Решение по делу № 2-2067/2023 от 31.08.2023

К делу №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи: Барчо Р.А.,

при секретаре: ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 и ФИО5 о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 и к ее супругу - ФИО5 о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности.

В обоснование иска указал, что ФИО3 являлся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записями в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 подписан договор купли-продажи недвижимости, из которого следует, что ФИО3 осуществил возмездное отчуждение жилого дома, общей площадью 135,5 кв.м. с кадастровым номером №:83 и земельного участка площадью 2400 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> в пользу ФИО5 Е.Н., оплатившей 2 179 000 рублей.

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-№ и №№ право собственности на земельный участок и жилой дом за ответчицей зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделаны записи о государственной регистрации права № и №.

При этом фактически ФИО3 имел намерение заключить с ответчицей договор дарения, однако супруга истца, не возражая против проживания ФИО5 Е.Н. в жилом доме, отказывалась предоставлять согласие на заключение сделки дарения в силу сложной финансовой ситуации и настаивала на заключении договора купли-продажи, в рамках которого (в пункте 7) указано о ее согласии на заключение сделки купли-продажи.

На момент подписания договора купли-продажи у ответчицы отсутствовали денежные средства для оплаты приобретаемых объектов недвижимости.

В связи с тем, что стороны находились в доверительных отношениях, было принято решение о составлении расписки для обеспечения гарантий исполнения обязательств по оплате договора.

Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 составила расписку, в соответствии с которой приняла на себя обязанность в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать истцу наличные денежные средства в размере 2 179 000 рублей.

Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ обеспечить выполнение обязательств по оплате ш представилось возможным, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 собственноручно составила новую расписку, согласно которой приняла на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать истцу наличные денежные средства в размере 2 179 000 рублей.

Указанное обязательство также было неисполненной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ денежные средства истцу не выплачены.

При этом, истец по настоящее время проживает в жилом доме, являющимся предметом сделки, то есть истец не передавал объект недвижимости собственность ФИО2, т.е. стороны не приступили к исполнению и до настоящего времени не исполнили взаимные обязательства друг перед другом.

Истец просит признать договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной ФИО3 с ФИО2, прекратив право собственности ФИО2 в отношении жилого дома с кадастровым номером №:83 и земельного участка с кадастровым номером №:15, расположенных по адресу: <адрес>.

Восстановить запись о праве собственности ФИО3 в отношении жилого дома с кадастровым номером №:83 и земельного участка с кадастровым номером №:15, расположенных по адресу: <адрес>.

Представитель истца по доверенности ФИО9 своевременно и надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. Об уважительности причин неявки суду не сообщил. Представил суду ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором указал, что просит иск удовлетворить.

Ответчица – ФИО1 своевременно и надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. Об уважительности причин неявки суду не сообщила. От представителя ответчицы – ФИО10 поступило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором указала о признании исковых требований.

Ответчик – ФИО5 своевременно и надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Об уважительности причин неявки суду не сообщил. Представил в материалы дела возражения относительно исковых требований, в которых просит в иске отказать, так как оспариваемая истцом сделка прошла государственную регистрацию и при этом ответчица, будучи его бывшей супругой, в установленном законом порядке получила налоговый вычет за приобретенное в собственность жилье.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования ФИО3 удовлетворить по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ФИО3 являлся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записями в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ обеспечить выполнение обязательств по оплате не представилось возможным, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 собственноручно составила новую расписку, согласно которой приняла на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать истцу наличные денежные средства в размере 2 179 000 рублей.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из приведенных норм закона в системной взаимосвязи, суд приходит к выводу, что положения ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

В п.8 договора купли-продажи, оспариваемого истцом, ФИО3 и ФИО2 указали, что передача недвижимости, ключей, а также соответствующих документов, произведена в момент подписания договора, без дополнительных актов приема-передачи или соглашений.

Вместе с этим, из материалов дела усматривается, истец и ответчица фактически не отошли от диспозитивных положений абз.2 п.1 ст. 556 ГК, а именно: предусмотрев, условие о передаче имущества в момент подписания договора, фактически не исполнили соответствующее обязательство.

Одновременно с этим, стороны не согласовали в договоре условие о том, что что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать недвижимость.

Изложенное подтверждается нотариальной доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием паспортных данных истца и расписками ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, из которых усматривается, что:

-ФИО3 не прекратил свое владение в отношении жилого дома, общей площадью 135,5 кв.м. с кадастровым номером №:83 и земельного участка площадью 2400 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> и продолжает числиться зарегистрированным и проживать по указанному адресу;

-ФИО2 в долговых расписках, кроме прочего указала в качестве места своего жительства адрес: <адрес>, Тахтамукайский p-он, пгт.Энем, <адрес>.

Кроме этого, из материалов дела усматривается, что ФИО5 также не проживает в спорном жилом доме.

Суду не представлены, доказательства того, что ФИО2 и/или ее бывший супруг оплатили, вступили во владение спорным имуществом, совершали действия по распоряжению им, а также несли бремя его содержания.

Доказательства, свидетельствующие о том, что ответчики обладали денежной суммой, которая была или могла быть истрачена на оплату объектов, недвижимости расположенных по адресу: <адрес>.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что п.п.3, 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заведомо недостоверны.

Таким образом, основные обязанности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не были исполнены как продавцом (не состоялась передача недвижимости покупателю), так и покупателем (не состоялась оплата недвижимости), т.е. сторонами не исполнены взаимные обязательства, являющиеся в рассматриваемом случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности, что соответствует смыслу разъяснений, приведенных в абз. 2–4 п. 61 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

С учетом вышеизложенного, исходя из положений п.2 ст.218 ГК, имеются законные основания для вывода, что ФИО2 не приобрела право собственности на квартиру.

Доводы ФИО5, основанные на том, что его бывшая супруга получила налоговый вычет после подачи документов о приобретении жилья, суд считает несостоятельными, так как указанное обстоятельство не является доказательством исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и применение положений главы 60 ГПК РФ не являются предметом судебного разбирательства в рамках настоящего гражданско-правового спора.

В соответствии со ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ч.ч.1-2 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 58 и 59 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права иск подлежит удовлетворению.

Согласно п.52 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из материалов дела усматривается, что с сентября 2016 года по настоящее время фактически не состоялось исполнение основной обязанности по приему-передаче объектов недвижимости в рамках спорного договора купли-продажи, в связи с отсутствием встречного исполнения со стороны покупателя, т.е. не состоялось исполнение обязательных условий, необходимых для регистрации перехода права собственности.

Принимая во внимание фактическое отсутствие подобия иной сделки, в качестве прикрываемой, а также учтивая наличие у истца воли на безвозмездное отчуждение при отсутствии обязательного согласия третьего лица (супруги) на совершение сделки дарения, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 и ФИО2 фактически совершили мнимую сделку, под видом которой имели намерение достичь результата правовых последствий, характерных для притворной сделки.

Однако, подобные намерения остались бездейственными, т.е. также не были реализованы.

На основании изложенного, суд признать договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 недействительным (ничтожным).

Руководствуясь ст.ст.194 – 199, 233-238 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковое заявление ФИО3 к ФИО2 и ФИО5 о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 недействительным (ничтожным)

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Росреестра по <адрес> восстановить запись о праве собственности ФИО3 в отношении жилого дома с кадастровым номером №:83 и земельного участка с кадастровым номером №:15, расположенных по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Р.А. Барчо