УИД: 50RS0011-01-2022-002683-13 Гражданское дело № 2-1826/22
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 декабря 2022 года г. Жуковский Московская область
Жуковский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Царькова О.М.
при секретаре Белорусове А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «АРИС», ФИО3, Жуковскому ГОСП ГУ УФССП России о признании торгов недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, которым просят признать торги квартиры, расположенной по адресу: Х, - недействительными; расторгнуть договор купли-продажи указанной квартиры с ФИО3; обязать Управление Росреестра по Московской области исключить запись о регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО3 и восстановить запись о регистрации права собственности за ФИО1.
В обоснование заявленных исковых требований указывают, что постановлением судебного пристава-исполнителя от ХХХХ года возбуждено исполнительное производство № *** в отношении ФИО1 о взыскании задолженности по ипотечному кредиту. Задолженность по кредиту была погашена в ХХХХ года, о чем свидетельствует постановление судебного пристава-исполнителя от ХХХХ года и Выписка из ЕГРН от ХХХХ года без отметки об обременении. Однако, из исполнительного производства исчезло заявление о полном погашении ипотечного кредита с приложением справки ПАО Банка ВТБ о полном погашении кредита. ХХХХ года истцы обратились к Руководителю УФССП России по Московской области, начальнику отдела организации работы по реализации имущества должников УФССП России по Московской области по электронной почте с просьбой приостановить торги до выяснения всех обстоятельств по исполнительным производствам. Постановлением заместителя начальника отделения – заместителя старшего судебного пристава от ХХХХ года в приостановлении торгов было отказано. ХХХХ года квартира № *** в доме № *** по Х была продана с торгов. Истцы указывают на нарушение процедуры реализации имущества должников с торгов, поскольку дата проведения торгов была установлена на * дней раньше положенного; в Протоколе хода и определения победителя торгов указан лот № ***, который ХХХХ года был аннулирован, а на стр. * Извещения результат торгов по лоту № *** изменен ХХХХ года в *, а этим лотом являлась квартира, расположенная по адресу: Х. Судебным приставом-исполнителем осуществлена оценка арестованного имущества в * руб. при кадастровой оценке квартиры на ХХХХ года – * руб. Истцы полагают, что стоимость квартиры должна составлять около * руб. Актом о наложении ареста (описи имущества) от ХХХХ года квартира передана на ответственное хранение ФИО1 в ее отсутствие и отсутствие ее поручителя. Постановление о назначении хранителя вынесено лишь ХХХХ года. Поскольку организатором торгов были допущены нарушения правил в части публикации Извещения о проведении торгов, составления Протокола хода и определения победителя торгов от ХХХХ года, замены лотов, Жуковским ГОСП Московской области при фактическом погашении задолженности по исполнительному листу № *** от ХХХХ года, выданному Жуковским городским судом, спорная квартира была передана на торги, занижена начальная цена лота, истцы просят признать торги недействительными (л.д.7-14).
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании отсутствовали, их представитель по доверенности (л.д.92,127-129) ФИО4 заявленные ими исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Ответчик ООО «АРИС» в лице представителя по доверенности (л.д.101) ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных ФИО1, ФИО2 требований, указывая в обоснование имеющихся возражений, что доводы истцов являются не обоснованными, надуманными, начальная продажная цена заложенного имущества установлена решением суда, которым обращено взыскание на заложенное имущество. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства при реализации заложенного имущества не нарушен, отвечает Закону об ипотеке. Организатором торгов соблюдены принципы публичности торгов посредством надлежащего размещения извещения о проведении торгов и результатах торгов (л.д.104-106).
Ответчик ФИО3 представил возражения, в которых указывает, что является добросовестным покупателем квартиры, процедура торгов была проведена организатором торгов в соответствии с действующим законодательством в установленные сроки, задолженность истцов перед банком не погашена до настоящего времени, доказательств нарушения их прав не представлено (л.д.110-111).
Ответчик Жуковское ГОСП ГУ ФССП России по Московской области о сути заявленных исковых требований, месте и времени их рассмотрения извещен судом надлежащим образом, в настоящее судебное заседание представитель не явился, о причинах неявки не сообщил, возражений по иску суду не представил.
3-и лица УФССП России по Московской области, Управление Росреестра по Московской области извещены, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, каких-либо ходатайств, заявлений, возражений не представили.
3-е лицо БАНК ВТБ (ПАО) о сути заявленных исковых требований, месте и времени их рассмотрения извещено судом надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился, ранее представил возражения против удовлетворения заявленных исковых требований, указывая в их обоснование, что задолженность истцов перед банком по кредитному договору до настоящего времени не погашена, а доводы о нарушении порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Начальная продажная стоимость имущества на публичных торгах определена на основании решения суда по делу № ***, вступившего в законную силу. Решение суда не оспорено, заявлений о пересмотре цены не подавалось. Истцы не указали, как именно нарушено их право, к каким последствиям привели указанные нарушения и как их право может быть восстановлено в случае признания торгов недействительными (л.д.135-136).
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, вступившим в законную силу решением Жуковского городского суда Московской области от ХХХХ года по гражданскому делу № *** удовлетворены заявленные Банком ВТБ (ПАО) исковые требования к ФИО2, ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога (л.д.144-147). Из указанного решения следует, что задолженность ФИО1 и ФИО2 перед Банком ВТБ (ПАО) по ипотечному кредитному договору №*** от ХХХХ года составляет * рублей, предметом залога по указанному кредитному договору являлась квартира, расположенная по адресу: Х, - на которую обращено взыскание, определен способ реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере * рублей. Из составленной ХХХХ года выписки из ЕГРН следует, что собственником квартиры № *** в доме № *** по ул. Х была зарегистрирована ФИО1 (л.д.196-198). Согласно выписке из домовой книги, по состоянию на ХХХХ года в квартире были зарегистрированы ФИО1, ФИО2 и ФИО6 (л.д.189). Решением Жуковского городского суда Московской области от ХХХХ года ФИО1, ФИО2, ФИО6 признаны прекратившими право пользования указанным жилым помещением со снятием с регистрационного учета (л.д.116-117).
ХХХХ года на основании указанного решения суда были выданы исполнительные листы серии ФС № *** в отношении должника ФИО1, серии ФС № *** в отношении должника ФИО2 и получены службой судебных приставов ХХХХ года (л.д.148-155, 174-176).
Постановлением заместителя начальника отделения – заместителя старшего судебного пристава Жуковского ГОСП от ХХХХ года было возбуждено исполнительное производство № *** в отношении ФИО1 (л.д.177-179).
*** года судебным приставом-исполнителем Жуковского ГОСП на квартиру, расположенную по адресу: Х, был наложен арест (л.д.180-183).
*** года судебным приставом-исполнителем объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанной квартиры (л.д.187-188).
Постановлением судебного пристава-исполнителя Жуковского ГОСП от ХХХХ года исполнительное производство № *** окончено в связи с оплатой должником ФИО2 взысканных денежных средств, что подтверждается платежным поручением от должника №*** от ХХХХ года (л.д.43). Основанием для принятия постановления об окончании исполнительного производства явилась справка Банка ВТБ (ПАО) о полном погашении ФИО2 задолженности по кредитному договору № *** от ХХХХ года по состоянию на ХХХХ года (л.д.50). При этом представитель Банка ВТБ (ПАО) отрицает факт погашения образовавшейся задолженности по состоянию на момент рассмотрения дела в суде, в письменных возражениях указывает, что последний платеж был внесен должниками ХХХХ года.
ХХХХ года постановление об окончании исполнительного производства № *** от ХХХХ года отменено, исполнительное производство возобновлено (л.д.82).
В этот же день ФИО2 обратилась к ВРИО начальника отделения старшего судебного пристава Жуковского городского отдела судебных приставов ГУФССП России по Московской области с просьбой остановить торги квартиры, расположенной по адресу: Х и приостановить исполнительное производство № *** от ХХХХ года в отношении ФИО1 (л.д.80).
Постановлением заместителя начальника отделения – заместителя старшего судебного пристава Жуковского ГОСП от ХХХХ года в удовлетворении заявления об отложении исполнительных действий и (или) применении мер принудительного исполнения по исполнительному производству *** отказано (л.д.81).
В соответствии с ч. 1 ст. 86 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицу, с которым Федеральной службой судебных приставов или ее территориальным органом заключен договор.
Постановлением от ХХХХ года судебный пристав-исполнитель Жуковского ГОСП установил стоимость арестованной квартиры № *** в доме № *** по ул. Х в размере * рублей и назначил ответственным хранителем арестованного имущества ФИО1 (л.д.172-173,184-186).
Истцы считают установленную судебным приставом-исполнителем стоимость заниженной, однако, суд не может согласиться с данными доводами истцов, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
П. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке» содержит специальные нормы о порядке определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества при его реализации.
Начальная продажная цена была установлена вступившим в законную силу заочным решением Жуковского городского суда Московской области от ХХХХ года в соответствии с нормами п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Указанное решение вступило в законную силу, истцами не обжаловалось, установленная начальная продажная цена не оспаривалась.
Из ч. 1 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" следует, что принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 449.1 ГК РФ организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.
ХХХХ года судебный пристав-исполнитель Жуковского ГОСП ГУФССП России по Московской области передал арестованное в рамках исполнительного производства № *** имущество на реализацию на торгах (л.д.169-171).
ХХХХ года Уведомлением № *** о готовности к реализации арестованного имущества Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Московской области поручило Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области реализацию арестованного судебным приставом-исполнителем Жуковского ГОСП ГУ ГУФССП России по Московской области имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: Х (л.д. 168).
ХХХХ года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в соответствии с Государственным контрактом от ХХХХ № ***, постановлением судебного пристава-исполнителя Жуковского ГОСП ГУ ФССП России по Московской области от ХХХХ, уведомлением о готовности к реализации арестованного имущества от ХХХХ № ***, распределенным на заседании комиссии, уполномоченной распределять арестованное имущество ХХХХ, ООО «АРИС» поручено принять от судебного пристава-исполнителя имущество и/или документы, принадлежащие должнику ФИО1, арестованное в ходе исполнительного производства № *** от ХХХХ и реализовать на торгах квартиру № *** в доме № *** по ул. Х (Поручение № *** лот № ***) (л.д.166).
ХХХХ года между судебным приставом-исполнителем и ООО «АРИС» был подписан акт приема-передачи документов арестованного имущества (л.д.167).
В силу ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
В соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Из п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Извещение № *** о проведении публичных торгов было опубликовано ХХХХ года в газете «Подмосковье Сегодня» № *** и размещено на официальном сайте РФ *, а также на сайтах организатора торгов * и электронной торговой площадке ООО «БС Консалтинг» * Дата начала подачи заявок ХХХХ года. Дата окончания подачи заявок – ХХХХ года. Дата торгов – ХХХХ года в * часов (л.д.53-56, 201-206).
Таким образом, процедура извещения о предстоящих публичных торгах организатором торгов не нарушена, торги признаны состоявшимися, по результатам торгов был определен победитель ФИО7, принявшая участие в торгах на основании агентского договора от ХХХХ года в качестве агента по поручению ФИО3, что подтверждается протоколом хода и определения победителя торгов от ХХХХ года (л.д.209-211). Представитель организатора торгов ООО «АРИС» в письменных возражениях пояснил, что в извещении на сайте * указан верно номер тола (№ *** и верный результат торгов, протокол результатов торгов формируется на сайте ЭТП, и, соответственно, нумерация в протоколе присваивается в соответствии с извещением, размещенным на сайте ЭТП. Торги по лоту № *** (поручение *), с которыми истцы отождествляют спорные торги, отменены ХХХХ года на основании постановления судебного пристава-исполнителя об отзыве имущества с торгов от ХХХХ года № ***. Информация размещена на сайте ** с указанием статуса лота № *** «отменен/аннулирован».
ХХХХ года по результатам торгов между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и ФИО3 был заключен договор № *** купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Х, который прошел государственную регистрацию, собственником квартиры указан ФИО3, что подтверждается составленной по состоянию на ХХХХ года выпиской из ЕГРН (л.д.112-113).
В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).
Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Таким образом, нарушения правил и порядка проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями законодательства РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ могли бы послужить основанием для признания недействительными торгов, судом не установлены.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «АРИС», ФИО3, Жуковскому ГОСП ГУ УФССП России о признании торгов квартиры, расположенной по адресу Х – недействительными, признании начальной цены квартиры заниженной, расторжении договора купли-продажи квартиры, заключенного с ФИО3, исключении записи о регистрации права собственности на квартиру за ФИО3, восстановлении записи о регистрации права собственности на квартиру за ФИО1 – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Жуковский городской суд.
Судья О.М. Царьков
Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2022 года
Судья О.М. Царьков