Решение по делу № 2-267/2025 от 30.05.2025 - о признании сделки недействительной, обязании погасить регистрационную запись, обязании восстановить регистрационную запись.

УИД: 78RS0011-01-2024-004659-13

Дело № 2-267/2025 13 мая 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Коваль Н.Ю.

при секретаре Мурдаловой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску у ФИО8, ФИО7 к ФИО9 и Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, картографии и кадастра о признании сделки недействительной, обязании погасить регистрационную запись, обязании восстановить регистрационную запись,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском ответчикам ФИО3 и Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании сделки недействительной, ссылаясь на следующие обстоятельства:

Истцам на праве общей совместной собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> лит. Б пом 15-Н, кадастровый номер 78:31:0001043:2574 (далее – Помещение), которое сдавалось истцами в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО4

Весной 2024 истцы намеревались продать Помещение, нашли покупателя, разместив рекламу на сайте avito.ru и при подготовке сделки, получив выписку из ЕГРН, обнаружили, что Помещение зарегистрировано в собственности иного лица, а именно - ФИО3

Истцы указали на то, что договор купли-продажи от 27.04.2024, на основании которого право собственности на Помещение было зарегистрировано за ФИО3, является недействительным, поскольку сами они никаких сделок с указанным покупателем не заключали, более того, в период, когда этот договор был подписан, находились на отдыхе за пределами РФ, следовательно, подписать его не могли.

Истцы отрицали знакомство с ФИО3 и получение от нее денежных средств в оплату стоимости Помещения по договору купли-продажи.

Уточнив, в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования, Б-вы просят суд:

Признать недействительным (ничтожным) Договор купли-продажи

от 27.04.2024 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> лит. Б пом 15-Н, кадастровый номер 78:31:0001043:2574, заключенный между ФИО2 и ФИО3

Обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу:

– погасить в ЕГРН регистрационную запись №78:31:0001043:2574-78/011/2024-7 от 03.05.2024 о праве собственности ФИО3 в отношении спорного помещения;

- восстановить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности ФИО2 на вышеуказанное помещение, внесенную на основании Договора купли-продажи нежилого помещения, удостоверенного ФИО5, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, 12.02.2019 по реестру №78/65-н/78-2019-3-426 (т. 1 л.д. 233).

ФИО2, ФИО1, а также представитель истцов- ФИО6 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме с учетом представленных уточнений. Свою позицию по делу изложили также в письменных дополнениях к иску (т. 1 л.д. 57-59, т. 2 л.д. 37-43. 123-125).

Представитель ответчика ФИО10 - ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, против иска возражал, мотивируя следующим:

Весной 2024 года к ФИО12, в гор. Вологде, обратился ее знакомый, ФИО13, который представил ей женщину, называвшую себя ФИО2, намеревавшуюся продать принадлежавшее ей спорное помещение. Ответчик согласовала с обратившейся к ней женщиной условия сделки и 27.04.2024 в г. Вологда подписала договор купли-продажи Помещения. После регистрации договора ФИО3 оплатила продавцу предусмотренную договором цену в размере 12 000 000руб. Спустя некоторое время, к ФИО3 поступили обращения от сотрудников правоохранительных органов, в связи с тем, что по заявлению собственников, которые по их утверждению Помещение не продавали, проводится проверка.

Ответчик в своих возражениях ставила под сомнение как неосведомленность истцов о совершении сделки от их имени, так и то обстоятельство, что подпись от имени ФИО2 в подписанном ФИО3 договоре выполнена не самой ФИО2, а иным лицом, полагала, что Помещение выбыло из обладания ФИО2 по ее воле, при сдаче помещения в аренду, что по ее мнению исключает истребование Помещения у ответчика. Свою позицию по делу изложила в письменных возражениях на иск (т.1 л.д.224-227).

Ответчик Управление Росреестра по Санкт-Петербургу надлежащим образом извещен о дате, времени и места рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил. Свою позицию по делу изложил в письменном отзыве на иск, в котором указал, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу (т.1 л.д. 132-136). В порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело без участия ответчика.

Третье лицо Нотариус ФИО14 о времени и месте рассмотрения дела уведомлена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд, выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

В ходе рассмотрения дела установлено, что 12.02.219 по договору купли-продажи реестровый номер 78/65-н/78-2019-3-426, удостоверенному нотариусом ФИО5 (т.1 л.д. 48-51) ФИО2 приобрела в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> лит. Б пом. 15-Н, имеющее кадастровый номер78:31:0001043:2574 (далее – Помещение).

Поскольку указанный договор был заключен в период брака между ФИО2 и ФИО1, а соглашение об ином между супругами отсутствует, Помещение находится в общей совместной собственности супругов (т.1 л.д. 46).

Судом также установлено, что 14.10.2022 между ФИО2 (арендодателем) и ИП ФИО4 (арендатором) был заключен договор аренды Помещения сроком до 14.08.2024. Помещение передано по акту приема-передачи арендатору (т 1 л.д. 15- 24)

Как следует из материалов дела, 27.04.2024 в г. Вологда подписан в простой письменной форме (т 1 л.д. 228) и подан на регистрацию через МКУ «Вологодский городской МФЦ» в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу Договор купли-продажи спорного помещения, где покупателем указана ФИО3, а продавцом - ФИО2

По Договору цена Помещения установлена в размере 12 000 000 руб., которые подлежат оплате после регистрации перехода права собственности.

Переход права собственности на Помещение от ФИО2 к ФИО3 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 03.05.2024г. (т.1 л.д 86)

Во исполнение указанного Договора, как следует из Расписки, подписанной от имени ФИО2, (т.1 л.д. 230), ФИО3 оплатила цену Помещения в размере 12 000 000 руб. наличными денежными средствами.

Из материалов дела следует, и сторонами не оспаривается, что Помещение на момент заключения договора находилось во владении арендатора ИП ФИО4, который продолжал оплачивать арендную плату ФИО2 в том числе, и после перехода права на Помещение к ФИО3 (т.2. л.д. 34). Таким образом, на исполнение Договора купли-продажи Помещения в части передачи самого Помещения по акту стороны не ссылаются.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспорено ответчиком ФИО3, а что в период с 26.04. по 09.05.202. ФИО2 вместе с семьей находилась на отдыхе за пределами РФ, что подтверждается отметками в ее паспорте для выезда за пределы РФ, следовательно, лично подписать договор купли-продажи Помещения с ФИО3 27.04.2024. в гор. Вологде она возможности не имела. (т.1 л.д 81-83)

Из объяснений ФИО3 в судебном заседании 03.12. 2024 (т. 1 л.д. 246-248) следует, что договор купли-продажи 27.04.2024 в г. Вологде й подписывала не ФИО2, присутствовавшая на том же судебном заседании, а другая женщина.

Из показаний ФИО3 в ходе допроса в качестве потерпевшей по уголовному делу (т.2 л.д. 2-6) следует, что Договор был подписан продавцом в присутствии ФИО3 в помещении многофункционального центра в г. Вологда. Денежные средства от ФИО3 в размере 12 000 000 руб. получала в г. Вологде та же женщина, что и подписывала договор, и которую ФИО3 воспринимала как собственника Помещения - ФИО2

Факт подписания Договора купли-продажи Помещения не ФИО2, а иным лицом, действовавшим под ее именем, также подтверждается:

- заключением специалиста АНО «Бюро судебных экспертиз» - ФИО15 № 7595 от 26.08.2024г. (т.1 л.д. 151-186), выполненного по заданию истца и содержащего вывод о том, что подпись от имени ФИО2 в договоре купли-продажи от 27.04.2024, выполнена иным лицом;

- заключением № 2938/1-1-24, от 06.11.2024 экспертом ФБУ «Вологодская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ» - ФИО16, выполненным в рамках уголовного дела № 12401190001030827, находящегося в производстве Следственного отдела УМВД России по Вологодской области (том 2 л.д. 28-33).

Указанное заключение содержит категорический вывод о том, что рукописные тексты расписок от имени ФИО2, а равно подпись и расшифровка в договоре купли-продажи Помещения от 27.04.2024 выполнены не самой ФИО2, а определенным лицом – ФИО17;

- показаниями самой ФИО17, данными в ходе допроса в качестве подозреваемой по уголовному делу № 12401190001030827 (т.2 л.д. 7-12), из которых следует, что, будучи зависимой от наркотиков, нуждаясь в денежных средствах, она согласилась на предложение выступить при совершении сделки под именем ФИО2, предъявив при этом фальшивый паспорт на ее имя, в который была вклеена фотография самой ФИО17

27.04.2024 ФИО17 встретилась с покупателем Помещения Людмилой в помещении МФЦ по адресу: Вологда, ул. Мира дом 1, где предъявила сотруднице МФЦ паспорт на имя ФИО2, после чего подписала от ее имени договор купли-продажи и подали документы на регистрацию. 12.05.2024 ФИО17 встречалась в банке ВТБ по адресу: <...> где получила от покупателя Людмилы денежные средства, а в подтверждение их получения собственноручно написала расписки от имен ФИО2

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству ответчика ФИО3 определением суда от 10.02.2025 по делу назначена судебная почерковедческая экспертиз, проведение которой поручено УЭУ «Городское учреждение судебной экспертизы» (т. 2 л.д. 152-154).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- выполнена ли расшифровка подписи «Бальзамова Светлана Сергеевна» в Договоре купли –продажи нежилого помещения от 27.04.2024 ФИО2 или иным лицом;

- выполнена ли подпись в Договоре купли –продажи нежилого помещения от 27.04.2024 ФИО2 или иным лицом;

- выполнен ли рукописный текст расписки ФИО2 или иным лицом;

- выполнена ли подпись в расписке от имени ФИО2 ей самой или иным лицом.

Заключением эксперта ФИО18 № 106/01 от 27.03.2025 сделаны категорические выводы о том, что подписи и рукописный текст в исследуемых документах (Договоре купли-продажи Помещения и Расписке в получении денежных средств) выполнены не ФИО2, а иным лицом.

Истцы с выводами судебной экспертизы согласились, а представитель ответчика ФИО3 - ФИО11 не согласился, настаивал на проведении по делу повторной почерковедческой экспертизы.

Определением суда от 13.05. 2025, занесенным в протокол судебного заседания, в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы отказано в связи с недоказанностью оснований для ее проведения.

Так, ответчик ФИО3, ставя под сомнение выводы судебной экспертизы и ходатайствуя о назначении повторной экспертизы, не указала в чем конкретно состоят основания к ее проведению, какие противоречия имеются в заключении эксперта, на чем основаны сомнения в обоснованности его выводов. Ответчик не реализовал возможности ходатайствовать о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по существу заключения (п. 1 ст. 85 ГПК РФ). Само по себе немотивированное несогласие ответчика с выводами заключения эксперта не является основанием к назначению по делу повторной экспертизы.

При этом, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенного исследования, заключение последовательно, выводы мотивированны, основаны на исследовательской части заключения, которая изложена подробно, ответы на поставленные судом вопросы научно обоснованы, процессуальных нарушений в проведении экспертизы суд не усматривает, эксперт в установленном законом порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. В связи с изложенным, заключение экспертизы принимается в качестве достоверного, допустимого доказательства по делу.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив заключение эксперта в совокупности с иными добытыми по делу доказательствами, в том числе, почерковедческими исследованиями, объяснениями сторон и иных лиц, полученными как в рамках настоящего дела, так и в рамках расследования уголовного дела, письменными доказательствами, подтверждающими невозможность присутствия истца ФИО2 в день подписания договора в месте его подписания, суд приходит к выводу о том, что все указанные доказательства между собой согласуются и подтверждают утверждение ФИО2, о том, что договор она не подписывала.

Имеющиеся в материалах дела почерковедческие исследования, включая заключение судебной экспертизы, согласуются по своим выводам как между собой, так и с иными доказательствами, а именно, объяснениями сторон, показаниями подозреваемой ФИО17, данными ей в рамках уголовного дела, доказательствами невозможности ФИО2 лично участвовать в совершении сделки в г. Вологда в связи с отсутствием на дату подписания договора на территории РФ.

Ответчик в ходе судебного разбирательства показала, что подписывала договор и производила расчет не с самой ФИО2, а с другим лицом, действующим под ее именем, а именно с ФИО17

Доводы ответчика о возможной связи между истцом и лицами, заключившими под ее именем сделку, о вовлеченности ФИО2 в подготовку и проведение этой сделки материалами дела не подтверждены и являются голословными. В чем именно состоял интерес ФИО2 в предоставлении посторонним лицам подписанного с ее стороны договора купли-продажи с ФИО3 представитель ответчика пояснить не смог.

При таких обстоятельствах, суд считает установленным, что ФИО2 не подписывала в качестве продавца 27.04.2024 Договор купли-продажи Помещения с покупателем ФИО3

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 19 ГК РФ граждане осуществляют права и обязанности под своим именем. Приобретение прав и обязанностей под чужим именем не допускается.

Между тем, из материалов дела следует, что Договор купли-продажи был подписан ФИО3 не с самой ФИО2, а иным лицом, действовавшим под ее именем с предъявлением фальсифицированного удостоверения личности.

Таким образом, Договор купли-продажи помещения от 27.04.2024 является недействительным (ничтожным). В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Доказательств того, что ФИО2 каким-либо образом одобрила прямо или косвенно Договор, заключенный иными лицами под ее именем с ФИО3 не имеется.

Напротив, ФИО2 последовательно ссылалась на ничтожность этого договора и требовала применений последствий его недействительности. В разумный срок после того, как узнала о заключении договора, обратилась в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступления (т. 1 л.д. 45) и в суд с настоящим иском.

Доводы ответчика о том, что к отношениям сторон подлежат применению не правила о последствиях недействительности сделок, а правила об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, судом отклоняются ввиду следующего.

Несмотря на то, что истец ФИО2 и ответчик ФИО3, действительно, не связаны договорными отношениями, это вызвано тем, что в договорные отношения с ФИО3 под именем ФИО2 вступило иное лицо, сама же ФИО3, заключая и исполняя договор с этим лицом, полагала, что ее контрагентом является ФИО2

ФИО3 не ссылается на приобретение спорного помещения от третьего лица, вследствие чего она не знала и не должна была знать об обстоятельствах выбытия Помещения из обладания ФИО2 Исходя из этого, разрешение спора между собственником и лицом, приобретшим объект у неуправомоченного отчуждателя, действовавшего под видом собственника, разрешается в рамках применения последствий недействительности сделки, а не в рамках истребования имущества у третьего лица.

Кроме того, из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что в фактическое владение Помещением она не вступила, поскольку к моменту предъявления истцом требований о признании сделки недействительной, Помещение продолжало находиться во владении арендатора, заключившего договор с собственником Помещения ФИО2

Следовательно, поскольку Помещение на момент предъявления иска находилось во владении не ответчика ФИО3, а арендатора, получившего его по акту от истца, то надлежащим способом защиты прав истца является не предъявление иска об истребовании имущества, а иск о применении последствий недействительности сделки в виде восстановления записей в ЕГРН в отношении Помещения и его собственников в состояние, существовавшем до совершения оспариваемой сделки. Таким образом, исковые требования истцов в данной части также заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда.

Также следует учесть, что применительно к требованиям ст. 302 ГК РФ ФИО3, не вступившая во владение Помещением, не может ссылаться на свою добросовестность в отношениях с собственником этого Помещения.

В силу указаний п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", ссылка на добросовестность приобретения не может быть противопоставлена иску собственника в том случае, если ответчик не вступил в фактическое владение спорным имуществом.

То обстоятельство, что ФИО2 предоставила Помещение во владение арендатору - индивидуальному предпринимателю ФИО4 не является, применительно к положениям ст.ст. 301, 302 ГК РФ, подтверждением выбытия имущества из обладания собственника по его воле. Воля истца была направлена исключительно на предоставление Помещения в аренду на срок, а не на его отчуждение. Каких-либо доказательств вовлеченности арендатора Помещения в оспариваемые сделки из материалов дела не следует.

Таким образом, к отношениям сторон подлежат применению правила о недействительности сделки и последствиях ее недействительности, а не правила об истребовании имущества у третьего лица. В связи с изложенным, доводы истцов о возможной недобросовестности и неосмотрительности ответчика при заключении оспариваемой сделки, для рассмотрения настоящего спора значения не имеют, поскольку заявленные исковые требования подлежат удовлетворению вне зависимости от добросовестности или напротив недобросовестности ответчика.

При таком положении суд удовлетворяет иск ФИО2 и ФИО1 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 и ФИО7 - удовлетворить.

Признать недействительным Договор от дата купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...> лит. Б, пом 15-Н, кадастровый ххххххх, заключенный между ФИО7 и ФИО9.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга:

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись ххххххх от дата о праве собственности ФИО9, дата г.р. (паспорт гражданина Российской Федерации <...>) на помещение по адресу: Санкт-Петербург, пер. Ульяны ФИО19, д.8 лит. Б, помещение 15-Н, площадью 96,9 кв.м., кадастровый ххххххх.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве собственности ФИО7, дата г.р. (паспорт гражданина Российской Федерации <...>) на помещение по адресу: Санкт-Петербург, пер. Ульяны ФИО19, д.8 лит. Б, помещение 15-Н, площадью 96,9 кв.м, кадастровый ххххххх, внесенную на основании Договора купли-продажи нежилого помещения, удостоверенного ФИО5 нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, дата по реестру ххххххх-н/78-2019-33-426.

Взыскать с ФИО9 (ххххххх) в пользу ФИО7 (ххххххх) госпошлину в размере 60 600 руб.

Отменить с даты вступления решения суда в законную силу обеспечительные меры, принятые определением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от дата по делу ххххххх (2-26/2025) в виде ареста нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> лит. Б пом 15-Н, кадастровый ххххххх.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: