дату производства экспертизы -ДД.ММ.ГГГГ составляет 3842629 рублей, из которых рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>- 1086000 руб., рыночная стоимость доли собственников в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество МКД, втом числе земельного участка, на котором расположен жилой дом – 1145905 руб., убытки, связанные с переездом, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 160200 руб., величина стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД, причитающийся на доли собственников-853388 руб.
Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, со ссылкой на правовые нормы, мотивировано. Каких-либо противоречий между исследовательской частью заключения и выводами не имеется. Выводы эксперта логичны, последовательны и не допускают их двусмысленного толкования. Размер возмещения в связи с принудительным изъятием недвижимости определен с учетом положений статьи 56.8 ЗК РФ и статьи 32 ЖК РФ.
При этом суд критически относится к возражениям ответчика на выводы эксперта, поскольку при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения без учета аварийности, в данном случае благоустроенного жилого помещения с центральным отоплением, водоснабжением и водоотведением, расположенного в многоквартирном жилом доме в деревянном исполнении и в удовлетворительном рабочем состоянии. Жилые дома, в которых расположены оцениваемая квартира и объекты-аналоги, сопоставимы по техническому состоянию без учета аварийности спорной квартиры и многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира. Величина физического износа дома определялась по «Правилам определения физического износа конструкций и элементов зданий» (ВСН-53-86р).
При определении стоимости жилого помещения экспертом обоснованно применена корректировка на торг в размере 9,4 %, используемая при неактивном рынке в категории городов с населением до 500000 чел и уровнем дохода ниже среднего.
В расчете удельных весов для каждого объекта-аналога была допущена опечатка в п.6 для объекта –аналога №, что никак не повлияло на арифметический подсчеты эксперта и конечный результат, поскольку расчет суммы весов произведен экспертом верно.
Указанное заключение суд признает допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого имущества, размера убытков, в связи с чем определяет выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в размере 3842629 руб.
Довод истца о том, что сумма возмещения должна быть принята на дату ДД.ММ.ГГГГ, подлежит отклонению, поскольку пунктом 2 ст. 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Таким образом, при изъятии жилого помещения размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество, расположенное по вышеуказанному адресу, необходимо определить в сумме 3842629 руб.
Одновременно суд критически оценивает отчет ООО « НЭКС» № об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость изымаемого имущества и размера убытков составляет 2660000 руб., поскольку выкупная стоимость в нем существенно занижена, что подтверждается заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость изымаемого имущества и размера убытков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2880780 руб. Следовательно, отчет ООО « НЭКС» не соответствует признакам достоверности доказательства.
Кроме того, шестимесячный срок действия такого отчета на момент вынесения судебного акта истек.
Суд не принимает его во внимание и по тем основаниям, что размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество определяется, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
С учетом установленных обстоятельств суд полагает, что исковые требования о принудительном изъятии жилого помещения, доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок, прекращении права собственности ФИО2, ФИО4, ФИО8 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, признании на указанную квартиру права муниципальной собственности подлежат удовлетворению.
Необходимо возложить на ответчиков обязанность принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения суда в законную силу.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.
Переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования прежних собственников.
В силу пункта 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Соответственно подлежат удовлетворению требования о прекращении права пользования жилым помещением и выселении ФИО2 Решение суда является основанием для снятия ФИО2 с регистрационного учета по указанному адресу.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации <адрес> удовлетворить частично.
Изъять жилое помещение – квартиру с кадастровым (или условным) номером <данные изъяты>, площадью 37,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>12; долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; долю в праве общей собственности на земельный участок.
Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес>12 в размере 3842629 рублей.
Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт <данные изъяты>), ФИО4 (свидетельство о рождении II-АЖ №), Запригаловой Яны Д. (свидетельство о рождении II-АЖ №) на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>12 и признать право муниципальной собственности на указанное жилое помещение.
Возложить на ФИО2, ФИО4, ФИО8, в лице их законного представителя ФИО7, обязанность принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения суда в законную силу.
Прекратить право пользования ФИО2 жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>12, и выселить ее из указанного жилого помещения.
Решение суда является основанием для снятия ФИО2 с регистрационного учета по указанному адресу.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Болотова Ж.Т.