Решение
Именем Российской Федерации
18 мая 2023 года <адрес>
Автозаводский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Фроловой С.В.,
при ведении протокола помощником судьи Ионесий М.В.,
с участием:
представителя истца по доверенности ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к СПК № о признании права собственности на нежилое помещение,
Установил:
ФИО2 обратился в Автозаводский районный суд <адрес> с иском о признании за ним права собственности на нежилое помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Специализированным потребительским кооперативом № (далее СПК №) в лице председателя правления ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № нежилого помещения, в соответствии с которым ФИО2 приобрел в собственность нежилое помещение - часть неиспользуемого технического помещения, примыкающего к квартире, принадлежащей покупателю на праве собственности, общей площадью 30 кв.м., состоящее из 1 комнаты расположенное на 16 этаже здания переменной этажности №ти этажного жилого дома с техническими этажами и инженерно-техническим обеспечением), находящегося по адресу: <адрес>, на земельном участке, с кадастровым номером: №, инвентарный номер здания №. Стоимость объекта составила 450 000 рублей.
Покупатель оплатил продавцу стоимость объекта в полном объеме в соответствии с условиями договора купли-продажи, в связи с чем, продавец передал, а покупатель принял вышеуказанный объект, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ.
Приобретенный истцом объект был образован в результате раздела нежилого помещения (общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме), площадью 5 658,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Нежилое здание расположено в пределах здания с кадастровым номером №
В настоящее время истец намерен зарегистрировать свое право собственности на спорный объект недвижимости, однако не имеет возможности, поскольку предыдущий собственник помещения - СПК № не зарегистрировал за собой право собственности в установленном законом порядке.
ДД.ММ.ГГГГ председатель СПК № ФИО3 обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета образованных объектов недвижимости, однако уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ осуществление государственного кадастрового учета было приостановлено, в связи с тем, что заявитель не был уполномочен собственниками помещений на осуществление действий по постановке на государственный кадастровый учет нежилых помещений.
Между тем, решением общего собрания членов кооператива СПК № от ДД.ММ.ГГГГ, члены кооператива согласились в части продажи неиспользуемых помещений, примыкающих к квартирам №, № уполномочили председателя правления ФИО3 заключить от имени и в интересах кооператива договоры купли-продажи помещений.
С учетом указанного истец просил суд признать за ним право собственности на нежилое помещение, общей площадью 29,4 кв.м., состоящее из 12, 13 позиции на поэтажном плане, расположенное на 16 этаже здания переменной этажности, в помещении с кадастровым номером <адрес> находящегося по адресу: <адрес>.
В судебном заседании по рассмотрению заявленных исковых требований представитель истца по доверенности - ФИО1 (л.д. 19) основания и доводы, изложенные в исковом заявлении поддерживал и настаивал на удовлетворении заявленных истцом требований. Дополнительно пояснил, что спорное помещение является частью другого помещения, которое решением общего собрания собственников было принято продать. Ответчик являясь бывшим собственником нежилого помещения передал его по договору-купли продажи истцу, который для выполнения его условий заключил договор с ООО «Рекон», затем подписали акт выполненных работ и заключили соглашение по взаимным требованиям. Истец исполнил договор, внеся денежные средства и подписав передаточный акт.
Ответчик - представитель СПК № в судебное заседание не явился, предоставил заявление о признании исковых требований и рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 40).
3-е лицо - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, хотя о дне и времени слушания дела уведомлялся (л.д. 39). О причинах неявки представителя 3-его лица суду неизвестно, заявлений и ходатайств от него до начала слушания не поступало.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика и представителя 3-его лица по имеющимся и предоставленным в материалы дела документам.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что решением учредительного собрания собственников помещений в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, в целях управления комплексом недвижимого имущества в указанном многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, был создан Специализированный потребительский кооператив № (далее СПК №), что подтверждается Уставом, зарегистрированного 29.06.20215 (л.д. 44-48).
Согласно п. 1.4 Устава, кооператив создается в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме.
ДД.ММ.ГГГГ мэрией г.о. Тольятти было выдано разрешение ЖСК "Мое жилище" на ввод объекта в эксплуатацию <адрес>-ти этажного жилого дома с техническими этажами поз. 19 и инженерно-техническим обеспечением - II этап строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 50-55).
До введения указанного объекта в эксплуатацию, а именно ДД.ММ.ГГГГ был составлен протокол № общего собрания членов кооператива СПК №, проведенного методом письменного опроса, из п. 6 которого следовало, что на собрании были рассмотрены заявления застройщиков квартир № № и 224 о заключении между ними и кооперативом договоров купли-продажи части неиспользуемых помещений, примыкающих к указанным квартирам. Уполномочить председателя СПК № ФИО3 заключить от имени и в интересах кооператива указанные договора купли-продажи. Предложить заявителям-застройщикам квартир 223 и 224 установить на доме в счет оплаты по данным договорам купли-продажи: систему видеонаблюдения, домофон, шлагбаум, устройства автоматического запирания калиток на сумму 1 050 000 рублей (л.д. 7-8).
На основании данного протокола ДД.ММ.ГГГГ между СПК № и ФИО2 был заключен договор № купли-продажи нежилого помещения - части неиспользуемого технического помещения, примыкающего к квартире, принадлежащей ФИО2 на праве собственности, общей площадью 30 кв.м. состоящее из 1 комнаты (план схема помещения приложение № к настоящему договору), расположенное на 16 этаже здания переменной этажности <адрес>-ти этажного жилого дома с техническими этажами и инженерно-техническим обеспечением), находящегося по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, инвентарный номер здания № (п. 1.1 договора). Стоимость объекта составила 450 000 рублей, которую покупатель обязался оплатить единовременно в течение 120 дней с момента подписания данного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 2.1 и п. 2.2 договора) (л.д. 9-11).
Как указано в п. 6.3 указанного договора купли-продажи, он составлен в трех экземплярах, один из которых находится в делах по адресу: Росреестр, Тольяттинское отделение, а остальные передаются продавцу и покупателю. Однако такие сведения в Управлении Росреестра отсутствуют (л.д. 22).
Во исполнение условий данного договора истцом предоставлены в материалы дела договор № подряда от ДД.ММ.ГГГГ между СПК № и ФИО2 о выполнении работ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ согласно локально сметному расчету (л.д. 62-63), квитанция от ДД.ММ.ГГГГ на оплату по договору № на сумму 450 000 рублей ИП ФИО2 (л.д. 64), договор на монтажные работы № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО2 по принятию и оплате комплекса монтажных работ по установке систем безопасности на объекте по адресу: <адрес> (л.д. 65-68), справка о стоимости выполненных работ и затрат от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69-70) и акт о приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71-75, 76-80).
ДД.ММ.ГГГГ между СПК № и ФИО2 было подписано соглашение о зачете взаимных требований по договору № купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 81).
ДД.ММ.ГГГГ во исполнение условий договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 и СПК № подписали передаточный акт, в соответствии с которым ФИО2 в собственность передано указанное в договоре помещение в качественном состоянии (л.д. 12).
В п. 6 названного передаточного акта записано, что он составлен в трех экземплярах, один из которых находится у продавца, другой у покупателя, а третий - в делах Росреестра, Тольяттинское отделение. Между тем, такие сведения в Управлении Росреестра отсутствуют (л.д. 22).
С учетом приведенных обстоятельств, ФИО2 считает, что у него возникло право требования о признании за ним права собственности на нежилое помещение, общей площадью 29,4 кв.м., состоящее из 12, 13 позиции на поэтажном плане, расположенное на 16 этаже здания переменной этажности, в помещении с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>.
Указанные требования истца признаются ответчиком - СПК № (л.д. 25, 40).
Статьей 39 ГПК РФ прямо предусмотрено право ответчика на признание иска. Этой же нормой предусмотрено, что суд может не принять признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
В данном случае суд не принимает признание иска ответчиком, считая, что такое признание противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц, в частности собственников помещений в многоквартирном <адрес>.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В ч. 2 ст. 36 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2).
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (ч. 3).
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4).
В данном случае решение о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения в многоквартирном доме с истцом ФИО2 принято не решением общего собрания собственников жилого многоквартирного дома, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а методом письменного опроса членов кооператива СПК №, до окончания строительства и введения дома в эксплуатацию, которые на момент его принятия собственниками жилых или нежилых помещений не являлись. Соответственно какие-либо права по распоряжению общим имуществом собственников жилого дома у членов кооператива на дату ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали.
Согласно разрешения на ввод объекта - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, застройщиком данного дома являлся ЖСК «Мое жилище», деятельность которого в настоящее время прекращена.
Каких-либо доказательств о том, что ЖСК «Мое жилище» до ввода дома в эксплуатацию передавал СПК № права на распоряжение жилыми или нежилыми помещениями в указанном многоквартирном доме, а истцу - конкретное нежилое помещение, материалы дела не содержат. Таким образом, ответчиком в обоснование признания им иска документов о наличии прав по распоряжению спорным нежилым помещением не представлено. Также и истцом не представлено доказательств о том, что он является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, о чем заявлено в договоре купли-продажи спорного нежилого помещения, в связи с чем определение его доли в общем имуществе собственников жилого дома не представляется возможным.
Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, согласно действующему законодательству не подлежит отчуждению, а также с ней запрещено совершать действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Таким образом, СПК № не имел надлежащим образом оформленных документов от собственников на распоряжение общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а истец не обладал правами требования выделения доли из общего имущества собственников указанного жилого дома.
Оценивая технический паспорт на спорное нежилое помещение (л.д. 18) и технический паспорт здания 10-12-14-16 этажного жилого дома с техническими этажами поз. 19 и инженерно-техническим обеспечением (л.д. 42-43) суд усматривает, что истец фактически заявил о разделе мест общего пользования многоквартирного дома, что в данном случае противоречит нормам действующего законодательства.
В соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из технического паспорта здания 10-12-14-16 этажного жилого дома с техническими этажами поз. 19 и инженерно-техническим обеспечением не следует, что нежилое помещение - поз. 12 и 13, на которые претендует истец, сформировано как самостоятельное (л.д. 42, 43). При этом сведений о том, для каких целей данное помещение сформировано на момент ввода в эксплуатацию не имеется. Со стороны ответчика в обоснование признания исковых требований также не представлено доказательств о том, что указанное нежилое помещение не обслуживает весь жилой дом. В то время как из договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком следует, что помещение является частью технического помещения.
Как разъяснено в п. 59 постановления Пленума Верховного суда РФ №. Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Анализируя все вышеизложенное в совокупности, с учетом предоставленных истцом доказательств в обоснование заявленных требований, суд не усматривает оснований для признания за ФИО2 права собственности на нежилое помещение, расположенное на 16 этаже здания переменной этажности, находящегося по адресу: <адрес>.
Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью 29,4 кв.м., состоящее из 12, 13 позиции на поэтажном плане, расположенное на 16 этаже здания переменной этажности, в помещении с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня составления в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.
В окончательной форме решение изготовлено 26.05.2023 г.
Судья С.В. Фролова
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№