Решение по делу № 2-132/2022 от 30.01.2023 - о расторжении договора аренды, обязании передать арендуемое помещение по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате и судебных расходов.

11RS0007-01-2022-000165-24

Дело № 2-3/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Республика Коми город Вуктыл 30 января 2023 года

Вуктыльский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Сергеевой Е.Е.,

при секретаре Кермеш Л.М.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании с применением аудиозаписи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Империал» о расторжении договора аренды, обязании передать арендуемое помещение по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 24 марта 2022 года обратилась в Вуктыльский городской суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Империал» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 1 июля 2016 года; обязании передать арендуемое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи; взыскании задолженности по арендной плате за период с июня 2019 года по октябрь 2019 года в размере 195400 рублей, а также судебных расходов в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 331727 рублей 13 копеек, стоимости строительных материалов в размере 84644 рубля 48 копеек, стоимости услуг эксперта в размере 15000 рублей и государственной пошлины в сумме 9317 рублей 71 копейка.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указала, что 1 июля 2016 года между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью «Империал» (далее по тексту - ООО «Империал») заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, для организации торговли продовольственными товарами.

Вместе с тем, после прекращения договора аренды 31 мая 2019 года вышеуказанное помещение не было передано истцу по акту приема-передачи, однако по факту, во время использования спорного помещения по назначению, произошли значительные ухудшения его внутренней отделки, требующие в настоящее время ремонта, часть оборудования, находившегося в торговом зале магазина, до настоящего времени не вывезена.

Таким образом, по мнению истца, ответчиком нарушен пункт 4.4 договора аренды нежилого помещения от 1 июля 2016 года, в соответствии с которым договор аренды считается исполненным в полном объеме после возвращения арендатором арендуемых помещений арендодателю по акту приема-передачи, в исправном, надлежащем состоянии и проведения всех расчетов между сторонами.

Принимая во внимание вышеизложенное, истец ФИО1 полагает, что договор аренды не может считаться расторгнутым 31 мая 2019 года, а с ООО «Империал» подлежат взысканию заявленные суммы.

В настоящем судебном заседании истец уточнила исковые требования, уточнив, что просит суд расторгнуть договор аренды от 31 октября 2019 года (ранее истцом указывалась дата 1 июля 2016 года).

Представитель ответчика в лице ООО «Империал», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, представил суду подробный письменный отзыв, указав об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку обязанности по договору аренды нежилого помещения от 1 июля 2016 года выполнены арендатором надлежащим образом, истец умышленно уклонялась от приема помещения.

Кроме того, ответчик неоднократно указывал о том, что имущество, принадлежащее ООО «Империал» вывезено из спорного помещения до 31 мая 2019 года, отрицая наличие в магазине в настоящее время какого-либо имущества, принадлежащего Обществу.

По определению суда от 24 мая 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Панаир», представившее к настоящему судебному заседанию письменный отзыв с обоснованием позиции по делу, указав о том, что согласно акта приема-передачи от 29 ноября 2015 года спорные нежилые помещения переданы ФИО1 в надлежащем виде, требующем косметического ремонта. Соглашение о расторжении договора аренды от 28 ноября 2015 года подписано сторонами 17 июня 2016 года, 30 июня 2016 года нежилые помещения возвращены арендодателю, соглашение о расторжении договора зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 30 июля 2016 года.

Также, представитель ООО «Панаир» ходатайствовал о рассмотрении настоящего искового заявления в свое отсутствие (том 1, л.д. 82-85; 92).

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении ответчика в лице ООО «Империал» и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Панаир», на основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при имеющейся явке сторон.

На основании определения суда от 21 июля 2022 года судебное заседание откладывалось для рассмотрения сторонами возможности использования примирительной процедуры, что не принесло положительных результатов.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав истца ФИО1, свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2, принимая во внимание позицию представителей ответчика и третьего лица, проанализировав положения действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по спору о возмещении убытков в форме реального ущерба, служащими в совокупности условиями возникновения гражданской правовой ответственности, являются: противоправное поведение причинителя вреда; прямая причинно-следственная связь между противоправным поведением ответчика (лица, за которое он несет ответственность в силу закона или договора) и причиненными убытками; вина ответчика.

Согласно положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу приведенных норм и части 1 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации на истце лежит бремя доказывания фактов, входящих в указанный предмет доказывания. На ответчике лежит обязанность доказать отсутствие вины, наличие обстоятельств, исключающих его ответственность, иные возражения, которые им приводятся.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истцу на основании свидетельства о государственной регистрации права серии №, выданном Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Коми 1 декабря 2009 года, на праве собственности принадлежат помещения №№ 45, 47, 1/4 подсобных помещений №№ 48, 49, 50, 56, 57, 59, общей площадью 73,65 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <адрес> (том 1, л.д. 24).

На основании договора аренды нежилого помещения, заключенного между истцом ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Империал» 1 июля 2016 года, спорное помещение (общая площадь - 73,65 кв.м.: основная площадь - торговый зал № 47 площадью 53,4 кв.м.; складское помещение № 45 площадью 11,3 кв.м.; подсобные помещения площадью 8,95 кв.м.; №№ 48, 49, 50, 56, 57, 59 (соответственно экспликации: уборная, уборная, умывальная, коридор, тамбур, коридор) 1/4 от общей площади подсобных помещений 35.8 кв.м.) передано Обществу для организации торговли продовольственными товарами на срок до 30 июня 2019 года включительно.

Согласно пункту 2.2 договора аренды среди обязанностей арендатора в лице ООО «Империал» указаны следующие:

содержание помещения и прилегающей к нему территорию, а также его инженерных, коммуникационных, электрических сети в соответствии с нормами и правилами технической эксплуатации, пожарной безопасности и санитарными нормами;

использование помещения по его прямому назначению в соответствии с условиями настоящего договора;

своевременное внесение арендной платы в размере и в сроки, предусмотренные настоящим договором, оплата иных платежей, связанных с эксплуатацией помещений.

В соответствии с пунктом 2.3 арендатор производит за свой счет:

текущий ремонт помещения, несет расходы по его содержанию;

производит работы, с целью приведения недвижимого имущества в соответствие с назначением объекта по противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам;

обеспечивает регулярную уборку помещения и прилегающей к нему территории.

Как следует из положений пункта 2.5 договора аренды, по истечении срока договора либо при досрочном его расторжении, арендатор передает арендодателю в течение 5 (пяти) дней по акту приема-передачи безвозмездно произведенные в помещении переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность и неотделимые изменения имущества.

Пункт 4.4 договора содержит положение о том, что договор аренды считается исполненным в полном объеме после возвращения арендатором арендуемых помещений арендодателю по акту приема-передачи в исправном, надлежащем состоянии и проведения всех расчетов между сторонами (том 1, л.д. 15-17).

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 1 июля 2016 года, подписанного сторонами в лице арендодателя ФИО1 и арендатора ООО «Империал», нежилые помещения переданы на основании договора аренды от 1 июля 2016 года, в надлежащем виде, требующими косметического ремонта (том 1, л.д. 18).

Претензий по передаче имущества у сторон не имеется.

В адрес ФИО1 25 апреля 2019 года ООО «Империал» направлено уведомление о расторжении договора аренды от 1 июля 2016 года с 31 мая 2019 года, которое получено адресатом ФИО1 29 апреля 2019 года.

ООО «Империал» в соответствии с условиями договора аренды от 1 июля 2016 года арендодателю предложено в срок до 31 мая 2019 года включительно принять от арендатора арендуемое помещение в состоянии, в котором оно было передано арендодателем по акту приема-передачи помещения (том 1, л.д. 30; 31).

Вместе с тем, после прекращения договора аренды 31 мая 2019 года вышеуказанное помещение не было передано истцу по акту приема-передачи, что не оспаривается сторонами по делу.

До настоящего времени спорное помещение не сдается в аренду, не эксплуатируется, что подтверждается актами ООО «Региональный оператор Севера» и ООО «Ухтажилфонд» (том 1, л.д. 171-193).

Однако, как указывает истец ФИО1, за время аренды спорного помещения, произошли значительные ухудшения его внутренней отделки, требующие в настоящее время ремонта, часть оборудования, находившегося в торговом зале магазина, до настоящего времени не вывезена, что является нарушением пункта 4.4 договора аренды нежилого помещения от 1 июля 2016 года, в соответствии с которым договор аренды считается исполненным в полном объеме после возвращения арендатором арендуемых помещений арендодателю по акту приема-передачи, в исправном, надлежащем состоянии и проведения всех расчетов между сторонами.

В соответствии с экспертным заключением № 16, выполненным Индивидуальным предпринимателем ФИО2, установлены повреждения внутренней отделки помещений № 45 и № 47 в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>; для устранения последствий повреждений и восстановления потребительских и эксплуатационных качеств внутренней отделки данных помещений необходимо выполнение комплекса ремонтных работ.

Рыночная стоимость ущерба, причиненного внутренней отделке помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, без учета износа составляет 416371 рубль 16 копеек, с учетом износа - 400596 рублей 60 копеек (том 1, л.д. 78-121).

Вместе с тем, как следует из акта приема-передачи нежилого помещения от 1 июля 2016 года, подписанного сторонами, спорные помещения переданы на основании договора аренды от 1 июля 2016 года, в надлежащем виде, требующими косметического ремонта, что не оспаривается сторонами.

При этом, поскольку акт приема-передачи не содержит конкретное, детальное описание недостатков нежилого помещения, требующих проведения косметического ремонта, в настоящее время, по мнению суда, не представляется возможным объективно установить какие из недостатков ремонта спорного помещения имели место при заключении договора аренды, а какие недостатки образовались в процессе эксплуатации арендуемого помещения ответчиком.

Кроме того, как указано выше, при расторжении договора аренды с предыдущим арендатором в лице ООО «Панаир» и оформлении соответствующих документов по акту приема-передачи спорного помещения, также указывалось на необходимость косметического ремонта помещений магазина.

Представленные в материалы гражданского дела фотоматериалы не позволяют сделать вывод о том, в какой период времени спорное помещение приведено в настоящее состояние, требующее ремонта, поскольку фотоматериалы помещения на момент заключения договора аренды с ответчиком 1 июля 2016 года отсутствуют.

На основании части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, оценивая представленные сторонами доказательств, исходя из вышеприведенных условий договора аренды, суд полагает недоказанным факт образования недостатков ремонта спорного нежилого помещения и снижения его эксплуатационных качеств именно по вине ответчика ООО «Империал», что в свою очередь исключает возможность его ответственности, поскольку переданное в аренду имущество возвращено арендодателю в том состоянии, в котором оно первоначально передавалось в аренду, с недостатками, оговоренными при заключении спорного договора аренды, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание, что судом не установлено оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 9317 рублей 71 копейка и расходов по проведению экспертизы в размере 15000 рублей, согласно положениям статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Империал» о расторжении договора аренды, обязании передать арендуемое помещение по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате и судебных расходов - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения, то есть с 6 февраля 2023 года, через Вуктыльский городской суд Республики Коми.

Судья Е.Е. Сергеева