УИД № 34OS0000-01-2021-000610-46

Дело № 3а-251/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 23 августа 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «<.......>» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 11239 701 рубль 20 копеек. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает ее права, поскольку влечет уплату арендных платежей, при расчете которых применяется кадастровая стоимость, в необоснованно завышенном размере. С утвержденной кадастровой оценкой истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 5317 000рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивала.

Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) явку своего представителя в суд не обеспечил. В поступившем до заседания заявлении представитель ответчика ФИО2 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда, замечаний к экспертному заключению не имеет.

В заявлении представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО3 также просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещались судом в установленном законом порядке, однако в судебное заседание не явились, заявлений об отложении заседания не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка без проведения торгов от 12 октября 2018 года № № <...>, заключенного с МО городской округ-город Волжский Волгоградской области, и дополнительного соглашения к нему № 1 ООО «<.......>» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 3 340 +/- 12 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – земли под объектами торговли (под здание торгового центра с пристройкой) (т. 1 л.д. 93-96, т. 2 л.д. 149-162).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 5 марта 2021 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка № <...> в размере 11239701 рубль 20 копеек определена на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 19, 97).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №104/06-2021 от 11 августа 2021 года, составленный оценщиком ООО «<.......>», согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 5317 000 рублей (т. 1 л.д. 125-242).

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с постановкой вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно выводам заключения эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО4 № 8758/5-4 от 29 декабря 2021 года отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не выявлено. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка, определены правильно. Ошибки при выполнении математических действий в отчете не допускались. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой. Указанное исключило необходимость определения экспертом рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года (т. 2 л.д. 67).

В целях устранения противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного ответчика Облкомимущество определением суда от 17 февраля 2022 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФГБУ Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Эксперты данного экспертного учреждения в своем заключении №421/14-4 от 17 июня 2022 года пришли к выводу о том, что выполненный оценщиком ООО «<.......>» отчет № 104/06-2021 от 11 августа 2021 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, нарушений требований ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекту оценки, не выявлено, что исключило необходимость расчета экспертами рыночной стоимости спорного земельного участка (т. 2 л.д. 233 оборот).

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьей 84 данного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В данном случае экспертные заключения ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России и ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение по поставленным судом вопросам. Экспертами указанных учреждения проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключения не вводят в заблуждение, не вызывают сомнения, не допускают противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы экспертов содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертами в заключениях даны ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперты является незаинтересованными в исходе дела лицами, предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеют специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Заключения экспертов № 8758/5-4 от 29 декабря 2021 года и №421/14-4 от 17 июня 2022 года содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить под сомнение выводы экспертов двух экспертных организаций о соответствии представленного истцом отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО «<.......>», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Также эксперты пришли к выводу об отсутствии необходимости расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года, в рамках проведения порученной им судебной экспертизы, поскольку определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости является обоснованной и составляет 5317 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Оценивая заключения экспертов, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В отчете, проверенном экспертами был реализован сравнительный подход к оценке объекта оценки. В рамках проведения экспертизы отчета в отчете не выявлено замечаний и ошибок в методических основах проведения расчетов в рамках используемых методов примененного подхода. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методическим основам, приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Расчеты выполнены без ошибок и пропусков, которые могли бы существенно повлиять на полученный результат оценки рыночной стоимости объекта оценки. Допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация указана в отчете. Указанные в отчете данные подтверждаются источниками информации, а расчетные показатели сформированы на основании использованной рыночной информации. Экспертом были проанализированы альтернативные источники информации, которые находятся в открытом доступе, для определения возможности использования сравнительного подхода. Проведенный анализ и расчеты подтвердили достоверность и достаточность рыночной информации, используемой в отчете, а, следовательно, и полученный оценщиком результат.

Соответственно, экспертные заключения, а также и отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «<.......>», в котором определена величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года.

Выводы экспертов аргументированы, подтверждены представленными материалами. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что утвержденная приказом административного ответчика Облкомимущество кадастровая стоимость земельного участка в размере 11239701 рубль 20 копеек превышает его рыночную стоимость в размере 5317000 более чем в два раза, что затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку влияет на размер арендных платежей за пользование объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость в размере рыночной равной величине, определенной в отчете № 104/06-2021, выполненном 11 августа 2021 года оценщиком ООО «<.......>» - 5 317000 рублей.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения истца с настоящим административным иском в суд – 20 октября 2021 года (т. 1 л.д. 84-87).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 3340 +/-12 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5317 000 (пять миллионов триста семнадцать тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2022 года.