Дело № 2-505/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2025 года г. Зеленодольск

Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Дианкиной А.В.

при секретаре Габдуллазяновой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли продажи земельного участка с рассрочкой платежа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Кабаковский сельсовет, д. Старые Киешки, <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Кабаковский сельсовет, д. Старые Киешки, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвест Крым» и ответчиком заключен договор купли-продажи дома с кадастровым номером № Ответчик не выполнила условия договора купли-продажи жилого дома в части внесения своевременной оплаты. Решением Кировского районного суда <адрес> договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № заключенный между ООО «Инвест Крым» и ФИО2, расторгнут. Истец не стал бы заключать с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка, если бы предвидел, что договор купли-продажи жилого дома будет в последствие расторгнут, и фактически будет нарушен принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи земельного участка, однако до настоящего времени договор не расторгнут. В связи с чем истец вынужден обратиться в суд с данным иском.

Определением судьи Уфимского районного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа передано для рассмотрения по подсудности в Зеленодольский городской суд Республики Татарстан.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено ООО «Инвест Крым».

Представитель истца ФИО1 - ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, мотивируя доводами, изложенными в иске. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ заявил ходатайство о принятии к производству суда заявления об увеличении исковых требований в части взыскания с ответчика упущенной выгоды в размере 440 000 руб. Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в принятии заявления об увеличении исковых требований отказано, судом разъяснено право истца обратиться с отдельным исковым заявлением в данной части.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, пояснив, что нарушений по оплате со стороны ФИО2 за земельный участок не допущено, ответчик надлежащим образом производит ежемесячную оплату. ООО «Инвест-Крым» продало ФИО2 непригодный для проживания жилой дом, в связи с этим ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением в Кировский районный суд г. Уфы о признании договора купли-продажи жилого дома ничтожной сделкой. Принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем строения не нарушен, поскольку недвижимое имущество принадлежало разным лицам, земельный участок принадлежал на праве собственности физическому лицу – ФИО3, а жилой дом принадлежал юридическому лицу – ООО «Инвест Крым».

Представитель третьего лица ООО «Инвест Крым» - ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ФИО5 продала, а ФИО1 приобрел земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>.

На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передал в аренду ООО «Инвест-Крым» земельный участок площадью 750 кв.м с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Газпром газораспределение Уфа» и ФИО1 заключен договор о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования и объекта капитального строительства – жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> сети газораспределения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «РИССЕТ» заключен договор подряда № на выполнение работ по монтажу системы газоснабжения жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>, 8/1, 6.

По заказу ФИО1 ПАО «Газпром газораспределение Уфа» в д. Князево выданы технические условия № на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объекта капитального строительства – жилого дома по адресу: <адрес>, д. Старые Киешки, <адрес>.

В последующем было размещено объявление о продаже дома площадью 110,3 кв.м на участке 7,5 соток по цене 6 300 000 рублей.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвест Крым» в лице ФИО1, с одной стороны, и ФИО2 с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, по условиям которого ООО «Инвест Крым» продало, а ФИО2 приобрела жилой дом площадью 110,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа предусмотрено, что оплата стоимости имущества в размере 4 000 000 рублей производится покупателем в рассрочку платежа на 60 месяцев под 6 % годовых согласно графику платежей, который является неотъемлемой частью договора, путем перечисления указанных средств на расчетный счет.

Одновременно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, по условиям которого ФИО1 продал, а ФИО2 приобрела земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с/с Кабаковский, д. Старые Киешки, <адрес>.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа предусмотрено, что покупатель производит оплату цены земельного участка 500 000 рублей в день подписания договора купли-продажи на земельный участок, остальная сумма 1 500 000 рублей разбивается на 60 месяцев под 6 % годовых.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инвест-Крым» уведомило покупателя ФИО2 о расторжении договора купли-продажи дома с рассрочкой платежа, указав на то, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у покупателя имеется существенная сумма задолженности за декабрь 2023 года и за январь 2024 года в размере 154 800 рублей (л.д.106) и просило освободить имущество и забрать личные вещи.

На уведомление ООО «Инвест-Крым» об освобождении жилого дома в связи с расторжением договора купли-продажи ФИО2 сообщила, что ДД.ММ.ГГГГ ею в адрес ООО «Инвест-Крым» направлена претензия с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств за дом в размере 387 000 рублей, поскольку дом не пригоден для проживания и использовать его по целевому назначению невозможно. Также в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сообщила, что ООО «Инвест-Крым» не имеет никакого отношения к земельному участку площадью 750 кв.м с кадастровым номером 02:31:010701:1848, расположенным по адресу: <адрес>, с/с Кабаковский, д. Старые Киешки, <адрес>. Земельный участок куплен у физического лица по договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ. Условия договора купли-продажи земельного участка ею соблюдены, оплата производится своевременно. У ООО «Инвест-Крым» ФИО2 приобретен лишь дом. Соответственно, как законный покупатель земельного участка, ФИО2 запретила входить на его территорию, в противном случае будет вынуждена обратиться в правоохранительные органы (л.д.144).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к ФИО2 с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью 750 кв.м с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, в связи с тем, что продавец ФИО1 не стал бы заключать договор купли-продажи земельного участка с ФИО2 если бы предвидел, что договор купли-продажи дома будет в последствие расторгнут.

В производстве Кировского районного суда <адрес> Республики Башкортостан рассматривалось гражданское дело по иску ООО «Инвест-Крым» к ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскании штрафа, арендных платежей, ущерба и убытков, и по встречному иску ФИО2 к ООО «Инвест-Крым» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий его недействительности.

Решением Кировского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исковые требования ООО «Инвест-Крым» к ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскании штрафа, арендных платежей, ущерба и убытков удовлетворить частично. Признать расторгнутым договор купли-продажи дома кадастровый № с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ООО «Инвест-Крым».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ООО «Инвест-Крым» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий его недействительности отказать.

Данное решение суда в законную силу не вступило.

Вместе с тем, пунктом 4 договора купли-продажи жилого дома предусмотрено, что при просрочке платежа более двух месяцев подряд со стороны покупателя, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор.

Как установлено судом, в связи с невнесением денежных средств в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома продавец ООО «Инвест-Крым» воспользовался данным правом и расторг с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома в одностороннем порядке, о чем в материалах дела представлено соответствующее уведомление.

Кроме того, сама ответчик ФИО2 согласилась на расторжении договора купли-продажи жилого дома, указав на продажу жилого дома непригодного для использования по целевому назначению.

Таким образом, при разрешении данного гражданского дела суд исходит из того, что договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с/с Кабаковский, д. Старые Киешки, <адрес>, сторонами расторгнут.

Из пояснений представителя ответчика ФИО2 в судебном заседании установлено, что ФИО2 имеет интерес к использованию земельного участка, занятого жилым домом: <адрес>, с/с Кабаковский, д. Старые Киешки, <адрес>, несмотря на отказ от прав на жилой дом, данный земельный участок может быть использован ею, в том числе, для сдачи в аренду.

Обращаясь в суд с иском, истец ФИО3, ссылаясь на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что не стал бы заключать договор купли-продажи земельного участка с ФИО2, если бы предвидел, что договор купли-продажи дома, заключенного между ООО «Инвест-Крым» и ФИО2, будет в последствие расторгнут.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Инвест-Крым» зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, единственным учредителем ООО «Инвест-Крым» является ФИО6, руководителем – ФИО1.

Таким образом, истец ФИО1 является аффилированным лицом по отношению к ООО «Инвест-Крым».

Оценивая доводы истца в обоснование заявленных исковых требований, суд приходит к выводу, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, с/с <адрес>, <адрес>, являлись предметом совместной продажи, что подтверждается датой заключения договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенных ДД.ММ.ГГГГ, и показаниями сторон о том, что подписание двух сделок происходило одновременно в одном помещении, одними и теми же лицами.

Производя отчуждение прав на земельный участок, истец ФИО1, исходил из того, что данное отчуждение происходит одновременно с продажей жилого дома, занятого спорным земельным участком.

Как пояснил представитель истца, одновременно представляющий интересы третьего лица ООО «Инвест-Крым», интереса в продаже земельного участка, отдельно от жилого дома, истец ФИО1 и ООО «Инвест-Крым» не имели.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

По мнению суда, намерения ответчика ФИО2 сохранить право собственности на земельный участок, занятый не принадлежащим ей жилым строением, направлено не на защиту своих прав и законных интересов, поскольку выглядит очевидным, что в личных целях такой земельный участок использован быть не может. Поскольку отчуждение в собственность ФИО2 земельного участка было продиктовано одновременным приобретением ей жилого дома, расположенного на таком земельном участке, возникновение обстоятельств, при которых договор купли-продажи дома расторгнут, и право собственности на дом перешло к ООО «Инвест-Крым», а также создание ФИО2 препятствий в доступе к данному дому, о чем прямо указано ФИО2 в ответе на уведомление о расторжении договоров (л.д.144 оборот), явно противоречит тем целям и задачам, которые преследовали стороны, заключая договор купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, и ставит продавцов ФИО1 и ООО «Инвест-Крым», осуществляющих деятельность по продаже недвижимого имущества, в такое положение, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи жилого дома, занятого спорным земельным участком, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Судом отклоняются доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что договор купли-продажи не подлежит расторжению в связи со своевременной оплатой ответчиком стоимости земельного участка.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ выражен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому произошло отчуждение жилого дома, расторгнут, а действующее земельное и гражданское законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, возврат в собственность ООО «Инвест-Крым», руководителем которого является истец, жилого дома без передачи в собственность земельного участка будет противоречить вышеназванным нормам права и нарушать установленный законодательством принцип.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка являются обоснованными.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен договор на оказание юридических услуг, по условиям которого исполнитель обязуется выполнить следующие работы: предварительный анализ документов и выработка правовой позиции по спору, подготовка искового заявления, возражений, отзывов, представление интересов заказчика в суде первой инстанции в рамках поданного иска, совершение действий, необходимых для исполнения судебного акта.

В соответствии с условиями договора и актом выполненных работ к договору ФИО1 передал ФИО3 сумму в размере 40 000 руб.

Из материалов дела следует, что интересы истца по данному делу представлял ФИО3, который составил и направил в суд исковое заявление, принял участие в трех судебных заседаниях.

Проанализировав объем оказанных юридических услуг, категорию дела и количество судебных заседаний, исходя из принципа разумности, в целях недопущения необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и достижения баланса между правами лиц, участвующих в деле, суд полагает целесообразным определить ко взысканию с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах - в сумме 25 000 руб.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Взыскать с ФИО2 (паспорт № №) в пользу ФИО1 (паспорт № №) расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 рублей, на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

В остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РТ в апелляционном порядке через Зеленодольский городской суд в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: