Дело № 2-173/2025

17RS0001-01-2025-000220-75

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 октября 2025 года с. Тээли

Бай-Тайгинский районный суд Республики Тыва в составе председательствующего К.А.М.., при секретаре Ч.Т.О.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Б.О.С. к О.М.С., М.А.О. о признании договора купли-продажи и уступки прав аренды недействительным,

установил:

Б.О.С. обратилась в суд с иском к О.М.С., М.А.О. о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка, уступки права аренды недействительным. В обоснование иска указав, что по договору аренды земельного участка из земель населенных пунктов № 771/2021/22 от 29 июня 2021 г. заключенного между администрацией муниципального района «Бай-Тайгинский кожуун РТ» и Б.О.С., а также О.М.С. мы приняли земельный участок с кадастровым номером № адресными ориентирами: <адрес>, на праве аренды сроком с 29 июня 2021 г по 28 июня 2041 г. Данный договор действующий, договор не расторгался. На данному участке расположен <адрес> принадлежит мне на праве собственности, а квартира № 2 принадлежит на праве собственности О.М.С., мы являемся соседями. По договоренности мы хотели разграничить данный земельный участок на двоих и затем оформить данный участок в собственность, так как на данном участке расположены наши квартиры. 17.04.2025 г. получив выписку из Росреестра по РТ о государственном реестре об объекте недвижимости участок с кадастровым номером №, в графе №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», указано «Ипотека», дата государственной регистрации 20.03.2025 г., ограничение установлено в пользу ПАО Акционерный коммерческий банк «Челиндбанк», лица в пользу которых установлено ограничение указан М.А.О. и Б.О.С. Заключенный между ответчиками договор купли-продажи и уступки права аренды № б/н от 18 марта 2025 г. является недействительным, поскольку договор аренды от 29.06.2021 г. по которому уступлено право аренды затрагивает ее права и интересы, так как на данном земельном участке располагается ее квартира. Согласия на уступку права аренды, а также «Арендодатель» в лице администрации муниципального района «Бай-Тайгинский кожуун Республики Тыва» также согласия не давал. Просит признать договор б/н от 18.03.2025 г. заключенный между О.М.С. и М.А.О. недействительным, взыскать с ответчиков пользу истца расходы по оплате государственной пошлины.

Истица Б.О.С., представитель истца Б.О.С. по доверенности О.М.Н. в суд не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела без участия, исковые требования поддержала по основаниям, указанным в нем, просила удовлетворить.

Ответчик О.М.С. в суд не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, направила заявление о признании исковых требований, рассмотрении дела без ее участия.

Ответчик М.М.О., третьи лица - Администрация муниципального района "Бай-Тайгинский кожуун Республики Тыва", ПАО Акционерный коммерческий банк "ЧЕЛИНДБАНК", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в суд не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся сторон в порядке ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 2 ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В п. 75 названного Постановления Пленума указано, что, применительно к ст.166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Так, из материалов дела следует, что 29.06.2021 между администрацией муниципального района «Бай-Тайгинский кожуун Республики Тыва» именуемый «Арендодатель» и гр. Б.О.С. и О.М.С., именуемые «Арендатор» заключили договор аренды № 771/2021/22 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды с 29 июня 2021 года по 28 июня 2041 года. Размер арендной платы за участок составляет 4 537,00 рублей в год.

Указанный договор заключен на основании протокола о проведении аукциона от 28.06.2021 года.

Согласно передаточному акту к договору аренды земельного участка от 29 июня 2021 года следует, что арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду сроком на 20 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, с общей площадью 2 002,00 кв.м.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17.04.2025 г. следует, что земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> кадастровым номером №, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка. В графе №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», указано «Ипотека», дата государственной регистрации 20.03.2025 г., ограничение установлено в пользу ПАО Акционерный коммерческий банк «Челиндбанк». Лица, в пользу которых установлены ограничение прав и обременение недвижимости: Б.О.С. и М.А.О.. Основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка № 771/2021/22 от 29.06.2021 и договор купли-продажи и уступки прав аренды № б/н от 18.03.2025.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17.04.2025 г. следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес> кадастровым номером №, собственником является Б.О.С. с 13.02.2025, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU № от 03.10.2024, Администрация муниципального района «Бай-Тайгинский кожуун Республики Тыва», договор аренды земельного участка № 771/2021/22 от 29.06.2021.

Согласно договору купли-продажи и уступки прав аренды от 18 марта 2025 года О.М.С., именуемая «Продавец» и М.А.О., именуемый «Покупатель», а вместе именуемые «Стороны», заключили договор продавец продает, а покупатель покупает объекты недвижимости: квартира, общей площадью 93,3 кв.м., назначение: жилое, кадастровый номер №?расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>; право аренды на земельный участок, общей площадью 2002 кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Для малоэтажной застройки, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №. Указанная квартира оценена сторонами и продана за 558 500 руб., а право аренда на земельный участок уступается за 4500 руб., общая цена сделки 563 000 руб. Покупатели производят расчет с продавцом следующим образом: квартира приобретается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО «ЧЕЛИНДБАНК», по кредитному договору <***> от 18 марта 2025 года, заключенному между М.О.О. и ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» в размере 450 000 рублей по заявлению сторон, оплачивается покупателем в течение одного дня, считая со дня фактического получения покупателем ипотечного кредита по кредитному договору, путем перечисления на счет эскроу №, открытый в ПАО «ЧЕЛИНДБАНК». Денежная сумма в размере 108 500 руб. в счет уплаты за приобретаемую квартиру и 4500 руб. а счет уплаты право аренды земельного участка выплачивается покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

По общим правилам, предусмотренным ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Соответственно, данной нормой предусмотрено право арендатора на заключение договора субаренды (поднаем) и договора передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), но с согласия арендодателя.

В то же время специальной нормой п. 5 ст.22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Такое же правило установлено п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ в отношении права арендатора передать арендованный земельный участок в субаренду.

Как следует из разъяснений, данных в п. 15, п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24.03.3005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Но относительно права арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу только с согласия арендодателя договором не предусмотрено.

Пункт 5 ст.22 Земельного кодекса РФ, согласно которой арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Ответчиком О.М.С. таких сведений не представлено.

Таким образом, судом установлено, что истца Б.О.С., стороной сделки по договору купли-продажи и уступки прав аренды от 18 марта 2025 года не является, однако, является стороной по договору аренды № 771/2021/22 земельного участка и жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Заключенный между ответчиками договор купли-продажи от 18 марта 2025 г., которым уступлено право аренды и установленное обременение в виде «Ипотеки» затрагивает ее права и интересы, так как на данный земельный участок на котором располагается ее квартира. Расчет за квартиру с продавцом был произведен за счет заёмных средств, в связи, с чем на приобретаемые квартиру и земельный участок был установлен залог в силу закона (ипотека),

Однако, снятие ограничения (обременения) права с земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в настоящее время во внесудебном порядке невозможно, так как установлен залог на основании договора купли-продажи и уступки прав аренды от 18.03.2025, данное обстоятельство препятствует истице обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке ст. 25.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить исковые требования, в связи, с чем следует недействительным договор купли-продажи и уступки прав аренды недействительным от 18.03.2025 и прекратить залог (ипотеку в силу закона) на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированные 20 марта 2025 года за номером № в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва.

При подаче в суд иска истцом оплачена госпошлина в размере 3000 руб. Поскольку требования истца суд удовлетворяет в полном объеме, то в силу ст.98 ГПК РФ с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца в счет возмещения последнему судебных расходов по оплате госпошлины надлежит взыскать 3000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Баавыл Оюмаа Седен-ооловны к О.М.С., М.А.О. о признании договора купли-продажи и уступки прав аренды недействительным - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи и уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2002 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, заключенный 18.03.2025 между О.М.С. и М.А.О..

Применить последствия ничтожной сделки - договора купли-продажи и уступки прав аренды от 18.03.2025, заключенного между О.М.С. и М.А.О. путем возвращения М.А.О.О.М.С. право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 2002 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.

Признать ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ПАО «ЧЕЛИНДБАНК», прекращенными.

Данное решение является основанием для погашения регистрационной записи № от 20.03.2025 об ограничении (обременении) в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать солидарно с О.М.С. (паспорт №), М.А.О. (паспорт №) в пользу Б.О.С. (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Тыва через Бай-Тайгинский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2025 года.

Председательствующий К.А.М.