Решение по делу № 2-1300/2025 от 08.04.2025

Дело № 2-1300/2025

23RSRS6-01-2023-004797-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Краснодар 08 апреля 2025 года

Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Казанской Н.Б.,

секретаря судебного заседания Сироткиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилcя в суд с иском первоначально к ФИО2, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

В обосновании требований указано, что ФИО1, является наследником по завещанию ФИО5, умершей 01.10.2022г., что подтверждается завещанием от 29.04.2011г. и справкой о заведении наследственного дела №. Умершая является двоюродной сестрой истца. В завещанной квартире, находящаяся по адресу: <адрес> ФИО5 проживала сама вплоть до смерти. Однако, при жизни, ей стало известно, что квартира переоформлена на ФИО2, так как квитанции на оплату коммунальных платежей стали приходить не на ее имя. ФИО5 обратилась в полицию. Постановлением от 26.09.2022г. возбуждено уголовное дело №. 19.10.2022г. ФИО1 признан потерпевшим. Сделка купли-продажи квартиры не была исполнена фактически, так как ФИО5 денежные средства не получала и квартиру никому не передавала.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.09.2022г. собственником квартиры является ФИО2, право собственности которой зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права №.

Согласно копии договора купли-продажи квартиры от 10.02.2020г. ФИО5 продала ФИО2 квартиру общей площадью 46,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Договор купли-продажи квартиры от 10.02.2020г. совершен между ФИО5 и ФИО2 в простой письменной форме. Согласно отметке Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 19.02.2020г. произведена государственная регистрация права собственности, номер регистрации №.

ФИО5 договор купли-продажи квартиры от 10.02.2020г. не подписывала, с ФИО2 никогда не встречалась, с заявлением о регистрации перехода права на основании указанного договора в Управление Росреестра по <адрес> не обращалась, намерений по отчуждению принадлежащего ей объекта недвижимости не имела. ФИО5 не принимала от ответчика ФИО2 исполнение договора от 10.02.2020г. в виде выкупной стоимости квартиры в размере 1 550 000 руб. (п. 3 Договора), доверенности о распоряжении ее имуществом не выдавала. Указанные обстоятельства явились поводом для обращения в суд.

На основании изложенного истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 10.02.2020г. общей площадью 46,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО2 и аннулировать запись о государственной регистрации права собственности № от 19.02.2020г. Признать право собственности за ФИО1 на квартиру общей площадью 46,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствии.

Представитель истца ФИО14 уточнила исковые требования и просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 10.02.2020г., общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером: № расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО2 и аннулировать запись о государственной регистрации права собственности № от 19.02.2020г.

Признать договор залога недвижимого имущества квартиры, общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером: № расположенной по адресу: <адрес> между ФИО3 и ФИО2 от 26.08.2020г. недействительным.

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата в собственность ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, квартиры общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером: 23:43:0309002:10789, расположенной по адресу: <адрес>.

Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером: № расположенной по адресу: <адрес>.

Указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером: № за ФИО1.

Дело просила рассмотреть в ее отсутствии.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Судебная повестка ею не получена и возвращена в суд.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Судебная повестка ею не получена и возвращена в суд.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Согласно ч. 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником квартиры, находящаяся по адресу: <адрес> общей площадью 46,9 кв.м с кадастровым номером: № о чем произведена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.03.2005г. №, что подтверждается данными свидетельства о государственной регистрации права от 23.03.2005г.

В указанной квартире ФИО5 проживала сама вплоть до смерти.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.09.2022г. собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером №, является ответчик ФИО2, право собственности которой зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права №.

По заявлению ФИО5 возбуждено уголовное дело № от 26.09.2022г. в отделе по расследованию преступлений на обслуживаемой территории ОП (Центральный округ) следственного управления УМВД России по <адрес> по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ в отношении неустановленного лица.

Согласно пояснениям ФИО5, данным в правоохранительных органах (КУСП № от 05.07.2021г.), договор купли-продажи квартиры от 10.02.2020г. она не подписывала, с ФИО2 никогда не встречалась, с заявлением о регистрации перехода права на основании указанного договора в Управление Росреестра по <адрес> не обращалась, намерений по отчуждению принадлежащего ей объекта недвижимости не имела. ФИО5 не принимала от ответчика ФИО2 исполнение договора от 10.02.2020г. в виде выкупной стоимости квартиры в размере 1 550 00 руб. (п. 3 Договора), доверенности о распоряжении ее имуществом не выдавала.

01.10.2022г. ФИО5 умерла.

Истец, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является наследником по завещанию ФИО5, что подтверждается завещанием от 29.04.2011г. и справкой о заведении наследственного дела №. Умершая является двоюродной сестрой истца.

Согласно завещанию от 29.04.2011г. ФИО5 сделала распоряжение из принадлежащего ей имущества на право собственности квартиру, расположенную по адресу: РФ, <адрес> завещает ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Постановлением от 19.10.2022г. старшего следователя по ОВД отдела по расследованию преступлений на обслуживаемой территории ОП (ЦО) СУ УМВД России по г. Краснодару ФИО1 признан потерпевшим по уголовному делу №.

По уголовному делу назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта № от 01.11.2024г. ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России по уголовному делу № подпись от имени ФИО5, изображение которой имеется на оборотной стороне копии договора купли-продажи квартиры от 10.02.2020г. выполнена не ФИО5, а другим лицом.

Таким образом, ФИО2, имея преступный умысел, направленный на хищение чужого имущества, путем обмана, приобрела право на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 19.02.2020г., принадлежащую ФИО6.

Истец полагает, что, поскольку ФИО5 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 10.02.2020г. не обращалась, регистрационные действия совершены в отсутствие одного из субъектов сделки, а, следовательно, порочны для возникновения гражданских прав и обязанностей присутствующей стороны в отношении спорного объекта недвижимости.

Оценивая обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (абзац первый пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 166 ГК РФ, разъяснениям пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, сделка по отчуждению квартиры ФИО5, совершенная в отсутствие ее волеизъявления на такое отчуждение, является безусловным основанием для признания сделки купли-продажи квартиры от 10.02.2020г. и последующих сделок недействительными.

В связи со сменой собственника по <адрес>, на основании сделок, совершенных в нарушение закона, ФИО5 лишена права собственности на указанный объект недвижимости. Оспариваемая сделка купли-продажи квартиры нарушает охраняемое законом право последней на свободное владение, пользование и распоряжение объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из п. 1 ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно абзацу четвертому статьи 12 ГК РФ установлен такой способ защиты гражданских прав, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Суд направил запрос в Росреестр о предоставлении документов по сделке купли-продажи квартиры с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>.

В ответ на запрос Росреестр направил в суд диск с документами по спорной квартире.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.12.2023г., собственником квартиры является ФИО2 право собственности которой зарегистрирована в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 19.02.2020г., номер государственной регистрации №.

ФИО2 26.08.2020г. заключила договор займа с ФИО3 на сумму 3 050 000 рублей под залог спорной квартиры с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. исковое заявление ФИО3 к ФИО2,, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о взыскании суммы займа, процентов по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворено.

Суд взыскал солидарно с ответчиков общую сумму в размере 4 711 752 рубля 15 копеек, из которых 3 050 000 рублей – сумма основного долга, 1 616 984 рубля – проценты на сумму основного долга, 44 768,15 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами, расходы по оплате госпошлины в размере 31 758 рублей.

Суд обратил взыскание на предмет залога – квартиру, с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО2, установив первоначальную продажную стоимость в размере 3 500 000 рублей.

На основании исполнительного листа ФС№, выданного 08.11.2021г. Октябрьским районным судом <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО2.

21.01.2022г. судебным приставом наложен арест на квартиру.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному округу г. Краснодара ФИО13 от 17.02.2022г. во исполнение требований исполнительного документа от 21.01.2022г. арестованное имущество - квартира с кадастровым номером № расположенная по адресу: <адрес> передана в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона за 3 500 000 рублей.

10.03.2022г. квартира передана на торги в ООО «НРК».

Согласно протокола №.№ от 20.05.2022г. победителем торгов стала ФИО7, общая стоимость имущества по итогам торгов составляет 2 989 800 рублей.

31.05.2022г. заключен договор купли-продажи № между ООО «НРК» и ФИО7, согласно которого продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять подвергнутое аресту ОСП по Центральному округу УФССП по Краснодарскому краю по исполнительному производству №-ИП от 19.11.2021г. и принадлежащее должнику: ФИО2 имущество - квартира с кадастровым номером № расположенная по адресу: <адрес> за общую стоимость в размере 2 989 800 рублей.

13.07.2022г. в Росреестр внесена запись о запрещении регистрации на основании Постановления о запрете на совершение действий по ресторации, №, выдан 11.07.2022г., Майкопское городское отделение судебных приставов УФССП по Республике Адыгея.

08.08.2022г. ФИО7 обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

26.10.2022г. в Росреестр внесена запись об аресте на основании Постановления Первомайского районного суда г. Краснодара от 07.10.2022г. в рамках уголовного дела №.

18.11.2022г. ФИО7 обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации права и возврате документов без их проведения на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Таким образом, судом установлено, что 26.08.2020г. по договору залога ФИО3 приняла от ФИО2 спорную квартиру в счет обстоятельств по погашению долга согласно договору займа от 26.08.2020г. на сумму 3 050 000 рублей.

Согласно выводам заключения эксперта №, № от 01.11.2024г. ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России по уголовному делу № подпись от имени ФИО5, изображение которой имеется на оборотной стороне копии договора купли-продажи квартиры от 10.02.2020г. выполнена не ФИО5, а другим лицом.

С учетом изложенного, единственно возможным способом защиты и восстановления нарушенного права ФИО5 будет возврат недвижимого имущества, выбывшего из ее владения помимо воли последней.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 10.02.2020г., общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО2 и аннулировать запись о государственной регистрации права собственности № от 19.02.2020г.

Признать договор залога недвижимого имущества квартиры, общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: <адрес> между ФИО3 и ФИО2 от 26.08.2020г. недействительным.

Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: <адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером: № за ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Краснодара.

Решение изготовлено 08.04.2025

Председательствующий -